สรุปให้แล้ว! ข้อดีข้อห้ามของโฉนดที่ดิน และความหมายของโฉนดครุฑแต่ละสี
ที่ดิน
ทรัพยากรที่นับเป็นหนึ่งในทรัพย์สินที่ถือว่ามีมูลค่า มีราคา และสามารถสร้างประโยชน์ได้สูงมาก ไม่ว่าจะใช้ประกอบอาชีพ สร้างรายได้ หรือจะทำเป็นที่อยู่อาศัยก็ตาม โดยการจะครอบครองที่ดินได้นั้นจะต้องครอบครองโฉนดที่ดินซึ่งออกให้ผู้ครอบครองตามกฎหมาย
ซึ่งเป็นคำถามต่อมาว่าโฉนดที่ดินคืออะไร มีประโยชน์อย่างไรจึงให้กระดาษแผ่นเดียวเป็นตัวตีตรามูลค่าที่ดินหลายร้อยไร่ และเพราะมูลค่าของโฉนดที่ดินที่สูงมาก จึงมีข้อห้ามอะไรบ้างเพื่อป้องกันไม่ให้โฉนดที่ดินเสียหาย วันนี้ Nestopa รวบรวมคำตอบมาให้แล้ว
โฉนดที่ดิน
คือ หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น ๆ ซึ่งออกตามประมวลกฎหมายที่ดินปัจจุบัน ในที่นี้ยังรวมถึง โฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว” ซึ่งออกตามกฎหมายเก่า ผู้เป็นเจ้าของที่ดินถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างสมบูรณ์ สามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินได้เต็มที่ ไม่ว่าจะจำหน่าย ห้ามผู้อื่นเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สิน หรือการสร้างประโยชน์จากพื้นที่ก็ได้เช่นกัน
โดยที่ดินที่สามารถออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินได้ จะต้องมีลักษณะตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้ในกระทรวง ฉบับที่ 43 (พ.ศ. 2537) ข้อ 14 คือ
1. จะต้องเป็นที่ดินที่ผู้มีสิทธิในที่ดินได้ครอบครองและทำประโยชน์แล้ว
2. ไม่เป็นที่ดินที่ราษฎรใช้ประโยชน์ร่วมกัน เช่น ทางน้ำ ทางหลวง ทะเลสาบที่ชายตลิ่ง ที่เลี้ยงสัตว์สาธารณประโยชน์
3. ไม่เป็นที่ดินซึ่งได้หวงห้ามไว้เพื่อประโยชน์ตามพระราชบัญญัติ ว่าด้วยการหวงห้ามที่ดินรกร้างว่างเปล่า อันเป็นสาธารณสมบัติ ของแผ่นดินพุทธศักราช 2478
4. ไม่เป็นที่ดินที่คณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติสงวนและพัฒนาที่ดินเพื่อจัดให้แก่ประชาชน
5. ไม่เป็นที่ดินของรัฐที่คณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติสงวนหรือหวงห้ามเพื่อให้ประชาชนใช้ประโยชน์ร่วมกัน
6. ไม่เป็นที่ดินที่คณะรัฐมนตรีสงวนไว้เพื่อรักษาทรัพยากรธรรมชาติหรือเพื่อประโยชน์สาธารณะอย่างอื่น
และที่ดินที่มีลักษณะดังต่อไปนี้ หากเข้าเกณฑ์จะออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินได้
1. ที่เขา ที่ภูเขา และพื้นที่ที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยประกาศหวงห้ามตาม มาตรา 9 (2) แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ผู้ครอบครองที่ดินจะต้องมีสิทธิครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมายตามประมวลกฎหมาย ที่ดิน
2. ที่เกาะ จะต้องมีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค. 1 ) ใบจอง, ใบเหยียบย่ำ, น.ค. 3, ก.ส.น. 5 หรือเป็นที่ดินที่คณะกรรมการจัดที่ดิน แห่งชาติได้อนุมัติให้จัดแก่ประชาชน หรือเป็นที่ดินซึ่งได้มีการจัดหาผลประโยชน์ตามมาตรา 10 และ 11 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินโดย คณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติได้อนุมัติแล้ว
3. เขตป่าสงวนแห่งชาติ เขตอุทยานแห่งชาติ พื้นที่รักษาพันธุ์สัตว์ป่า พื้นที่ห้ามล่าสัตว์ป่า หรือพื้นที่ที่ได้จำแนกให้เป็นเขตป่าไม้ถาวร จะต้องมีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค. 1 ) หรือได้ออกใบจอง, ใบเหยียบย่ำ, ตราจอง ไว้ก่อนการสงวนหรือ หวงห้ามที่ดิน
4. ที่ดินที่อยู่ในเขตปฏิรูปที่ดิน ผู้ครอบครองที่ดินจะต้องมีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค. 1), ใบแจ้งความประสงค์จะได้สิทธิในที่ดิน ตามมาตรา 27 ตรี แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน หรือมีใบจอง, ใบเหยียบย่ำ หรือมีหลักฐาน น.ค. 3, ก.ส.น. 5 ก่อนประกาศเป็นเขตปฏิรูปที่ดิน
5. พื้นที่ที่มีความลาดชันโดยเฉลี่ยร้อยละ 35 ขึ้นไป ตามที่กำหนดไว้ในนโยบายป่าไม้ แห่งชาติ ผู้ครอบครองที่ดินจะต้องมีสิทธิครอบครองมาก่อน การบังคับใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน (ก่อน 1 ธันวาคม 2497) หรือมีหลักฐานแสดงว่าเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมาย เช่น มีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค. 1)
ขอบคุณรูปภาพจาก กรมที่ดิน
ประโยชน์ของโฉนดที่ดิน
ประโยชน์หลัก ๆ ของโฉนดที่ดิน คือ เป็นหลักฐานพิสูจน์สิทธิในที่ดิน ทำให้ผู้ครอบครองที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมาย ได้มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินยึดถือไว้เป็นหลักฐาน และเกิดความมั่นคงในหลักกรรมสิทธิ์ ระงับการทะเลาะวิวาท โต้แย้ง การบุกรุกพื้นที่จากผู้อื่นได้ ทั้งยังสามารถสรา้งประโยชน์ พัฒนาที่ดินได้ เช่น การทำการเกษตร สร้างที่อยู่ หรือประกอบธุรกิจหารายได้ การตรวจสอบหลักฐานสำหรับที่ดินก็สามารถทำได้รวดเร็ว ง่ายต่อการจำหน่าย จ่าย โอน หรือการทำนิติกรรมต่าง ๆ
นอกจากนี้ ตามข่าวสารที่กรมที่ดินได้ประกาศ โฉนดที่ดินยังมีประโยชน์อีกมาก เช่น
1. ทำให้รู้ตำแหน่งแหล่งที่ตั้ง ตลอดจนขอบเขตและจำนวนเนื้อที่ของที่ดินแต่ละแปลงได้ถูกต้อง
2. ใช้เป็นหลักฐานแสดงทุนทรัพย์หรือหลักประกันในการขอสินเชื่อ และกู้ยืมเงินเพื่อนำมาใช้เป็นทุนในการเพิ่มกำลังการผลิตและรายได้เพื่อยกฐานะความเป็นอยู่ให้สูงขึ้น
3. ใช้เป็นหลักทรัพย์ในการค้ำประกันบุคคลเข้าทำงาน ประกันตัวผู้ต้องหาหรือจำเลยต่อพนักงานสอบสวน พนักงานอัยการ หรือศาล ฯลฯ
4. การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน หรือมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์
5. การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน เช่น การนำที่ดินไปซื้อขาย ยกให้ แลกเปลี่ยน จำนอง ขายฝาก ฯลฯ จะต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่
6. การทำนิติกรรมเกี่ยวกับทีดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. น.ส.๓ ข) จะต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินอำเภอที่ที่ดินตั้งอยู่ การทำนิติกรรมนั้น จึงจะมีผลตามกฎหมาย เว้นแต่ได้ยกเลิกอำนาจนายอำเภอเกี่ยวกับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม จะต้องไปจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่
ข้อควรปฏิบัติเมื่อได้โฉนดที่ดิน
จริงอยู่ที่เอกสารก็เพียงพอที่จะแสดงการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินในตัวเจ้าของ แต่หากปล่อยให้ที่ดินรกร้าง ว่างเปล่า ปล่อยผู้อื่นครอบครอง อาจจะต้องสูญเสียที่ดินไป ตามเกณฑ์เหล่านี้
1.ที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน หากปล่อยทิ้งไว้นานเกิน 10 ปี และที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ หากปล่อยทิ้งไว้นานเกิน 5 ปีติดต่อกัน ที่ดินดังกล่าวจะตกเป็นของรัฐตามกฎหมาย
2. ห้ามปล่อยให้บุคคลอื่นที่มีเจตนาเอาเป็นเจ้าของ ครอบครองที่ดินโดยสงบเปิดเผย (ครอบครองปรปักษ์) สำหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดินเป็นเวลา 10 ปีติดต่อกัน บุคคลที่เข้าครอบครองนั้นก็จะมีสิทธิไปดำเนินคดีทางศาล เพื่อให้ศาลมีคำสั่งให้บุคคลดังกล่าวได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นโดยการครอบครองได้
3.ห้ามปล่อยให้บุคคลอื่นที่มีเจตนาเอาเป็นเจ้าของ ครอบครองที่ดินโดยสงบเปิดเผย (ครอบครองปรปักษ์) สำหรับที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 น.ส.3 ก. น.ส.3 ข) เป็นเวลา 1 ปี บุคคลที่เข้าครอบครองนั้นก็จะมีสิทธิไปดำเนินคดีทางศาล เพื่อให้ศาลมีคำสั่งให้บุคคลดังกล่าวได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นโดยการครอบครองได้
4.** ห้ามเคลือบโฉนดที่ดินโดยเด็ดขาด ** เพราะการเคลือบโฉนดที่ดินจะทำให้กลายเป็นโฉนดชำรุด ไม่สามารถพิมพ์รายการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนด้านหลังโฉนดที่ดินได้ และหากโฉนดชำรุดไปแล้ว จะต้องทำการออกใบแทน ซึ่งใช้เวลาและมีหลายขั้นตอนมาก
ตราครุฑบนโฉนดที่ดินแตกต่างกันอย่างไร
พูดถึงสิ่งที่หลายคนอาจจะยังไม่รู้เกี่ยวกับโฉนดที่ดิน แน่นอนว่าจะต้องรวมถึงตราครุฑทั้ง 4 สี ที่มีข้อกำหนดในที่ดินแต่ละแปลงแตกต่างกันด้วยอย่างแน่นอน วันนี้ Nestopa รวบรวมและสรุปมาให้แล้ว
ตราครุฑสีแดง (โฉนดที่ดิน น.ส.4)
โฉนดที่ดินที่ประชาชนครอบครองเยอะมากที่สุดจึงถูกพบเห็นได้บ่อยที่สุดด้วยเช่นกัน ผู้ครอบครองที่ดินตามกฎหมายมีสิทธิในกรรมสิทธิ์ที่ดินเต็มที่ สามารถทำประโยชน์หรือนิติกรรมใดก็ได้ โดยจะต้องระวางรูปถ่ายทางอากาศเพื่อให้ขอบเขตของที่ดินถูกต้องชัดเจน สามารถซื้อขายจำนองได้ และจะให้ผู้ครอบครองปรปักษ์อยู่ในที่ดินได้ไม่เกิน 10 ปีหากไม่อยากถูกแย่งการครอบครองตราครุฑสีเขียว (หนังสือรับรองการทำประโยชน์ น.ส.3ก.)
หนังสือรับรองการทำประโยชน์ในที่ดิน ไม่ใช่โฉนดที่ดินจริง ๆ โดยสามารถเปลี่ยน น.ส.3ก. เป็น โฉนดที่ดิน น.ส.4 ได้ ผู้ครอบครองที่ดินตามกฎหมายมีสิทธิในการทำประโยชน์บนที่ดินนั้น ๆ สามารถทำการซื้อขายจำนองได้ทันทีไม่ต้องรอ โดยจะต้องระวางรูปถ่ายทางอากาศเพื่อให้ขอบเขตของที่ดินถูกต้องชัดเจน และจะให้ผู้ครอบครองปรปักษ์อยู่ในที่ดินได้ไม่เกิน 1 ปีหากไม่อยากถูกแย่งการครอบครอง
ตราครุฑสีดำ (หนังสือรับรองการทำประโยชน์ น.ส.3)
หนังสือรับรองการทำประโยชน์ในที่ดิน ไม่ใช่โฉนดที่ดินจริง ๆ เช่นเดียวกับ น.ส.3 หรือเอกสารตราครุฑสีเขียว โดยสามารถเปลี่ยน น.ส.3 เป็น โฉนดที่ดิน น.ส.4 ได้ ผู้ครอบครองที่ดินตามกฎหมายมีสิทธิในการทำประโยชน์บนที่ดินนั้น ๆ สามารถทำการซื้อขายจำนองได้แต่ต้องรอประกาศจากทางราชการ 30 วัน ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ทำให้ขอบเขตไม่ได้ชัดเจนมากนัก และให้ผู้ครอบครองปรปักษ์อยู่ในที่ดินได้ไม่เกิน 1 ปีหากไม่อยากถูกแย่งการครอบครองเช่นเดียวกัน
ตราครุฑสีน้ำเงิน (ส.ป.ก. 4-01)
โฉนดที่ดินที่มีตราครุฑสีน้ำเงินจะค่อนข้างพิเศษตรงที่รัฐ (สำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตร) เป็นเจ้าของ โดยให้สิทธิราษฎรประกอบประโยชน์ทางการ ‘เกษตร’ บนที่ดินนั้นโดยสามารถอาศัยอยู่ได้ ไม่สามารถทำการซื้อหรือขายได้ แม้จะจำนองไม่ได้แต่ก็มีข้อยกเว้นอยู่ โดยสามารถจำนองได้ในบางโครงการเท่านั้น ไม่มีระวางรูปถ่าย ไม่สามารถแย่งการครอบครองโดยผู้ครอบครองปรปักษ์ได้ เพราะสิทธิครอบครองเป็นของรัฐ
หวังว่าบล็อกในหัวข้อนี้จะเป็นประโยชน์ต่อผู้อ่านเป็นอย่างยิ่ง อย่างไรก็ตามยังมีข้อควรรู้อีกมากก่อนจะทำการซื้อขายโอนที่ดิน โปรดพิจารณาให้ดีก่อนที่จะตัดสินใจซื้อ และหากท่านสนใจที่จะซื้อบ้านหรืออสังหาฯ อื่น ๆ Nestopa ยินดีอย่างยิ่งที่จะให้บริการ
อ่าน Tips อสังหาริมทรัพย์ดีดีหัวข้ออื่น คลิก
Source : กรมที่ดิน
