เพื่อนๆ คนไหนที่มีบ้าน คอนโด หรือที่ดินเป็นชื่อตัวเอง ต้องรู้จัก ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพราะเป็นภาษีที่ต้องจ่ายทุกปี โดยในปี 2569 กระทรวงมหาดไทยจัดเก็บเต็มอัตรา 100% ไม่มีการลดหย่อน บทความนี้ Nestopa จะสรุปให้ตั้งแต่ความหมาย อัตราภาษีทั้ง 4 ประเภท ไปจนถึงวิธีคำนวณพร้อมตัวอย่าง!
Key Takeaway
-
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือภาษีรายปีที่เก็บจากเจ้าของที่ดิน บ้าน คอนโด อาคาร และสิ่งปลูกสร้างทุกประเภท
-
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง มี 4 ประเภท คือ 1. ประเภทที่อยู่อาศัย (บ้าน/คอนโด) 2. ประเภทที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม 3. ประเภทที่ดินเพื่อการเกษตร 4. ประเภทที่ดินรกร้างว่างเปล่า (ไม่ได้ทำประโยชน์)
-
วิธีคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคือ มูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง x อัตราภาษีต่อปี = ภาษีที่ต้องจ่าย
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คืออะไร?
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือภาษีรายปีที่เก็บจากเจ้าของที่ดิน บ้าน คอนโด อาคาร และสิ่งปลูกสร้างทุกประเภท ตาม พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ซึ่งเริ่มจัดเก็บจริงตั้งแต่ 1 มกราคม 2563 และใช้แทนภาษีโรงเรือนและที่ดินกับภาษีบำรุงท้องที่แบบเดิม
สาระสำคัญที่ควรรู้
-
ผู้จัดเก็บ คือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) เช่น สำนักงานเขตในกรุงเทพฯ เทศบาล อบต. และเมืองพัทยา
-
ผู้เสียภาษี คือบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลที่มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ณ วันที่ 1 มกราคมของปีภาษี หากเจ้าของที่ดินกับเจ้าของสิ่งปลูกสร้างเป็นคนละคน ต่างคนต่างเสียเฉพาะส่วนของตน
-
ฐานภาษี คิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมธนารักษ์ ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง
-
อัตราภาษี แบ่งตามการใช้ประโยชน์จริง 4 ประเภท คิดแบบขั้นบันไดตามมูลค่า ตั้งแต่ 0.01% ไปจนถึง 0.7% ต่อปี
เพื่อนๆ สามารถตรวจสอบราคาประเมินได้ที่ เว็บไซต์กรมธนารักษ์ และเช็กยอดภาษีของตัวเองผ่าน LTAX e-service ของกรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่น
H2: ใครต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบ้าง?
-
เจ้าของที่ดิน สิ่งปลูกสร้างและเจ้าของห้องชุด มีชื่อในโฉนดที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
-
ผู้ครอบครองทรัพย์สิน ทำประโยชน์ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างของรัฐ
-
ผู้ครอบครองหรือใช้ประโยชน์ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ณ วันที่ 1 มกราคม ของปีภาษีนั้นๆ
-
กรณีเจ้าของที่ดินและเจ้าของสิ่งปลูกสร้างคนละเจ้าของกัน ให้ต่างคนเสียภาษีเฉพาะส่วนที่เป็นเจ้าของ
-
กรณีมีผู้ถือครองร่วมมากกว่า 1 คนขึ้นไป ให้ทุกคนร่วมกันรับผิดชอบชำระภาษีดังกล่าว
อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2569 ทั้ง 4 ประเภท
1.ประเภทที่อยู่อาศัย (บ้าน/คอนโด)
1.1. เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหลังเดียว
|
มูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง |
อัตราภาษีที่ดินต่อปี |
|
0-50 ล้านบาท |
ได้รับการยกเว้นภาษี |
|
50-75 ล้านบาท |
0.03% |
|
75-100 ล้านบาท |
0.05% |
|
100 ล้านบาทขึ้นไป |
0.1% |
1.2. เจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้างหลังเดียว
|
มูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง |
อัตราภาษีที่ดินต่อปี |
|
0-10 ล้านบาท |
ได้รับการยกเว้นภาษี |
|
10-50 ล้านบาท |
0.02% |
|
50-75 ล้านบาท |
0.03% |
|
75-100 ล้านบาท |
0.05% |
|
100 ล้านบาทขึ้นไป |
0.1% |
1.3. เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2 หลังขึ้นไป
|
รวมมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง |
อัตราภาษีที่ดินต่อปี |
|
0-50 ล้านบาท |
0.02% |
|
50-75 ล้านบาท |
0.03% |
|
75-100 ล้านบาท |
0.05% |
|
100 ล้านบาทขึ้นไป |
0.1% |
2. ประเภทที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม
|
มูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง |
อัตราภาษีที่ดินต่อปี |
|
0-50 ล้านบาท |
0.3% |
|
50-200 ล้านบาท |
0.4% |
|
200-1,000 ล้านบาท |
0.5% |
|
1,000-5,000 ล้านบาท |
0.6% |
|
5,000 ล้านบาทขึ้นไป |
0.7% |
3. ประเภทที่ดินเพื่อการเกษตร
3.1. บุคคลธรรมดา
|
มูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง |
อัตราภาษีที่ดินต่อปี |
|
0-50 ล้านบาท |
ได้รับการยกเว้นภาษี |
|
50-125 ล้านบาท |
0.01% |
|
125-150 ล้านบาท |
0.03% |
|
150-550 ล้านบาท |
0.05% |
|
550-1,050 ล้านบาท |
0.07% |
|
1,050 ล้านบาทขึ้นไป |
0.1% |
3.2. นิติบุคคล
|
มูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง |
อัตราภาษีที่ดินต่อปี |
|
0-75 ล้านบาท |
0.01% |
|
75-100 ล้านบาท |
0.03% |
|
100-500 ล้านบาท |
0.05% |
|
500-1,000 ล้านบาท |
0.07% |
|
1,000 ล้านบาทขึ้นไป |
0.1% |
4. ประเภทที่ดินรกร้างว่างเปล่า (ไม่ได้ทำประโยชน์)
ประเภทที่ดินนี้คือ ประเภทที่เสียภาษีแพงที่สุด เพื่อกระตุ้นให้เจ้าของที่ดินนำที่ดินมาพัฒนาหรือใช้ให้เกิดประโยชน์
|
มูลค่าที่ดิน |
อัตราภาษีที่ดินต่อปี |
|
0-50 ล้านบาท |
0.3% |
|
50-200 ล้านบาท |
0.4% |
|
200-1,000 ล้านบาท |
0.5% |
|
1,000-5,000 ล้านบาท |
0.6% |
|
5,000 ล้านบาทขึ้นไป |
0.7% |
หมายเหตุ: ถ้าเพื่อนๆ ปล่อยรกร้างติดต่อกัน 3 ปี ตั้งแต่ปีที่ 4 อัตราภาษีจะเพิ่มขึ้นอีก 0.3% ทุก 3 ปี แต่รวมแล้วไม่เกิน 3% เจ้าของที่ดินเปล่าจึงควรวางแผนใช้ประโยชน์ เช่น ทำเกษตรจริงหรือพัฒนาโครงการ เพื่อเปลี่ยนประเภทและลดภาระภาษี
ทำไมต้องจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
ภาษีนี้เป็นรายได้หลักของท้องถิ่น เงินที่จ่ายจะถูกนำกลับไปพัฒนาพื้นที่ที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ เช่น ถนน ไฟฟ้าส่องสว่าง ระบบระบายน้ำ และบริการสาธารณะอื่น ๆ
นอกจากนี้ กฎหมายยังมีเป้าหมายเชิงนโยบาย 3 ข้อ
-
กระจายภาระภาษีให้เป็นธรรม ผู้ถือครองทรัพย์สินมูลค่าสูงจ่ายในอัตราที่สูงขึ้นตามขั้นบันได
-
ลดการถือครองที่ดินเพื่อเก็งกำไร ที่ดินรกร้างว่างเปล่าเสียภาษีสูงสุด และอัตราเพิ่มขึ้นทุก 3 ปีหากยังปล่อยว่าง
-
ส่งเสริมการใช้ประโยชน์ที่ดิน ที่ดินเกษตรกรรมและที่อยู่อาศัยหลังหลักได้อัตราต่ำหรือได้รับยกเว้น
หากไม่จ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเป็นอะไรไหม?
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นภาษีตามกฎหมาย หากไม่ชำระภายในเวลาที่กำหนด จะมีภาระเพิ่มขึ้นเป็นลำดับ ตั้งแต่เบี้ยปรับ เงินเพิ่ม ไปจนถึงการถูกระงับการโอนและยึดทรัพย์สิน
1. เบี้ยปรับจากการชำระล่าช้า
เป็นบทลงโทษเบื้องต้นสำหรับผู้ที่ไม่ชำระภาษีให้ครบถ้วนภายในกำหนด โดยแบ่งตามกรณีดังนี้:
-
เสียเบี้ยปรับ 10% ของยอดภาษีค้างชำระ เมื่อชำระเกินกำหนดเวลาแต่ชำระก่อนที่จะได้รับหนังสือแจ้งเตือน
-
เสียเบี้ยปรับ 20% ของยอดภาษีค้างชำระ เมื่อชำระภายในระยะเวลาที่ระบุไว้ในหนังสือแจ้งเตือน
-
เสียเบี้ยปรับ 40% ของยอดภาษีค้างชำระ เมื่อชำระเกินระยะเวลาที่กำหนดในหนังสือแจ้งเตือน
2. เงินเพิ่ม (ดอกเบี้ย)
นอกจากเบี้ยปรับแล้ว ผู้ค้างชำระต้องเสียเงินเพิ่มในอัตรา 1% ต่อเดือน ของภาษีที่ค้างชำระ โดยเริ่มคำนวณตั้งแต่วันที่พ้นกำหนดจนถึงวันที่ชำระเสร็จสิ้น ทั้งนี้ ยอดเงินเพิ่มรวมทั้งหมดจะไม่เกินจำนวนภาษีที่ต้องจ่าย
3. บทลงโทษทางอาญา
กรณีเจตนาหลีกเลี่ยงการเสียภาษีด้วยการแจ้งข้อความเท็จ หรือสร้างหลักฐานเท็จ จะมีโทษทางอาญาขั้นสูงสุดของการหลีกเลี่ยงภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยมีโทษจำคุกไม่เกิน 2 ปี หรือปรับไม่เกิน 40,000 บาท
วิธีการคำนวณภาษีที่ดิน 2569
สูตรคำนวณค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2569
ภาษีที่ต้องจ่าย = (มูลค่ารวมที่ดินสิ่งปลูกสร้าง) x อัตราภาษีต่อปี
ตัวอย่างการคำนวณ
-
ประเภทที่อยู่อาศัย (เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหลังเดียว)
1.1. ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหลังเดียว มูลค่ารวม 50 ล้านบาท อัตราภาษี 0.03% (50-75 ล้านบาท)
|
50,000,000 x 0.03% = จะต้องเสียภาษี 15,000 บาท |
1.2. เฉพาะสิ่งปลูกสร้างหลังเดียว มูลค่ารวม 50 ล้านบาท อัตราภาษี 0.02% (10-50 ล้านบาท)
|
50,000,000 x 0.02% = จะต้องเสียภาษี 10,000 บาท |
1.3. เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2 หลังขึ้นไป มูลค่ารวม 50 ล้านบาท อัตราภาษี 0.02% (0-50 ล้านบาท)
|
50,000,000 x 0.02% = จะต้องเสียภาษี 10,000 บาท |
-
ประเภทที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม
ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง มูลค่ารวม 50 ล้านบาท อัตราภาษี 0.4% (50-200 ล้านบาท)
|
50,000,000 x 0.4% = จะต้องเสียภาษี 200,000 บาท |
-
ประเภทที่ดินเพื่อนการเกษตร
3.1. บุคคลธรรมดา: ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง มูลค่ารวม 100 ล้านบาท อัตราภาษี 0.01% (50-125 ล้านบาท) ล้านบาท
|
100,000,000 x 0.01% = จะต้องเสียภาษี 10,000 บาท |
3.2 นิติบุคคล: ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง มูลค่ารวม 100 ล้านบาท อัตราภาษี 0.03% (75-100 ล้านบาท) ล้านบาท
|
100,000,000 x 0.03% = จะต้องเสียภาษี 30,000 บาท |
-
ประเภทที่ดินรกร้าง
หากที่ดินรกร้างว่างเปล่ามูลค่า 100 ล้านบาท อัตราภาษี 0.04% (50-200 ล้านบาท)
|
100,000,000 x 0.04% = จะต้องเสียภาษี 40,000 บาท |
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจ่ายเมื่อไหร่และจ่ายอย่างไร?
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต้องจ่ายปีละครั้ง โดยปกติชำระภายในเดือนเมษายนของทุกปี แต่ปี 2569 กระทรวงมหาดไทยขยายกำหนดเป็นภายในเดือนมิถุนายน 2569 ผู้เสียภาษีไม่ต้องยื่นแบบเอง เพราะ อปท. จะส่งหนังสือแจ้งประเมินภาษี (ภ.ด.ส. 6) มาให้ที่บ้าน ระบุประเภทการใช้ประโยชน์ มูลค่าทรัพย์สิน และยอดภาษีที่ต้องชำระ
เมื่อได้รับหนังสือแจ้งประเมินแล้ว ให้ตรวจสอบข้อมูลก่อนจ่ายทุกครั้ง โดยเฉพาะประเภทการใช้ประโยชน์ เช่น บ้านที่อยู่จริงถูกจัดเป็นบ้านหลังที่ 2 หรือที่ดินที่ทำเกษตรถูกจัดเป็นที่ดินรกร้าง หากข้อมูลไม่ถูกต้อง สามารถยื่นคัดค้านต่อ อปท. ได้ภายใน 30 วันนับจากวันที่ได้รับแจ้ง
ช่องทางชำระภาษีที่ดิน
-
ชำระที่ อปท. ที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ เช่น สำนักงานเขต เทศบาล หรือ อบต. โดยนำหนังสือแจ้งประเมินและบัตรประชาชนไปด้วย
-
เคาน์เตอร์เซอร์วิสหรือจุดรับชำระอื่น ตามที่แต่ละ อปท. กำหนด
-
Mobile Banking ทุกธนาคาร โดยสแกน QR Code ที่อยู่บนหนังสือแจ้งประเมิน (ภ.ด.ส. 6)
-
ATM หรือเคาน์เตอร์ธนาคารกรุงไทย ทุกสาขา
-
ตรวจสอบยอดออนไลน์ ผ่าน LTAX e-service ด้วยเลขบัตรประชาชนหรือเลขทะเบียนนิติบุคคล
-
ทุกธนาคาร ATM ของธนาคารกรุงไทย ทุกสาขา เคาน์เตอร์ธนาคารกรุงไทย ทุกสาขา
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สามารถผ่อนชำระได้ไหม?
เพื่อนๆ สามารถผ่อนชำระได้ หากยอดภาษีตั้งแต่ 3,000 บาทขึ้นไป สามารถแบ่งจ่ายเป็น 3 งวดเท่า ๆ กัน ปี 2569
-
งวดที่ 1 เดือนมิถุนายน
-
งวดที่ 2 เดือนกรกฎาคม
-
งวดที่ 3 เดือนสิงหาคม
หมายเหตุ: หากพลาดงวดใดงวดหนึ่ง สิทธิ์ผ่อนชำระจะสิ้นสุดและต้องเสียเงินเพิ่มสำหรับยอดที่ค้าง
ทางที่ดีที่สุดคือจ่ายให้ตรงเวลา เพราะการชำระล่าช้ามีเบี้ยปรับ 10–40% และเงินเพิ่ม 1% ต่อเดือน รวมถึงอาจถูกระงับการโอนทรัพย์สินจนกว่าจะชำระครบ
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สิ่งที่คนมีบ้านทุกคนควรรู้
เพื่อนๆ ที่เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างก็อย่าลืมจ่ายภาษีกันด้วยนะ เพื่อหลีกเลี่ยงค่าปรับที่จะตามในอนาคต! เพื่อนๆ คงเห็นแล้วว่ายิ่งมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสูงมากเท่าไหร่ อัตราภาษีที่ดินก็จะเพิ่มมากเท่านั้น และเพื่อนๆ คนไหนที่สนใจซื้อที่ดิน ซื้อบ้าน หรือจะซื้อคอนโดเพื่ออยู่เองหรือลงทุน ก็สามารถเข้าไปหาเพิ่มเติมได้ที่ Nestopa เลยนะ!
แหล่งอ้างอิง:
พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562
ระบบค้นหาราคาประเมิน กรมธนารักษ์
LTAX e-service กรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่น
อ่านบทความที่น่าสนใจเพิ่มเติม:
ค่าโอนบ้าน 2569 ต้องจ่ายอะไรบ้าง? รวมขั้นตอนและวิธีคำนวณ
ขายบ้านต้องเสียค่าอะไรบ้าง? รวม 4 ค่าใช้จ่ายสำคัญที่ต้องรู้ก่อนขายบ้าน
1 ไร่ มีกี่ตารางวา? เข้าใจหน่วยวัดที่ดินไทย พร้อมสูตรคำนวณ
รังวัดที่ดินคืออะไร มีกี่ประเภท? รวมขั้นตอน และเอกสารที่ต้องใช้
ที่ดินมรดกต้องโอนภายในกี่ปี? ทำอย่างไรไม่ให้เสียสิทธิ์
