สรุปกฎหมายการสร้างบ้าน เข้าใจง่ายสำหรับบ้านแต่ละประเภท ทุกกรณี

มีที่ดินพร้อมแล้ว อยากสร้างบ้านแต่ไม่รู้จะเริ่มจากตรงไหนหรือเปล่า?

ในการสร้างบ้าน นอกจากแบบบ้านและงบประมาณแล้ว อีกสิ่งที่สำคัญและมองข้ามไม่ได้คือกฎหมายการสร้างบ้าน เพราะหากสร้างผิดหลักข้อกฎหมาย มีสิทธิ์ถูกสั่งระงับการก่อสร้าง ถูกปรับ หรืออาจร้ายแรงถึงถูกสั่งรื้อถอน

Nestopa จึงรวบรวมข้อกฎหมายควบคุมอาคารที่เจ้าของบ้านต้องรู้มาอธิบายให้เข้าใจง่าย ๆ ในบทความนี้ เพื่อให้เพื่อน ๆ วางแผนสร้างบ้านอย่างถูกต้องปลอดภัย ไร้ปัญหาตามหลัง

Key Takeaways 🏗️🏡 การสร้างบ้านต้องยื่นขออนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อนเริ่มดำเนินการเสมอ ตามกฎหมายการสร้างบ้าน ฝั่งผนังที่มีช่องเปิดต้องเว้นระยะห่างจากแนวเขตที่ดิน อย่างน้อย 2 เมตร (หรือ 3 เมตร หากสูงเกิน 9 เมตร) ส่วนผนังทึบต้องเว้นอย่างน้อย 50 ซม. หากต้องการสร้างบ้านชิดรั้วบ้านหรือแนวเขตที่ดิน สามารถทำได้หากผนังบ้านด้านนั้น เป็นผนังทึบ และต้องได้รับหนังสือยินยอมจากเจ้าของที่ดินข้างเคียงก่อน ตามกฎหมายการสร้างบ้าน ความสูงในห้องพักอาศัยต้องสูงไม่น้อยกว่า 2.6 เมตร ห้องน้ำสูงไม่น้อยกว่า 2 เมตร และบันไดบ้านต้องมีความกว้างสุทธิไม่น้อยกว่า 80 ซม. และมีชั้นพักบันไดทุก ๆ 3 เมตรหรือน้อยกว่านั้น

กฎหมายการสร้างบ้าน มีอะไรบ้างที่เจ้าของบ้านต้องรู้?

กฎหมายการสร้างบ้านหลัก ๆ ที่เจ้าของบ้านควรรู้ก่อนออกแบบและก่อสร้างบ้าน มีดังนี้

1. กฎหมายการสร้างบ้านเรื่องระยะร่นจากแนวเขตที่ดิน (Setback) ต้องเว้นระยะระหว่างตัวบ้านกับรั้วและที่ดินข้างเคียง เพื่อป้องกันอัคคีภัย การบดบังแสง และรักษาความเป็นส่วนตัว

2. กฎหมายการสร้างบ้านเรื่องระยะร่นจากถนนและแหล่งน้ำสาธารณะ ถอยเว้นแนวอาคารจากถนนสาธารณะ ซอยแคบ คลอง แม่น้ำ และแหล่งน้ำอื่น ๆ

3. กฎหมายเรื่องระยะร่นที่ว่างนอกอาคาร สำหรับบ้านแต่ละประเภท บ้านแต่ละประเภทต้องเว้นพื้นที่ว่างนอกอาคารต่างกันไป แต่ไม่สามารถสร้างเต็มที่ดินได้

4. กฎหมายสัดส่วนภายในบ้าน เช่น ความสูงของห้องพักอาศัย ห้องน้ำ และขนาดบันได

5. การขออนุญาตก่อสร้างบ้าน ต้องได้รับการอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อนเริ่มสร้างบ้านเสมอ

---

1. กฎหมายการสร้างบ้านเรื่องระยะร่นจากแนวเขตที่ดิน (Setback)

กฎหมายระยะร่นอาคารพิจารณาจาก 4 ปัจจัยหลัก คือ ลักษณะผนัง (ทึบหรือมีช่องเปิด) ความสูงอาคาร ความกว้างของถนน และประเภทอาคาร

ระยะร่นบ้านผนังที่มีหน้าต่าง ประตู ช่องเปิด

• บ้านผนังมีช่องเปิดที่สูงไม่เกิน 9 เมตร ต้องเว้นห่างจากแนวเขตที่ดิน 2 เมตรขึ้นไป

• บ้านผนังมีช่องเปิดที่สูงกว่า 9 เมตร ต้องเว้นห่างจากแนวเขตที่ดิน 3 เมตรขึ้นไป

ข้อ 50 ผนังของอาคารที่มีหน้าต่าง ประตู ช่องระบายอากาศหรือช่องแสง หรือระเบียงของอาคารต้องมีระยะห่างจากแนวที่ดิน ดังนี้

1. อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร ผนังหรือระเบียงต้องอยู่ห่างเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 2 เมตร

2. อาคารที่มีความสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ผนังหรือระเบียงต้องอยู่ห่างเขตที่ดินไม่น้องกว่า 3 เมตร 

(กฎกระทรวง ฉบับที่ 55, 2543)

---

ระยะร่นบ้านผนังทึบ

• บ้านผนังทึบ ต้องเว้นห่างจากแนวเขตที่ดิน 50 เซนติเมตรขึ้นไป

• บ้านผนังทึบที่สูงไม่เกิน 15 เมตร ตามกฎหมายการสร้างบ้านติดรั้ว สามารถสร้างบ้านชิดแนวเขตที่ดินและรั้วบ้าน (0 เซนติเมตร) ได้ แต่ต้องมีหนังสือยินยอมจากเจ้าของที่ดินข้างเคียง

ผนังของอาคารที่อยู่ห่างเขตที่ดินน้อยกว่าตามที่กำหนดไว้ใน (1) หรือ (2) ต้องอยู่ห่างจากเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 50 เซนติเมตร เว้นแต่จะก่อสร้างชิดเขตที่ดินและอาคารดังกล่าวจะก่อสร้างได้สูงไม่เกิน 15 เมตร ผนังของอาคารที่อยู่ชิดเขตที่ดินหรือห่างจากเขตที่ดินน้อยกว่าที่ระบุไว้ใน (1) หรือ (2) ต้องก่อสร้างเป็นผนังทึบ และดาดฟ้าของอาคารด้านนั้นให้ทำผนังทึบสูงจากดาดฟ้าไม่น้อยกว่า 1.80 เมตร ในกรณีก่อสร้างชิดเขตที่ดินต้องได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากเจ้าของที่ดินข้างเคียงด้านนั้นด้วย 

(กฎกระทรวง ฉบับที่ 55, 2543)

---

ระยะห่างระหว่างอาคาร กฎหมายการสร้างบ้านติดกันในที่ดินเดียวกัน

ถ้าเจ้าของอยากสร้างบ้าน 2 หลังในพื้นที่เดียวกันตามกฎหมาย ต้องทำตามเงื่อนไขนี้

 (กฎกระทรวง ฉบับที่ 55, 2543)

โดยกรณีผนังทึบหันเข้าหาผนังมีช่องเปิด/ระเบียง และ กรณีผนังทึบหันหากันทั้งสองฝั่ง บ้านและอาคารที่มีดาดฟ้าจะต้องก่อสร้างผนังในด้านที่ติดกับอีกหลังโดยมีความสูง 1.8 เมตร ขึ้นไป (กฎกระทรวง ฉบับที่ 61, 2550)

 (กฎกระทรวง ฉบับที่ 55, 2543)

---

2. กฎหมายการสร้างบ้านเรื่องระยะร่นอาคารจากถนนและแหล่งน้ำสาธารณะ

ระยะร่นอาคารจากถนนสาธารณะ ต้องเว้นเท่าไร วัดจากจุดไหน?

• บ้านใกล้ถนนสาธารณะที่กว้างน้อยกว่า 6 เมตร ต้องถอยร่นให้ห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะอย่างน้อย 3 เมตร

ข้อ 41 อาคารที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงใกล้ถนสาธารณะที่มีความกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะอย่างน้อย 3 เมตร

(กฎกระทรวง ฉบับที่ 55, 2543)

 

• บ้านที่สูงเกิน 2 ชั้น หรือ สูงเกิน 8 เมตร ต้องถอยร่นอาคาร ดังนี้

อาคารที่สูงเกินสองชั้นหรือเกิน 8 เมตร ห้องแถว ตึกแถว บ้านแถว อาคารพาณิชย์ โรงงาน อาคารสาธารณะ ป้าย หรือสิ่งที่สร้างขึ้นสำหรับติดหรือตั้งป้าย หรือคลังสินค้า ที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงใกล้ถนนสาธารณะ

(1) ถ้าถนนสาธารณะนั้นมีความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะอย่างน้อย 6 เมตร

(2) ถ้าถนนสาธารณะนั้นมีความกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป แต่ไม่เกิน 20 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากเขตถนนสาธารณะอย่างน้อย 1 ใน 10 ของความกว้างของถนนสาธารณะ

(3) ถ้าถนนสาธารณะนั้มีความกว้างเกิน 20 เมตรขึ้นไป ให้ร่นแนวอาคารห่างจากเขตถนนสาธารณะอย่างน้อย 2 เมตร

 (กฎกระทรวง ฉบับที่ 55, 2543)

 

• บ้านที่อยู่มุมถนนสาธารณะ ที่กว้างกว่า 3 เมตร และ มีมุมหักน้อยกว่า 135 องศา ต้องปาดมุมโดยส่วนที่ปาดต้องมีทำมุมกับแนวถนนสาธารณะและมีระยะไม่น้อยกว่า 4 เมตร

 

ข้อ 5 รั้วหรือกําแพงกั้นเขตที่อยู่มุมถนนสาธารณะที่มีความกว้างตั้งแต่ 3 เมตรขึ้นไป และมีมุมหักน้อยกว่า 135 องศา ต้องปาดมุมรั้วหรือกําแพงกั้นเขตนั้น โดยให้ส่วนทีปาดมุมมีระยะไม่น้อยกว่า 4 เมตร และทํามุมกับแนวถนนสาธารณะเป็นมุมเท่า ๆ กัน

(กระทรวงมหาดไทย, 2543, ข้อ 5)

---

ระยะถอยร่นอาคารจากแหล่งน้ำสาธารณะ

บ้านใกล้แหล่งน้ำสาธารณะต้องร่นระยะห่างดังนี้

• ใกล้แหล่งน้ำสาธารณะที่กว้างน้อยกว่า 10 เมตร ต้องร่นระยะห่าง 3 เมตรขึ้นไป

• ใกล้แหล่งน้ำสาธารณะที่กว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป ต้องร่นระยะห่าง 6 เมตรขึ้นไป

• ใกล้แหล่งน้ำสาธารณะขนาดใหญ่อย่าง บึง ทะเลสาบ ทะเล ต้องร่นระยะห่าง 12 เมตรขึ้นไป

แต่ สะพาน เขื่อน รั้ว ท่อระบายน้ำ ท่าเรือ ป้าย อู่เรือ คานเรือ หรือที่จอดรถ ถือเป็นข้อยกเว้น ไม่จำเป็นต้องถอยร่น

ข้อ 42 อาคารที่ก่อสร้างใกล้แหล่งน้ำสาธารณะ เช่น แม่น้ำ คู คลอง ลำราง หรือลำกระโดง ถ้าแหล่งน้ำสาธารณะนั้นมีความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ต้องร่นแนอาคารให้ห่างจากเขตแหล่งน้ำสาธารณะนั้นไม่น้อยกว่า 3 เมตร แต่ถ้าแหล่งน้ำสาธารณะนั้นมีความกว้างตั้งแต่ 10 เมตร ต้องร่นแนวอาคารให้ห่างจากเขตแหล่งน้ำสาธารณะนั้นไม่น้อยกว่า 6 เมตร

สำหรับอาคารที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงใกล้แหล่งน้ำสาธารณะขนาดใหญ่ เช่น บึง ทะเลสาบ หรือทะเล ต้องร่นแนวอาคารให้ห่างจากเขตแหล่งน้ำสาธารณะนั้นไม่น้อยกว่า 12 เมตร

ทั้งนี้ เว้นแต่ สะพาน เขื่อน รั้ว ท่อระบายน้ำ ท่าเรือ อู่เรือคานเรือ หรือที่ว่างที่ใช้เป็นที่จอดรถไม่ต้องร่นแนวอาคาร

(กฎกระทรวง ฉบับที่ 55, 2543)

---

3. กฎหมายการสร้างบ้านเรื่องระยะร่นที่ว่างสำหรับบ้านแต่ละประเภท

กฎหมายที่ว่างนอกอาคารสำหรับบ้านทั่วไปที่ไม่ได้ติดพื้นที่สาธารณะ (ไม่ได้ร่นพื้นที่ตามเกณฑ์บ้านติดถนนสาธารณะ และ แหล่งน้ำสาธารณะ)

ระยะร่นบ้านเดี่ยว

สำหรับบ้านเดี่ยวหลังเดียวบนที่ดิน จะต้องเว้นที่ว่างอย่างน้อย 30%

ข้อ 33 อาคารอยู่อาศัย และอาคารอยู่รวม ต้องมีพื้นที่ว่างไม่น้อยกว่า 30 ใน 100 ส่วนของพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งที่มากที่สุดของอาคาร

 (กฎกระทรวง ฉบับที่ 55, 2543)

---

ระยะร่นบ้านแฝด

สำหรับบ้านแฝด สร้างติดกัน มีผนังแบ่งอาคาร และมีทางเข้า-ออกแยกกัน จะต้องเว้น ดังนี้

• เว้นพื้นที่ด้านหน้า 3 เมตร

• เว้นพื้นที่ด้านหลัง 2 เมตร

• เว้นพื้นที่ด้านข้าง 2 เมตร

ข้อ 37 บ้านแฝดต้องมีที่ว่างด้านหน้าและด้านหลังระหว่างรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับแนวผนังอาคารกว้างไม่น้อยกว่า 3 เมตรและ 2 เมตรตามลำดับ และมีที่ว่างด้านข้างกว้างไม่น้อยกว่า 2 เมตร

 (กฎกระทรวง ฉบับที่ 55, 2543)

---

ระยะร่นบ้านทาวน์เฮ้าส์/ทาวน์โฮม

สำหรับบ้านทาวน์เฮ้าส์ และ ทาวน์โฮม

• เว้นพื้นที่ด้านหน้า 3 เมตร

• เว้นพื้นที่ด้านหลัง 2 เมตร

ข้อ 36 บ้านแถวต้องมีที่ว่างด้านหน้าระหว่างรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับแนวผนังอาคารกว้างไม่น้อยกว่า 3 เมตร และต้องมีที่ว่างด้านหลังอาคารระหว่างรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับแนวผนังอาคารกว้างไม่น้อยกว่า 2 เมตร

(กฎกระทรวง ฉบับที่ 55, 2543)

---

 

4. กฎหมายสัดส่วนภายในบ้าน

กฎหมายบ้านพักอาศัย 1 ชั้น

สำหรับบ้าน 1 ชั้น ส่วนห้องพักจะต้องมีความสูงจากพื้นถึงเพดานไม่ต่ำกว่า 2.6 เมตร ส่วนห้องน้ำต้องมีความสูงจากพื้นถึงเพดานไม่ต่ำกว่า 2 เมตร

ข้อ 22 ห้องหรือส่วนของอาคารที่ใข้ในการทำกิจกรมมต่าง ๆ ต้องมีระยะดิ่งไม่น้อยกว่าตามที่กำหนดไว้ดังต่อไปนี้…

…ห้องที่ใข้เป็นที่พักอาศัย บ้านแถว ห้องพักโรงแรม ห้องเรียนนักเรียนอนุบาล ครั้วสำหรัยอาคารอยู่อาศัย ห้องพักคนไข้พิเศษ ช่องทางเดินในอาคาร ระยะดิ่ง 2.60 เมตร

…ห้องน้ำ ห้องส้วม ต้องมีระยะดิ่งระหว่างพื้นถึงเพดานไม่น้อยกว่า 2 เมตร

(กฎกระทรวง ฉบับที่ 55, 2543)

---

กฎหมายบ้านพักอาศัย 2 ชั้น

นอกจากกฎหมายความสูงของห้องพัก สำหรับบ้าน 2 ชั้น จะมีกฎหมายเรื่องบันไดเพิ่มเข้ามา 

ขนาดบันได

• บันไดจะต้องมีความกว้างอย่างน้อย 80 เซนติเมตร

• บันไดแต่ละขั้นต้องสูงไม่เกิน 20 เซนติเมตร

• บันไดแต่ละขั้นต้องกว้างอย่างน้อย 22 เซนติเมตร

ชานพักบันได

• แต่ละช่วงบันไดสูงได้ไม่เกิน 3 เมตร บันไดที่สูงกว่าจะต้องมีชานพักที่ขนาดใหญ่กว่าแผ่นบันได

• ความสูงระหว่างชานพักบันไดกับพื้นของชั้นต่อไปต้องสูงอย่างน้อย 1.9 เมตร

ข้อ 23 บันไดของอาคารอยู่อาศัย ถ้ามีต้องมีอย่างน้อยหนึ่งบันไดที่มีความกว้างสุทธิไม่น้อยกว่า 80 เซนติเมตร ช่วงหนึ่งสูงไม่เกิน 3 เมตร ลูกตั้งสูงไม่เกิน 20 เซนติเมตร ลูกนอนเมื่อหักส่วนที่ขั้นบันไดที่เหลื่อมกันออกแล้วเหลือความกว้างไม้น้อยกว่า 22 เซนติเมตร และต้องมีพื้นหน้าบันไดที่มีความกว้างและยาวไม่น้อยกว่าคามกว้างของบันได

บันไดที่สูงเกิน 3 เมตร ต้องมีชานพักบันไดทุกช่วง 3 เมตรหรือน้อยกว่านั้น และชานพักบันไดต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่าความกว้างของบันได ระยะดิ่งจากขั้นบันไดหรือชานพักบันไดถึงส่วนต่ำสุดของอาคารที่อยู่เหนือขึ้นไปต้องสูงไม่น้อยกว่า 1.90 เมตร

(กฎกระทรวง ฉบับที่ 55, 2543)

---

5. การขออนุญาตก่อสร้างบ้าน

จำเป็นต้องขออนุญาตก่อนเริ่มก่อสร้างบ้านเสมอ การก่อสร้างโดยไม่ได้รับใบอนุญาตถือเป็นการฝ่าฝืนกฎหมายควบคุมอาคาร

มาตรา 21 ผู้ใดจะก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคารต้องได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น หรือแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นและดำเนินการตามมาตรา 39 ทวิ

(พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร, 2558)

---

เช็กลิสต์กฎหมายการสร้างบ้าน ก่อนเริ่มก่อสร้างจริง

• ตรวจเอกสารสิทธิ์และแนวเขตที่ดิน ว่าหมุดเขตชัดเจน เลี่ยงกรณีข้อพิพาทกับที่ดินข้างเคียง

• เช็กระยะร่นอาคารและที่ว่างรอบบ้าน ตามเกณฑ์พื้นที่สาธารณะ รูปแบบผนังบ้าน และรูปแบบบ้าน

• ตรวจแบบกับสถาปนิกหรือวิศวกรผู้รับผิดชอบ ในเรื่องความสูงเพดาน บันได ดาดฟ้า

• ตรวจกฎหมายท้องถิ่นและยื่นขออนุญาตให้เรียบร้อย เช็กสีผังเมืองและเทศบัญญัติ ยื่นแบบต่อเทศบาล อบต. หรือสำนักงานเขต และรอรับใบอนุญาตก่อนเริ่มลงเสาเข็ม

• แจ้งเพื่อนบ้าน เกี่ยวกับแผนก่อสร้างที่อาจกระทบพื้นที่ข้างเคียง และขอหนังสือยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรหากต้องการสร้างบ้านชิดแนวเขตที่ดิน

---

สร้างบ้านให้ถูกตามกฎหมายการสร้างบ้าน หรือ ซื้อบ้านกับ Nestopa

Nestopa แนะนำให้ทุกคนสร้างบ้านตามกฎหมายการสร้างบ้านอย่างเคร่งครัด โดยการค่อย ๆ ไล่ดูทีละขั้นตอน หากทำถูกตามข้อกฎหมาย ผังเมืองรวม และผังเมืองกรุงเทพฯ ตั้งแต่เริ่มต้น ก็จะทำให้ไม่ต้องเสียเวลาแก้แบบ เสียเงินค่าปรับ หรือเสี่ยงต่อการถูกรื้อถอนและการฟ้องร้อง

แต่สำหรับใครที่ไม่ได้อยากสร้างบ้านเอง อยากได้ที่อยู่ที่สร้างเสร็จแล้ว สามารถเลือกซื้อบ้านและซื้อคอนโดผ่านประกาศขายบ้านบน Nestopa เว็บขายบ้านที่มีระบบช่วยค้นหาทั้ง

• AI Search เพียงแค่บอกโจทย์ของอสังหาฯ ที่ต้องการ

• MAP BASE SEARCH เลือกดูประกาศตามทำเลได้จากการเลื่อนแผนที่ดู

• PROXIMITY SEARCH อยากอยู่ใกล้อะไร เลือกค้นหาสถานที่สำคัญได้เลย

*ข้อมูลในบทความนี้เป็นการสรุปทั่วไปเพื่อให้ความรู้ ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมาย ควรตรวจสอบกับเจ้าพนักงานท้องถิ่นหรือสถาปนิก/วิศวกรที่มีใบอนุญาตก่อนยื่นแบบหรือก่อสร้างจริง

---

อ้างอิง

• กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522. (2543)

• กฎกระทรวง ฉบับที่ 61 (พ.ศ. 2550) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522. (2550)

• พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522. (2522)

• พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร (ฉบับที่ 5) พ.ศ. 2558. (2558)