ผังเมืองภูเก็ตใหม่ 2570 เปิดร่างรายโซน สร้างได้สูงแค่ไหน? อสังหาฯ ภูเก็ตจะเปลี่ยนไปอย่างไร?

ภูเก็ต, 4 พฤศจิกายน 2569 — ร่างผังเมืองรวมภูเก็ตฉบับใหม่ ซึ่งคาดว่าจะประกาศใช้ปลายปี 2570 เปลี่ยนวิธีคุมการก่อสร้างทั้งเกาะ เป็นครั้งแรกที่ผังเมืองภูเก็ตกำหนด FAR และความสูงสูงสุดเป็นรายโซน ตั้งแต่ 8 เมตรบนเกาะบริวาร ไปจนถึง 75 เมตรในศูนย์พาณิชยกรรมใหม่ที่ถลาง

*บทวิเคราะห์นี้อ้างอิงเอกสารร่างข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินและรายการประกอบแผนผังฉบับปิดประกาศ เทียบกับผังเมืองรวมฉบับปี 2554 ภาพรวมคือภูเก็ตจะสร้างสูงได้มากขึ้นในย่านเมืองและศูนย์กลางใหม่ แต่ชายหาดฝั่งตะวันตกและพื้นที่สีเขียวถูกคุมเข้มขึ้น ร่างยังเปลี่ยนแปลงได้ได้ ตัวเลขทั้งหมดจึงอาจเปลี่ยนก่อนประกาศจริง

ผังใหม่ต่างจากผังปี 2554 อย่างไร?

ผังเมืองรวมภูเก็ตปี 2554 คุมพื้นที่ด้วยรายการกิจการต้องห้ามเป็นหลัก ส่วนร่างใหม่คุมด้วยตัวเลขที่วัดได้ในทุกแปลง การเปลี่ยนแปลงหลักมี 5 เรื่อง

1. คุมความหนาแน่นด้วยตัวเลขเป็นครั้งแรก ผังปี 2554 ไม่มี FAR หรือเพดานความสูงในข้อกำหนด แต่ร่างใหม่กำหนด FAR (พื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน) ตั้งแต่ 0.6 ถึง 8 เท่า ความสูงสูงสุด 8–75 เมตร สัดส่วนอาคารปกคลุมดิน 40–85% และพื้นที่น้ำซึมผ่านได้สำหรับปลูกต้นไม้ 7.5–30% ของแปลง

2. แบ่งโซนละเอียดขึ้น และพื้นที่พัฒนาเพิ่มขึ้นชัดเจน สีเหลืองแบ่งเป็น ย.1–ย.3 สีส้มเป็น ย.4–ย.5 สีแดงเป็น พ.1–พ.5 และสีเขียวเป็น ก.1–ก.3 จำนวนบริเวณสีแดงเพิ่มจาก 18 เป็น 59 บริเวณ และสีส้มเพิ่มจาก 41 เป็น 94 บริเวณ (นับจำนวนบริเวณ ไม่ใช่ขนาดพื้นที่)

3. โควตากิจการอื่นคิดรายแปลง ผังเดิมให้ใช้ที่ดินผิดประเภทได้เพียง 5–15% ของทั้งบริเวณ ใครยื่นก่อนได้ก่อน ร่างใหม่ให้แต่ละแปลงใช้เพื่อกิจการอื่นได้ 30–60% ของแปลงที่ขออนุญาต แล้วแต่ประเภทโซน

4. มีโบนัส FAR สูงสุด 20% ผู้พัฒนาได้พื้นที่สร้างเพิ่ม หากเปิดพื้นที่โล่งให้สาธารณะ (เพิ่มได้ไม่เกิน 5 เท่าของพื้นที่โล่งที่ให้) ทำบ่อหน่วงน้ำอย่างน้อย 1 ลบ.ม. ต่อที่ดิน 50 ตร.ม. (+5% ถึง +20%) หรือได้รับรองอาคารเขียวจากสถาบันอาคารเขียวไทย (+5% ถึง +20% ตามระดับ) รวมทุกโบนัสแล้วต้องไม่เกิน 20%

5. มีผังน้ำและแนวถนนโครงการ ร่างใหม่เพิ่มแผนผังแสดงผังน้ำ ซึ่งกันพื้นที่ปรับปรุงทางน้ำ (คป.) และพื้นที่ระบายน้ำป้องกันน้ำท่วม (รน.) ส่วนที่ดินในแนวถนนโครงการสาย ก ถึงสาย ช สร้างได้เพียงบ้านเดี่ยวพื้นที่ไม่เกิน 150 ตร.ม. สูงไม่เกิน 6 เมตร และต้องไม่เป็นส่วนหนึ่งของโครงการจัดสรร

สรุปข้อกำหนดรายโซนตามร่างผัง

โซนที่สร้างได้สูงและหนาแน่นที่สุดคือ พ.5 ที่เทพกระษัตรี อ.ถลาง (FAR 8 เท่า สูง 75 เมตร) ไม่ใช่ป่าตองหรือตัวเมือง ตารางนี้สรุปจากร่างข้อกำหนด ตัวอย่างทำเลอ่านจากแนวเขตในรายการประกอบแผนผัง จึงควรเช็กแผนที่รายแปลงอีกครั้ง

ที่มา: ร่างข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน ผังเมืองรวมภูเก็ต ข้อ 5–28 และรายการประกอบแผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน (สำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดภูเก็ต)

ข้อกำหนดที่ผู้พัฒนาและผู้ซื้อต้องรู้

ตัวเลขความสูงในตารางเป็นเพดานสูงสุด แต่สิ่งที่สร้างได้จริงขึ้นกับข้อกำหนดย่อยอีกหลายข้อ

• โซนเหลืองสร้างได้เฉพาะอาคารขนาดกลางลงมา: ย.1–ย.3 ห้ามอาคารขนาดใหญ่ ซึ่งตามกฎหมายควบคุมอาคารคืออาคารพื้นที่รวมตั้งแต่ 2,000 ตร.ม. หรือสูงตั้งแต่ 15 เมตรและมีพื้นที่เกิน 1,000 ตร.ม. แม้เพดานจะอยู่ที่ 23 เมตร คอนโดและโรงแรมในโซนนี้จึงต้องเป็นโครงการเล็ก หรือแยกอาคารเป็นหลายหลัง

• โซนเขียวเกือบปิดทางคอนโด: ก.1–ก.3 ห้ามอาคารขนาดใหญ่ และจำกัดอาคารชุดที่ 500–1,000 ตร.ม. ยกเว้นแปลงในระยะ 1 กม. จากชายฝั่งที่ติดถนนกว้าง 10 เมตรขึ้นไป ที่ดินเขียวด้านในจึงเหมาะกับพูลวิลล่าและบ้านเดี่ยวมากกว่า

• ความสูงจริงอาจต่ำกว่าผัง: กฎหมายควบคุมอาคารและเกณฑ์ความกว้างถนนอาจทำให้บางแปลงในโซนแดงสร้างได้เพียง 20–24 เมตร (Rawai Phuket News) ส่วนพื้นที่บนเขายังต้องทำตามประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติฯ ปี 2567 ที่ให้ระดับ 80–140 เมตรสร้างได้เฉพาะบ้านหรืออาคารเดี่ยว และห้ามก่อสร้างเหนือ 140 เมตร (Siam Real Estate)

• แบ่งแปลงเพื่อเพิ่ม FAR ไม่ได้: ที่ดินที่ใช้ประโยชน์แล้ว แม้แบ่งแยกกี่ครั้ง FAR ของทุกแปลงย่อยรวมกันต้องไม่เกินสัดส่วนของแปลงเดิม

• เว้นระยะริมถนนสายหลัก: ที่ดินริม ทล.402 และ ทล.4024 ต้องเว้นที่ว่าง 10 เมตร ส่วนริม ทล.4021 และ ทล.4022 เว้น 6 เมตร

• ที่ดินติดแนวถนนโครงการ: สร้างได้เพียงบ้านเดี่ยวไม่เกิน 150 ตร.ม. สูงไม่เกิน 6 เมตร ผู้ซื้อที่ดินแปลงใหญ่ควรเช็กแผนผังคมนาคมก่อนวางเงินมัดจำ

ผังใหม่จะเปลี่ยนอนาคตภูเก็ตอย่างไร?

จากตัวเลขในร่าง ภูเก็ตจะเติบโตแนวตั้งในศูนย์กลางไม่กี่แห่ง และคุมพื้นที่ส่วนที่เหลือให้เป็นอาคารเตี้ย นี่คือ 4 ทิศทางที่น่าจะเกิดขึ้น ซึ่งเป็นการประเมินจากร่างผัง ไม่ใช่คำยืนยันของทางราชการ

1. ศูนย์กลางใหม่ขยับขึ้นเหนือ โซน พ.5 ที่เทพกระษัตรี และโซน พ.3 รอบสนามบิน ได้ FAR และความสูงมากกว่าตัวเมืองเดิม แนว ทล.402 ฝั่งถลางจึงมีโอกาสเป็นทำเลสำนักงาน ศูนย์การค้า และที่อยู่อาศัยสำหรับคนทำงาน เชื่อมกับสนามบินและทางเข้าเกาะ

2. ป่าตองและตัวเมืองเติบโตผ่านการรื้อสร้างใหม่ โซน พ.3–พ.4 สร้างได้ 60 เมตร แต่พื้นที่ส่วนใหญ่มีอาคารเต็มแล้ว มูลค่าที่เพิ่มจึงตกกับเจ้าของแปลงใหญ่ที่รื้อโรงแรมเก่าหรือตึกแถวเพื่อสร้างใหม่ได้ มากกว่าเจ้าของแปลงเล็ก โบนัส FAR 20% จะทำให้โครงการใหญ่มีแรงจูงในการทำบ่อหน่วงน้ำและอาคารเขียว

3. ชายหาดฝั่งตะวันตกยังเป็นตลาดอาคารเตี้ยระดับบน โซน ย.2 สูงได้ 23 เมตรและห้ามอาคารขนาดใหญ่ คอนโดหน้าหาดใหม่จะทำยากขึ้น โครงการที่ได้ใบอนุญาตก่อนผังใหม่มีผลจึงมีความขาดแคลนเป็นจุดขาย ส่วนที่ดินเปล่าจะหันไปทำพูลวิลล่าและรีสอร์ทขนาดเล็ก

4. ที่ดินเขียวด้านในถูกจำกัดการเก็งกำไร FAR 0.6–1.5 เท่าและความสูง 8–18 เมตร ทำให้ที่ดินที่เคยซื้อด้วยความหวังทำคอนโดอาจต้องปรับราคาลง ขณะที่ผังน้ำ ที่โล่ง และพื้นที่บำบัดน้ำเสีย 7 บริเวณ ช่วยรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม ซึ่งเป็นจุดขายหลักของภูเก็ตในระยะยาว

ใครได้ ใครเสีย จากร่างผังใหม่

ผลกระทบขึ้นกับว่าที่ดินอยู่โซนไหน และใช้ประโยชน์ไปแล้วหรือยัง คอลัมน์สุดท้ายเป็นการประเมินจากข้อกำหนดในร่าง ไม่ใช่คำแนะนำการลงทุน

กลุ่มที่ควรจับตามากที่สุดคือเจ้าของที่ดินเหลืองและเขียวที่ยังไม่ได้พัฒนา เพราะราคาประเมินของกรมธนารักษ์ปรับขึ้นหรือคงที่เท่านั้น หากผังใหม่ประกาศตามร่าง ภาษีอาจไม่ลด แต่ที่ดินพัฒนาได้น้อยลง

แรงกดดันซ้อน: ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ เริ่ม 1 ม.ค. 2570

กรมธนารักษ์กำลังจัดทำราคาประเมินรอบบัญชี 2570–2573 ราว 37 ล้านแปลงทั่วประเทศ คาดว่าจะประกาศภายในเดือนธันวาคม 2569 และมีผลตั้งแต่ 1 มกราคม 2570 เนื่องจากรอบปัจจุบันหมดอายุ 31 ธันวาคม 2569 (สำนักข่าวประชาชาติธุรกิจ ผ่าน REIC)

จุดที่เปลี่ยนไปคือเป้าหมายของรอบนี้ นายอัครุตม์ สนธยานนท์ อธิบดีกรมธนารักษ์ ระบุว่าราคาประเมินรอบใหม่ตั้งเป้าให้ต่ำกว่าราคาตลาดไม่เกิน 20% จากเดิมที่มักต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงราว 30–40% (ฐานเศรษฐกิจ) ส่วนที่ผ่านมากรมจะปรับขึ้นหรือคงราคาเดิมเท่านั้น ไม่เคยปรับลด (TrueID News)

ประชาชาติธุรกิจรายงานว่าค่าเฉลี่ยทั้งประเทศอาจปรับขึ้นอย่างน้อย 15% เทียบกับรอบปัจจุบันที่ปรับขึ้น 8.93% โดยคณะกรรมการระดับจังหวัดเป็นผู้กำหนดราคาในแต่ละพื้นที่ ตัวเลขเฉพาะภูเก็ตยังไม่มีการเปิดเผย ปัจจุบันราคาประเมินที่ดินภูเก็ตอยู่ที่ 3,200–200,000 บาทต่อตารางวา (DDproperty)

ทำไมคนภูเก็ตควรสนใจ? ราคาประเมินคือฐานคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง ทำเลที่ราคาตลาดขึ้นแรงในช่วงที่ผ่านมา อย่างที่ดินริมทะเลภูเก็ต จึงมีโอกาสเห็นราคาประเมินขยับตามมากกว่าค่าเฉลี่ย ภาคเอกชนจึงเสนอให้รัฐคงมาตรการลดค่าโอนเหลือ 0.01% เพื่อบรรเทาผลกระทบ

ที่ดินภูเก็ตจะแพงขึ้นหรือถูกลง?

คนในวงการยังมองต่างกัน สมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตคาดว่าที่ดินที่ถูกปรับเป็นโซนแดงจะขึ้นอีก 10–20% หลังผังใหม่มีผล ส่วนแสนสิริมองว่าผังใหม่จะทำให้ต่อรองราคาที่ดินง่ายขึ้น และอาจลดลงได้ 10–20% (ประชาชาติธุรกิจ ผ่าน REIC)

ราคาที่ผ่านมาขึ้นแรงมาก บางเทาอยู่ที่ 50–60 ล้านบาทต่อไร่ จากเดิมราว 10–15 ล้าน บางแปลงในป่าตองแตะราว 100 ล้านบาทต่อไร่ (ฐานเศรษฐกิจ, 10 ส.ค. 2569) แต่ผู้พัฒนาเริ่มบอกว่าราคาที่ดินต่อรองได้มากขึ้น และหันไปหาทำเลใหม่ที่ต้นทุนต่ำกว่า

ฝั่งตลาดที่อยู่อาศัยก็มีสัญญาณชะลอ วิจัยกรุงศรีมองว่าตลาดที่อยู่อาศัยภูเก็ตปี 2569 ชะลอความร้อนแรงลงจากปีก่อน ก่อนกลับมาเติบโตในปี 2570–2571 (วิจัยกรุงศรี) ขณะที่มีคอนโดเกือบ 100 โครงการเร่งยื่น EIA หรือขออนุญาตก่อสร้างก่อนผังใหม่มีผล เพราะใบอนุญาตเดิมยังใช้ได้ 3 ปีและต่ออายุได้ 2 ครั้ง (Rawai Phuket News) ซัพพลายที่เร่งเข้าตลาดจึงอาจทำให้ผู้ซื้อมีอำนาจต่อรองมากขึ้นในระยะสั้น

ร่างผังอยู่ขั้นไหน และจะใช้จริงเมื่อไร?

ร่างผังเมืองรวมภูเก็ตฉบับใหม่กำลังถูกปรับแก้หลังผู้ประกอบการให้ความเห็นจำนวนมาก ขั้นต่อไปต้องผ่านคณะกรรมการผังเมืองจังหวัดภูเก็ต แล้วปิดประกาศให้ประชาชนยื่นคำร้อง 90 วัน เจ้าหน้าที่คาดว่าจะประกาศใช้ในปี 2570 ส่วนนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตคาดว่าจะเป็นไตรมาส 4/2570 (ประชาชาติธุรกิจ ผ่าน REIC, 30 ก.ค. 2569) โดยประชาชนดูเอกสารปิดประกาศและแผนที่ร่างผังได้ที่เว็บไซต์ สำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดภูเก็ต

เจ้าของที่ดินและผู้ซื้อควรทำอะไรตอนนี้

1. เช็กโซนและแนวถนนโครงการของที่ดิน ดูแผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินและแผนผังคมนาคมที่เว็บไซต์สำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดภูเก็ต และติดตามช่วงปิดประกาศ 90 วัน ซึ่งเป็นช่วงที่เจ้าของที่ดินยื่นคำร้องขอเปลี่ยนโซนได้

2. ติดตามราคาประเมินรอบใหม่ กรมธนารักษ์คาดว่าจะประกาศภายในเดือนธันวาคม 2569 ตรวจราคารายแปลงของคุณทันทีที่ประกาศ

3. ถ้าจะซื้อหรือขายในเร็ว ๆ นี้ เทียบค่าโอนและค่าจดจำนองก่อนและหลัง 1 ม.ค. 2570 และติดตามว่ารัฐจะต่อมาตรการลดค่าโอนหรือไม่

4. ผู้ซื้อคอนโด ตรวจใบอนุญาตก่อสร้างและ EIA ของโครงการ โดยเฉพาะโครงการในโซน ย.1–ย.3 และ ก.1–ก.3 ที่เร่งเปิดตัวก่อนผังใหม่มีผล เพราะหากใบอนุญาตหมดอายุ อาจสร้างตามแบบเดิมไม่ได้

5. อย่าตัดสินใจจากข่าวอย่างเดียว ผังเมืองยังเป็นร่างและอาจเปลี่ยนได้ ควรปรึกษาสำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัด สำนักงานที่ดิน หรือผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายและภาษีก่อนตัดสินใจซื้อขาย

แหล่งข้อมูล

• สำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดภูเก็ต – ร่างข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินและรายการประกอบแผนผัง ผังเมืองรวมภูเก็ต (ฉบับปิดประกาศ)

• กฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมจังหวัดภูเก็ต พ.ศ. 2554 (ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 128 ตอนที่ 55 ก, 7 ก.ค. 2554)

• ประชาชาติธุรกิจ ผ่าน REIC – ภูเก็ตปลดล็อกผังเมืองใหม่ (30 ก.ค. 2569)

• ประชาชาติธุรกิจ ผ่าน REIC – ประเมินใหม่ที่ดินปรับพรวด 15% ดีเดย์ปี 70 (29 ม.ค. 2569)

• ฐานเศรษฐกิจ – ธนารักษ์ปรับราคาประเมินที่ดินใหม่ เริ่มปี 70 (7 ก.พ. 2569)

• TrueID News – ธนารักษ์ประกาศราคาประเมินที่ดินใหม่ (10 ก.ค. 2569)

• ฐานเศรษฐกิจ – ที่ดินภูเก็ตราคาพุ่ง บางเทาแตะ 60 ล้าน (10 ส.ค. 2569)

• Rawai Phuket News – Phuket zoning overhaul (29 ก.ค. 2569)

• วิจัยกรุงศรี – ธุรกิจที่อยู่อาศัยภูเก็ต 2569–2571 (28 ส.ค. 2569)

• สำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดภูเก็ต – (ร่าง) ผังเมืองรวมภูเก็ต

• Siam Real Estate – Phuket environmental protection regulations

• The Phuket News – Developers push for single EIA rule (29 มี.ค. 2569)

• DDproperty – ราคาประเมินที่ดิน 2569 ทั้ง 77 จังหวัด