สำหรับใครที่อยากขายบ้านหรือคอนโด นอกจากจะต้องเตรียมเอกสารต่างๆ แล้ว ก็ต้องรู้จัก 4 ค่าใช้จ่ายสุดสำคัญ เนื่องจากการขายบ้าน ถือว่าเป็นรายได้อย่างหนึ่ง ซึ่งถ้ามีรายได้ ก็ต้องเสียภาษีเป็นธรรมดา วันนี้ Nestopa ได้รวบรวมและสรุปเรื่องภาษีและค่าธรรมเนียมที่เพื่อนๆ ต้องจ่ายตอนขายบ้านไว้ในบทความนี้แล้ว! เรามีตัวอย่างและวิธีคำนวณภาษีด้วยนะ เผื่อเพื่อนๆ จะลองเอาไปคำนวณค่าใช้จ่ายของตัวเอง
สรุปค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่ต้องเสีย
-
1. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ลดค่าใช้จ่ายด้วยการนำจำนวนปีที่ถือครองบ้าน มาคำนวณหักเปอร์เซ็นต์ออกได้
-
2. ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 2% ของราคาประเมินกรมที่ดิน (โดยทั่วไปจะตกลงกับผู้ซื้อว่าจะออกคนละครึ่งหรือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งรับผิดชอบ)
-
3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax) 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (เลือกราคาที่สูงกว่า) เสียเฉพาะกรณีถือครองบ้านไม่ถึง 5 ปี หรือไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี
-
4. อากรแสตมป์ 0.5% แต่ถ้าผู้ขายได้ชำระภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ก็มีสิทธิได้รับยกเว้นการชำระภาษีอากรแสตมป์
ภาษีและค่าธรรมเนียมขายบ้านมีอะไรบ้าง?
1. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
การขายบ้าน ขายคอนโด เป็นสิ่งที่ทำให้เพื่อนๆ มีรายได้ เพื่อนๆ จึงต้องเสียภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย เป็นอย่างแรก โดยคำนวณภาษีจากราคาประเมินบ้านของสำนักงานกรมที่ดิน
การคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายทำได้ 6 ขั้นตอนหลัก ดังนี้
ขั้นตอนที่ 1: นับจำนวนปีที่ถือครอง
นับจำนวนปีที่มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้าน (นับตามปี พ.ศ.) เพื่อนำไปเทียบหาเปอร์เซ็นต์ค่าใช้จ่ายที่หักได้
ขั้นตอนที่ 2: หักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง
ยิ่งถือครองนาน ยิ่งหักค่าใช้จ่ายได้มากขึ้น ตามอัตราส่วนนี้
|
จำนวนปีที่ถือครอง |
อัตราส่วนเงินได้พึงประเมิน |
อัตราส่วนหักค่าใช้จ่าย |
|
1 ปี |
8% |
92% |
|
2 ปี |
16% |
84% |
|
3 ปี |
23% |
77% |
|
4 ปี |
29% |
71% |
|
5 ปี |
35% |
65% |
|
6 ปี |
40% |
60% |
|
7 ปี |
45% |
55% |
|
8 ปีขึ้นไป |
50% |
50% |
ขั้นตอนที่ 3: คำนวณภาษี
นำราคาประเมิน x "อัตราส่วนเงินได้พึงประเมิน" ตามจำนวนปีที่ถือครอง = เงินได้สุทธิ ที่ต้องนำไปคำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบขั้นบันไดต่อไป
ขั้นตอนที่ 4 : หารเฉลี่ยตามจำนวนปีที่ถือครอง
เงินได้สุทธิ ÷ จำนวนปีที่ถือครอง = เงินได้เฉลี่ยต่อปี
ขั้นตอนที่ 5 : คำนวณภาษีตามอัตราก้าวหน้า (จากเงินได้เฉลี่ยต่อปี)
|
เงินได้สุทธิ (บาท) |
อัตราภาษี (%) |
|
0 – 150,000 |
ยกเว้น (0%) |
|
150,001 – 300,000 |
5% |
|
300,001 – 500,000 |
10% |
|
500,001 – 750,000 |
15% |
|
750,001 – 1,000,000 |
20% |
|
1,000,001 – 2,000,000 |
25% |
|
2,000,001 – 5,000,000 |
30% |
|
5,000,001 ขึ้นไป |
35% |
ขั้นตอนที่ 6: คูณกลับด้วยจำนวนปีที่ถือครอง
รวมภาษีเฉลี่ยต่อปี x จำนวนปีที่ถือครอง = ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
2. ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 2%
ในการซื้อขายบ้านจะมีค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ในอัตรา 2% จากราคาประเมิน ซึ่งระยะเวลาที่ถือครองกรรมสิทธิ์บ้าน หรือการมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่เป็นเงื่อนไขในการยกเว้นค่าธรรมเนียมนี้
แต่ส่วนใหญ่แล้วจะมีการแบ่งค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนนี้ออกเท่า ๆ กัน โดยให้ฝ่ายผู้ซื้อและผู้ขายรับผิดชอบค่าใช้จ่ายนี้เท่า ๆ กันฝ่ายละ 1%
3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax) 3.3%
ขายบ้านต้องเสียค่าอะไรบ้าง ซึ่งภาษีธุรกิจเฉพาะก็เป็นหนึ่งในนั้น ภาษีธุรกิจเฉพาะ คือ ภาษีที่เรียกเก็บจาก การขายบ้าน ขายคอนโด ที่ไม่ได้อยู่อาศัยเอง ซึ่งนับตั้งแต่วันที่รับโอนบ้านมา ก็ถือครองไม่ถึง 5 ปีเป็นหลัก โดยภาษีธุรกิจเฉพาะจะคิดอัตราอยู่ที่ 3.3% ของราคาจริงหรือราคาประเมิน ขึ้นอยู่กับว่าราคาไหนสูงกว่าก็จะใช้ราคานั้นนำมาคำนวณ แต่ภาษีธุรกิจเฉพาะก็สามารถยกเว้นได้ ถ้าเพื่อนๆ อยู่ในเงื่อนไขทั้ง 3 กรณีดังต่อไปนี้
-
ยกเว้น เมื่อมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกินกว่า 1 ปี ที่ได้รับโอนบ้านหลังนั้นมา
-
ยกเว้น เมื่อถูกเวนคืนบ้านหรือที่ดิน
-
ยกเว้น เมื่อขายบ้านหรือที่ดินที่ได้มาโดยมรดก
4. อากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมิน
โดยปกติเมื่อเพื่อนๆ ขายบ้านหรือที่ดินเรียบร้อย เพื่อนๆ ต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์ในอัตรา 0.5% ของราคาประเมิน แต่ถ้าได้ชำระภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ก็มีสิทธิได้รับยกเว้นการชำระภาษีอากรแสตมป์ ซึ่งสรุปให้เข้าใจได้ว่าหากจะขายบ้านแล้ว ต้องเลือกชำระภาษีธุรกิจเฉพาะหรือภาษีอากรแสตมป์อย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น
ตัวอย่างการคำนวณภาษีและค่าธรรมเนียมขายบ้าน
ตัวอย่าง: ซื้อบ้าน วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ 2560 และขายบ้านวันที่ 10 มกราคม 2564 ตั้งราคาขายบ้าน 10 ล้านบาท ราคาประเมินกรมที่ดิน 9 ล้านบาท
1. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
ขั้นตอนที่ 1 หาจำนวนปีที่ถือครอง
ซื้อบ้านปี 2560 และขายบ้านปี 2564 นับเป็นการถือครองบ้าน 5 ปี
ขั้นตอนที่ 2: หาเปอร์เซ็นต์อัตราส่วนเงินได้พึงประเมิน
ถือครอง 5 ปี → อัตราส่วนเงินได้พึงประเมิน 35%
ขั้นตอนที่ 3: คำนวณภาษี
9,000,000 × 35% = 3,150,000 บาท (เงินได้สุทธิ)
ขั้นตอนที่ 4: หารเฉลี่ยตามจำนวนปีที่ถือครอง
3,150,000 ÷ 5 ปี = 630,000 บาท/ปี
ขั้นตอนที่ 5: คำนวณภาษีตามอัตราก้าวหน้า (จากเงินได้เฉลี่ยต่อปี)
|
ช่วงเงินได้ |
อัตราภาษี |
ภาษี |
|
0 – 150,000 |
ยกเว้น |
0 |
|
150,001 – 300,000 |
5% |
7,500 |
|
300,001 – 500,000 |
10% |
20,000 |
|
500,001 – 630,000 |
15% |
19,500 |
|
รวมภาษีเฉลี่ยต่อปี |
47,000 บาท |
ขั้นตอนที่ 6: คูณกลับด้วยจำนวนปีที่ถือครอง
47,000 × 5 ปี = 235,000 บาท
ดังนั้น เพื่อนๆ ที่เป็นเจ้าของบ้านต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย 235,000 บาท ที่สำนักงานที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์
2. ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 2%
9,000,000 × 2% = 180,000 บาท (ปกติแบ่งฝ่ายละ 90,000 บาท)
3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%
-
ถือครองไม่ถึง 5 ปี (นับวันชนวัน) : ต้องเสีย
-
ใช้ราคาที่สูงกว่า คือราคาขาย 10,000,000 บาท
-
10,000,000 × 3.3% = 330,000 บาท
4. อากรแสตมป์ 0.5%
เนื่องจากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว เลยได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ (0 บาท)
กรมที่ดิน มีเครื่องมือคำนวณภาษีขายบ้านแล้วนะ!
ถ้าคำนวณเองมันลำบาก ก็ให้กรมที่ดินช่วยสิ! เพราะกรมที่ดินมีเว็บไซต์ที่จะช่วยเพื่อนๆ คำนวณภาษีและค่าธรรมเนียมแล้ว เพียงแค่กรอก
-
เลือกประเภทการจดทะเบียน
-
เลือกประเภททรัพย์สิน
-
เลือกประเภทบุคคล
-
ราคาทุนทรัพย์ (ราคาซื้อ-ขาย)
-
จำนวนเอกสิทธิในการจดทะเบียน
-
ที่ดิน จำนวนเนื้อที่ ระบุข้อมูลจำนวนเนื้อที่เป็น ไร่-งาน-ตารางวา
-
ราคาประเมิน
-
ผู้ถือกรรมสิทธิ์
สามารถคำนวณได้ที่: https://eqlands.dol.go.th/rcal
สรุปขายบ้านต้องเสียค่าอะไรบ้าง?
การขายบ้านหรือคอนโดมีค่าใช้จ่ายหลักที่ต้องเตรียมใจไว้ 4 อย่างคือ 1. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ที่คำนวณตามจำนวนปีที่ถือครอง 2. ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 2% ของราคาประเมิน 3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% สำหรับผู้ที่ถือครองไม่ถึง 5 ปี และ 4. อากรแสตมป์ 0.5% ที่จะได้รับยกเว้นถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะไปแล้ว
การรู้ค่าใช้จ่ายในการขายบ้านล่วงหน้าจะช่วยให้เพื่อนๆ วางแผนการเงินและตั้งราคาขายได้แม่นยำขึ้น และถ้าเพื่อนๆ กำลังมองหาช่องทางประกาศขายบ้านหรือคอนโดให้เข้าถึงผู้ซื้อได้กว้างและตรงกลุ่มเป้าหมาย Nestopa พร้อมเป็นตัวกลางในเรื่องของการประกาศขาย ฟรี 50 ประกาศแรก เพื่อให้การขายบ้านของเพื่อนๆ ราบรื่นและคุ้มค่าที่สุด
