คลอดแล้ว! “ผังประเทศ” ล่าสุด 2569–2580 ปักหมุด 9 เมืองหลัก รถไฟความเร็วสูง 4 สาย ชี้เป้าทำเลอสังหาฯ 12 ปีข้างหน้า

หลังรอคอยมานานหลายปี ในที่สุดประเทศไทยก็มี “ผังประเทศ” อย่างเป็นทางการ โดย ประกาศคณะกรรมการนโยบายการผังเมืองแห่งชาติ เรื่อง ผังนโยบายระดับประเทศ (พ.ศ. 2569–2580) ได้เผยแพร่ใน ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 143 ตอนพิเศษ 242 ง เมื่อวันที่ 5 ตุลาคม 2569 ประกาศนี้ลงนามโดยนายอนุทิน ชาญวีรกูล นายกรัฐมนตรี ในฐานะประธานกรรมการนโยบายการผังเมืองแห่งชาติ เมื่อวันที่ 16 กันยายน 2569 และออกตามอำนาจมาตรา 13 แห่ง พ.ร.บ.การผังเมือง พ.ศ. 2562

ผังฉบับนี้จัดทำโดยกรมโยธาธิการและผังเมือง กระทรวงมหาดไทย ครอบคลุม 76 จังหวัดและกรุงเทพมหานคร บนพื้นที่รวม 542,220.61 ตารางกิโลเมตร แบ่งเป็นพื้นที่บนบก 515,748.43 ตร.กม. และพื้นที่ในทะเล 26,472.18 ตร.กม. เนื้อหาทำหน้าที่เป็น “เข็มทิศ” ที่หน่วยงานรัฐทุกแห่งต้องใช้ในการวางโครงการพัฒนาตลอด 12 ปีข้างหน้า

📌 รายละเอียดเอกสารผังนโยบายระดับประเทศ (พ.ศ. 2569–2580) จากเว็บไซต์ราชกิจจานุเบกษา: https://ratchakitcha.soc.go.th/documents/132285.pdf 

ทำไม “ผังประเทศ” ถึงสำคัญกับคนทำอสังหาฯ?

เอกสารระบุว่าการพัฒนาประเทศที่ผ่านมาเน้นการเติบโตทางเศรษฐกิจ แต่ขาดกลไกกลางในการกำหนดทิศทางเชิงพื้นที่ ผลที่ตามมาคือเมืองขยายตัวอย่างไร้ทิศทาง ทรัพยากรธรรมชาติเสื่อมโทรม และความเหลื่อมล้ำระหว่างภูมิภาคสูงขึ้น

ตามมาตรา 12 ของ พ.ร.บ.การผังเมือง พ.ศ. 2562 เมื่อผังนโยบายระดับประเทศประกาศในราชกิจจานุเบกษาแล้ว หน่วยงานของรัฐต้องดำเนินการตามหน้าที่และอำนาจให้เป็นไปตามผังนี้ ดังนั้นแนวถนน ราง สนามบิน เขตเศรษฐกิจ และเมืองที่ถูกเลือกให้เติบโต จะถูกนำไปกำหนดเป็นผังภาค ผังจังหวัด และผังเมืองรวมในลำดับถัดไป ทำเลที่ปรากฏในผังนี้จึงเป็น “สัญญาณล่วงหน้า” ที่นักลงทุนและผู้พัฒนาโครงการควรติดตาม

วิสัยทัศน์ใหม่ของประเทศ ตั้งเป้า 6 บทบาทบนเวทีโลก

ผังประเทศได้กำหนดวิสัยทัศน์ว่า “ประเทศที่น่าอยู่สำหรับทุกคน เชื่อมโยงภูมิภาค ขับเคลื่อนด้วยนวัตกรรม พร้อมรับการเติบโตอย่างยั่งยืน” (Livability – Connectivity – Innovation – Sustainability) และวางบทบาทของไทยไว้ 6 ด้าน ได้แก่

1. ศูนย์กลางการคมนาคมขนส่งและโลจิสติกส์อย่างไร้รอยต่อ

2. ศูนย์กลางการท่องเที่ยวมูลค่าสูงระดับโลก

3. ศูนย์กลางสุขภาพและบริการทางการแพทย์คุณภาพสูงระดับสากล

4. แหล่งผลิตอาหารคุณภาพและครัวของโลก

5. ฐานการผลิตแห่งอนาคตที่ขับเคลื่อนด้วยเทคโนโลยีและนวัตกรรม

6. เมืองน่าอยู่ระดับโลก

เพื่อไปสู่วิสัยทัศน์นี้ ผังประเทศได้วาง 7 ยุทธศาสตร์หลัก ประกอบด้วย การเชื่อมโยงโครงข่ายคมนาคม สื่อสาร และพลังงาน, เศรษฐกิจฐานนวัตกรรมมูลค่าสูง, การสร้างศูนย์กลางความเจริญในทุกภาค, การพัฒนาเมืองและชนบทอย่างสมดุล, โครงสร้างพื้นฐานและบริการสาธารณะที่ทั่วถึง, การอนุรักษ์ทรัพยากรและรับมือภัยพิบัติ และการสร้างสังคมคาร์บอนต่ำ

เปิดตัวชี้วัด ประชากรเมืองจะแตะ 63% ในปี 2580

ผังประเทศแบ่งเป้าหมายออกเป็น 3 ระยะ คือ ระยะสั้น (2570) ระยะกลาง (2575) และระยะยาว (2580) ตัวชี้วัดที่น่าสนใจมีดังนี้

ตัวเลขที่ควรจับตาคือ LCRPGR ที่ต้องลดจาก 1.859 ลงมาไม่เกิน 1 ปัจจุบันเมืองไทยใช้ที่ดินขยายตัวเร็วกว่าการเติบโตของประชากรเกือบ 2 เท่า ผังประเทศต้องการให้เมือง “กระชับ” ขึ้น ใช้ที่ดินในเมืองอย่างคุ้มค่า และลดการกระจายตัวออกไปชานเมืองแบบไร้ทิศทาง

แบ่งประเทศเป็น 3 เขต “สงวน–อนุรักษ์–พัฒนา”

ผังประเทศแบ่งพื้นที่บนบกของไทยออกเป็น 3 ประเภทหลัก ดังนี้

• เขตสงวน 159,272.87 ตร.กม. (30.88%) ได้แก่ ป่าสงวนแห่งชาติเพื่อการอนุรักษ์ (Zone C) อุทยานแห่งชาติ และเขตรักษาพันธุ์สัตว์ป่า พื้นที่เหล่านี้ต้องได้รับการคุ้มครองไม่ให้ถูกนำไปใช้ประโยชน์

• เขตอนุรักษ์ 73,041.13 ตร.กม. (14.16%) ได้แก่ ป่าเศรษฐกิจ (Zone E), Zone A, ป่าชายเลน, ป่าไม้ถาวร และแหล่งน้ำ ใช้ประโยชน์ได้แต่ต้องไม่ทำให้คุณค่าเดิมเสื่อมลง

• เขตพัฒนา 283,434.42 ตร.กม. (54.98%) ได้แก่ พื้นที่พัฒนาเมือง (เขตเทศบาล กรุงเทพฯ และเมืองพัทยา) พื้นที่เกษตรกรรมศักยภาพสูง และพื้นที่พัฒนาอุตสาหกรรม เช่น EEC และระเบียงเศรษฐกิจพิเศษ 4 ภาค

ปักหมุดเมืองศูนย์กลาง 3 ระดับ

ส่วนนี้อาจสำคัญที่สุดสำหรับตลาดอสังหาฯ เพราะเป็นการบอกว่า เมืองใดจะได้รับบทบาทเป็นศูนย์กลางความเจริญ

• เมืองศูนย์กลางระดับนานาชาติ/ระดับชาติ (1 แห่ง): กรุงเทพมหานคร

• เมืองศูนย์กลางหลักระดับภาค (8 แห่ง): เชียงใหม่ นนทบุรี ขอนแก่น หาดใหญ่ นครราชสีมา พัทยา พิษณุโลก และภูเก็ต

• เมืองศูนย์กลางรองระดับภาค (30 แห่ง): อุดรธานี นครศรีธรรมราช อุบลราชธานี สุราษฎร์ธานี นครสวรรค์ ระยอง เชียงราย สมุทรปราการ พระนครศรีอยุธยา เกาะสมุย หัวหิน นครปฐม กระบี่ ลำปาง ปากเกร็ด ตรัง แหลมฉบัง สงขลา มาบตาพุด สกลนคร ฉะเชิงเทรา ราชบุรี สมุทรสาคร สระบุรี ยะลา แม่สอด เจ้าพระยาสุรศักดิ์ รังสิต บุรีรัมย์ และชลบุรี

นอกจากนี้ยังกำหนดพื้นที่ TOD (Transit-Oriented Development) หรือการพัฒนาเมืองรอบสถานีราง ใน 9 เมือง ได้แก่ กรุงเทพฯ และเมืองศูนย์กลางหลักระดับภาคทั้ง 8 แห่ง พร้อมให้พระนครศรีอยุธยาเป็นเมืองต้นแบบระยะเร่งด่วน และกำหนดพื้นที่ เมืองน่าอยู่และอัจฉริยะ (Smart City) อีก 49 แห่ง ทั่วประเทศ

เมกะโปรเจกต์คมนาคม ตัวเร่งราคาที่ดิน

ระบบราง

• รถไฟความเร็วสูง 4 สาย: สายเหนือ กรุงเทพฯ–พิษณุโลก–เชียงใหม่ (669 กม.), สายอีสาน กรุงเทพฯ–นครราชสีมา–หนองคาย (609 กม.), สายตะวันออกเชื่อม 3 สนามบิน ดอนเมือง–สุวรรณภูมิ–อู่ตะเภา (220 กม.) และสายใต้ กรุงเทพฯ–ปาดังเบซาร์ (970 กม.)

• รถไฟทางคู่: ระยะเร่งด่วน 7 เส้นทาง 993 กม. และระยะที่ 2 อีก 7 เส้นทาง 1,483 กม. เช่น ปากน้ำโพ–เด่นชัย–เชียงใหม่, ขอนแก่น–หนองคาย, ชุมพร–สุราษฎร์ธานี–หาดใหญ่–ปาดังเบซาร์

ทางอากาศ: ยกระดับท่าอากาศยาน 12 แห่ง และพัฒนา สนามบินแห่งใหม่ 2 แห่ง คือ เชียงใหม่แห่งที่ 2 และภูเก็ตแห่งที่ 2

ทางน้ำและโลจิสติกส์: ผังประเทศบรรจุ แลนด์บริดจ์ ท่าเรือชุมพร–ท่าเรือระนอง เป็น “สะพานเศรษฐกิจ” เชื่อมอ่าวไทยกับอันดามัน เพื่อลดการพึ่งพาช่องแคบมะละกา รวมถึงท่าเรือบก (ICD) ใหม่ 4 แห่งที่นครสวรรค์ ฉะเชิงเทรา นครราชสีมา และขอนแก่น

ทางถนน: กรมทางหลวงวางระบบหมายเลขมอเตอร์เวย์ใหม่ โดยมีสายหลักหมายเลขหลักเดียว 8 สายที่เชื่อมกรุงเทพฯ ไปยังทุกภาค

ระเบียงเศรษฐกิจและพื้นที่เศรษฐกิจพิเศษ

• EEC ยังคงเป็นหัวใจของอุตสาหกรรม S-Curve

• NEC ภาคเหนือ (เชียงราย เชียงใหม่ ลำพูน ลำปาง) เน้นเศรษฐกิจสร้างสรรค์ ดิจิทัล และ Wellness

• NeEC อีสาน (นครราชสีมา ขอนแก่น อุดรธานี หนองคาย) เน้นอุตสาหกรรมชีวภาพ เกษตรและอาหาร

• CWEC ภาคกลาง–ตะวันตก เน้นเกษตรแปรรูป ท่องเที่ยว และอิเล็กทรอนิกส์

• SEC ภาคใต้ (ชุมพร ระนอง สุราษฎร์ธานี นครศรีธรรมราช) เน้นโลจิสติกส์ เกษตรแปรรูป และท่องเที่ยว

• เขตเศรษฐกิจพิเศษชายแดน (SEZ) 10 จังหวัด ได้แก่ ตาก เชียงราย หนองคาย นครพนม มุกดาหาร สระแก้ว ตราด สงขลา นราธิวาส และกาญจนบุรี

• Andaman Wellness Corridor 6 จังหวัด (ภูเก็ต กระบี่ พังงา ระนอง ตรัง สตูล) วางเป็นศูนย์กลางการแพทย์และท่องเที่ยวเชิงสุขภาพระดับไฮเอนด์

บทบาท 6 ภาคตามผังประเทศ

• กรุงเทพฯ และปริมณฑล: มหานครศูนย์กลางเศรษฐกิจนานาชาติ ศูนย์กลางธุรกิจการบิน และเน้นพัฒนา “เมืองกระชับ” เพื่อหยุดการขยายตัวแบบไร้ทิศทาง

• ภาคตะวันออก: ฐานอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์แห่งอนาคต แหล่งงานบริการมูลค่าสูง และผลไม้พรีเมียม (Thailand Premium Fruit)

• ภาคเหนือ: เศรษฐกิจสร้างสรรค์และป่าต้นน้ำ พัฒนาเชียงใหม่และพิษณุโลกเป็น Smart City สร้าง Northern Innovation Corridor และแก้ปัญหาหมอกควัน

• ภาคกลาง: เกษตรอัจฉริยะ อุตสาหกรรมชีวภาพ (Super Cluster) ท่องเที่ยว The Royal Coast ชะอำ–หัวหิน และระบบจัดการน้ำท่วมแบบครบวงจร

• ภาคอีสาน: ฐานเกษตรอุตสาหกรรม เศรษฐกิจชีวภาพ ท่องเที่ยวอารยธรรมขอม และประตูการค้าสู่อินโดจีน

• ภาคใต้: เมืองท่องเที่ยวระดับโลก เชื่อมเศรษฐกิจสองคาบสมุทร อุตสาหกรรมฮาลาล และยกระดับเขตเศรษฐกิจพิเศษ

ทำเลไหนกำลังน่าจับตามอง?

 ผังประเทศไม่ได้กำหนดสีผังหรือข้อจำกัดการใช้ที่ดินรายแปลงโดยตรง รายละเอียดดังกล่าวจะอยู่ในผังภาค ผังจังหวัด และผังเมืองรวมที่จะตามมา แต่ผังนี้ช่วยให้เห็นภาพใหญ่ได้ชัดขึ้น ดังนี้

• เมืองที่ทับซ้อนหลายบทบาทมีโอกาสเติบโตสูง เช่น เชียงใหม่ ขอนแก่น นครราชสีมา ภูเก็ต พิษณุโลก และหาดใหญ่ ซึ่งเป็นทั้งเมืองศูนย์กลางหลักระดับภาค พื้นที่ TOD และ Smart City และอยู่บนแนวรถไฟความเร็วสูงหรือสนามบินใหม่

• ทำเลรอบสถานีรางมีแนวโน้มได้ประโยชน์ เพราะนโยบายเมืองกระชับและ TOD จะผลักดันการพัฒนาให้กระจุกตัวรอบระบบขนส่งมวลชน

• ตลาดที่อยู่อาศัยในเมืองได้แรงหนุนเชิงโครงสร้าง เมื่อสัดส่วนประชากรเมืองถูกตั้งเป้าให้เพิ่มจาก 47% เป็น 63%

• ตลาด Wellness และท่องเที่ยวมูลค่าสูง ในฝั่งอันดามันและเชียงใหม่ มีโอกาสหนุนอสังหาฯ ประเภทรีสอร์ต ที่อยู่อาศัยระดับพรีเมียม และ Long-stay

• ระวังพื้นที่ในเขตสงวนและเขตอนุรักษ์ รวมถึงพื้นที่เสี่ยงน้ำท่วม เพราะผังประเทศให้ความสำคัญกับการจำกัดการตั้งถิ่นฐานในพื้นที่เสี่ยงภัย

ขั้นตอนต่อไป ผังภาคและผังจังหวัด

กรมโยธาธิการและผังเมืองมีหน้าที่ให้คำแนะนำแก่หน่วยงานรัฐเพื่อให้ดำเนินการตามผังนี้ ส่วนขั้นต่อไปคือการจัดทำผังนโยบายระดับภาค 6 ภาค และผังระดับจังหวัด ซึ่งจะลงรายละเอียดการใช้ที่ดินมากขึ้น ฐานเศรษฐกิจรายงานว่ากระบวนการนี้คาดว่าจะใช้เวลาอีกราว 1–2 ปี นักลงทุนและผู้ซื้อบ้านจึงควรติดตามความคืบหน้าอย่างใกล้ชิด

ที่มา: ประกาศคณะกรรมการนโยบายการผังเมืองแห่งชาติ เรื่อง ผังนโยบายระดับประเทศ (พ.ศ. 2569–2580), ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 143 ตอนพิเศษ 242 ง, 5 ตุลาคม 2569 และ ฐานเศรษฐกิจ