รู้จัก “ทรัพย์อิงสิทธิ” ทางเลือกใหม่ของนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีรูปแบบใหม่ที่หลายคนอาจยังไม่คุ้นเคย นั่นคือ "ทรัพย์อิงสิทธิ" ซึ่งเป็นทรัพย์สินและการถือครองรูปแบบใหม่ที่เกิดขึ้นจากพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562

ทรัพย์อิงสิทธิเป็นประเภทของทรัพย์สินที่ช่วยให้ผู้ลงทุนสามารถใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างเต็มที่ เสมือนเป็นเจ้าของจริง แต่ไม่จำเป็นต้องซื้อกรรมสิทธิ์ในที่ดิน การลงทุนรูปแบบนี้ช่วยเปิดโอกาสให้ทั้งนักลงทุนและเจ้าของที่ดินสามารถใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ได้มากขึ้น

บทความนี้ Nestopa จะพาทุกคนไปทำความเข้าใจเกี่ยวกับทรัพย์อิงสิทธิ ตั้งแต่ความหมาย ลักษณะเฉพาะ สิทธิหน้าที่ของผู้ทรงสิทธิคือใคร ที่ควรพิจารณาก่อนการตัดสินใจลงทุน

ทรัพย์อิงสิทธิคืออะไร?

ทรัพย์อิงสิทธิ คือ ทรัพย์สินหรือสิทธิที่อิงจากการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ โดยเป็นสิทธิที่ติดอยู่กับตัวอสังหาริมทรัพย์นั้น ไม่ว่าจะมีการเปลี่ยนเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หรือผู้ทรงสิทธิเช่นไร สิทธินี้ก็ยังคงติดอยู่กับอสังหาริมทรัพย์จนกว่าจะครบกำหนดเวลาหรือถูกยกเลิก

โดยพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 กำหนดให้ทรัพย์อิงสิทธิมีลักษณะสำคัญดังนี้

• มีกำหนดระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี โดยสามารถต่อสัญญาได้

• ต้องจดทะเบียนเป็นลายลักษณ์อักษร เพื่อให้มีผลผูกพันตามกฎหมาย

• มีลักษณะเป็นทรัพย์สิน ที่สามารถโอน จำนอง และตกทอดทางมรดกได้

• ผู้ทรงสิทธิสามารถใช้ประโยชน์ได้เต็มที่ เสมือนเป็นเจ้าของจริง

การก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิจะต้องมีการทำสัญญาระหว่างเจ้าของอสังหาริมทรัพย์กับผู้ที่ต้องการทรงสิทธิ และต้องนำไปจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อให้มีผลบังคับใช้ได้

ความแตกต่างระหว่างทรัพย์อิงสิทธิและสิทธิการเช่า

หลายคนมักสับสนระหว่างทรัพย์อิงสิทธิกับสิทธิการเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งมีความแตกต่างที่สำคัญหลายประการ

ทรัพย์อิงสิทธิให้สิทธิประโยชน์ใกล้เคียงเจ้าของจริง สามารถโอน จำนอง และตกทอดทางมรดกได้ มีความคล่องตัวสูงกว่าเช่าปกติ และใช้เงินลงทุนต่ำกว่าการซื้อกรรมสิทธิ์ แต่ยังคงเข้าถึงผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์ได้เต็มที่

สิทธิและหน้าที่ของผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ

สิทธิของผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ

• ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิมีสิทธิใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ได้เสมือนเป็นเจ้าของ ทั้งการอยู่อาศัย การประกอบกิจการ หรือการหาผลประโยชน์อื่น ๆ ได้อย่างเต็มที่

• ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิสามารถดัดแปลง ต่อเติม หรือปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์ได้โดยไม่ต้องขอความยินยอมจากเจ้าของกรรมสิทธิ์อสังหาฯ แต่ยังต้องปฏิบัติตามกฎหมายและข้อบังคับที่เกี่ยวข้อง

• ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิสามารถให้ผู้อื่นเช่าหรือใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ได้ ซึ่งเป็นการสร้างรายได้เสริมจากการลงทุนอสังหาฯ

• ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิสามารถนำทรัพย์อิงสิทธิไปจดทะเบียนจำนองเพื่อเป็นหลักประกันในการกู้ยืมเงินได้

หน้าที่ของผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ

• ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิต้องดูแลรักษาอสังหาริมทรัพย์ให้อยู่ในสภาพดี ไม่ให้เสื่อมโทรมหรือเสียหายโดยไม่จำเป็น

• ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขต่าง ๆ ที่ได้ตกลงไว้ในสัญญาทรัพย์อิงสิทธิ

• ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการใช้ประโยชน์ เช่น ค่าสาธารณูปโภค ค่าภาษี หรือค่าธรรมเนียมต่าง ๆ

การโอน การจำนอง และการตกทอดทางมรดกของทรัพย์อิงสิทธิ

การโอนทรัพย์อิงสิทธิ

ทรัพย์อิงสิทธิสามารถโอนได้เหมือนทรัพย์สินทั่วไป โดยมีขั้นตอนดังนี้

1. การทำสัญญาโอน ทำสัญญาโอนทรัพย์อิงสิทธิเป็นลายลักษณ์อักษร

2. การจดทะเบียน นำสัญญาไปจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน

3. การชำระค่าธรรมเนียม ชำระค่าธรรมเนียมการโอนตามอัตราที่กำหนด

การโอนจะมีผลสมบูรณ์เมื่อได้จดทะเบียนแล้ว และผู้รับโอนจะได้รับสิทธิและหน้าที่ทั้งหมดของผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ

การจำนองทรัพย์อิงสิทธิ

ทรัพย์อิงสิทธิสามารถนำไปจดทะเบียนจำนองเพื่อเป็นหลักประกันได้ ซึ่งเป็นข้อดีสำคัญที่แตกต่างจากสิทธิการเช่าทั่วไป

• สามารถกู้เงินได้ โดยนำไปใช้เป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน

• มีมูลค่าเป็นทรัพย์สิน เนื่องจากธนาคารยอมรับทรัพย์อิงสิทธิเป็นหลักประกัน

• การจำนองมีผลผูกพัน ตามกฎหมายหลังจดทะเบียน

การตกทอดทรัพย์อิงสิทธิทางมรดก

เมื่อผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิเสียชีวิต ทรัพย์อิงสิทธิจะตกทอดไปยังทายาทตามกฎหมายหรือตามพินัยกรรม

• การแจ้งการตาย ทายาทต้องแจ้งการตายของผู้ทรงสิทธิต่อเจ้าพนักงานที่ดิน

• การจดทะเบียนเปลี่ยนชื่อ ดำเนินการจดทะเบียนเปลี่ยนจากชื่อผู้ทรงสิทธิให้เป็นชื่อของทายาท

• การจ่ายภาษีมรดก ชำระภาษีมรดกตามที่กฎหมายกำหนด

ต้องเตรียมตัวอย่างไรบ้างก่อนการลงทุนในทรัพย์อิงสิทธิ?

ก่อนตัดสินใจลงทุนในทรัพย์อิงสิทธิ ผู้ลงทุนควรพิจารณาปัจจัยต่อไปนี้

• พิจารณางบประมาณที่มี เปรียบเทียบต้นทุนการลงทุนกับผลตอบแทนที่คาดหวัง

• วางแผนหาแหล่งเงินทุนและการชำระค่างวดหากมี

• ประเมินความเสี่ยงจากการลงทุนที่สามารถรับได้และผลกระทบต่อฐานะการเงิน

• กำหนดวัตถุประสงค์ในการใช้งานทรัพย์อิงสิทธิอย่างชัดเจน

• ประเมินระยะเวลาที่ต้องการถือครองเพื่อใช้ประโยชน์

• พิจารณาความเป็นไปได้ในการต่อสัญญาหรือโอนสิทธิสำหรับความต้องการในอนาคต

• ประเมินศักยภาพของทำเลในปัจจุบันและอนาคตของทรัพย์อิงสิทธิที่ต้องการลงทุน

• ติดตามแผนการพัฒนาพื้นที่ในบริเวณโดยรอบ

• วิเคราะห์ความต้องการเช่าหรือซื้อในพื้นที่

ทรัพย์อิงสิทธิ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ควรรู้

“ทรัพย์อิงสิทธิ” ถือเป็นนวัตกรรมทางกฎหมายที่เปิดโอกาสให้ผู้ลงทุนเข้าถึงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ง่ายขึ้น โดยใช้เงินทุนน้อยกว่าการซื้อกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แต่ยังคงได้รับสิทธิในการใช้ประโยชน์อย่างเต็มที่ ทั้งยังสามารถโอน จำนอง หรือส่งต่อทางมรดกได้ ทำให้ทรัพย์อิงสิทธิกลายเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าจริงและมีความคล่องตัวทางการลงทุน แตกต่างจากสิทธิการเช่าแบบเดิมที่มักมีข้อจำกัดมากกว่า

อย่างไรก็ตาม การลงทุนในทรัพย์อิงสิทธิควรดำเนินการด้วยความเข้าใจและรอบคอบ เพราะเป็นรูปแบบการลงทุนที่ค่อนข้างใหม่และมีความซับซ้อนทางกฎหมาย ผู้ลงทุนควรศึกษาเงื่อนไข สิทธิหน้าที่ และความเสี่ยงให้ละเอียด พร้อมปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจ สำหรับผู้ที่ต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แต่มีเงินทุนจำกัด หรือมองหาความยืดหยุ่นในการบริหารพอร์ต ทรัพย์อิงสิทธิอาจเป็นทางเลือกที่ตอบโจทย์ได้ดี หากมีการวางแผนอย่างเหมาะสมและคำนึงถึงความยั่งยืนของการลงทุนในระยะยาว