ลงทุนอสังหาสำหรับมือใหม่ต้องเริ่มต้นยังไง มีอะไรให้ลงทุนบ้าง?

สถานการณ์ปัจจุบันที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจและอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มตัวสูงขึ้นในทุกปี หลายคนจึงเริ่มมองหาวิธีที่จะทำให้เงินที่ตัวเองมีอยู่งอกเงย เพื่อสร้างความมั่นคงทางการเงินด้วยการลงทุน

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นหนึ่งทางเลือกในการลงทุนที่น่าสนใจสำหรับใครที่กำลังมองหาการลงทุนที่ค่อนข้างมั่นคง ความผันผวนต่ำ และให้ผลตอบแทนในระยะยาว ไม่ว่าจะเป็นการเก็งกำไรจากราคาที่เพิ่มขึ้น หรือการสร้างรายได้ประจำจากการปล่อยเช่า

แม้ว่าสำหรับนักลงทุนมือใหม่การเริ่มต้นลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ อาจฟังดูเป็นเรื่องซับซ้อน แต่หากผู้ลงทุนศึกษาการลงทุนและมีการวางแผนการลงทุนที่ดี การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สามารถเป็นแหล่งรายได้ที่มั่นคงและยั่งยืนได้

บทความนี้ Nestopa จะพามาทำความเข้าใจเกี่ยวกับการลงทุนอสังหาฯ ว่าการลงทุนอสังหาเริ่มยังไง ตั้งแต่ความหมายของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การลงทุนอสังหาฯ มีอะไรบ้าง ข้อดี-ข้อเสีย ความเสี่ยง และเทคนิคการลงทุนอสังหาฯ อย่างไรให้ประสบความสำเร็จ

สรุปประเด็นสำคัญ

• การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นการสร้างความมั่นคงทางการเงินในระยะยาว ทั้งจากการเก็งกำไรและรายได้ค่าเช่า

• การลงทุนอสังหาฯ มีหลากหลายรูปแบบ เช่น เก็งกำไรระยะสั้น/ยาว, ปล่อยเช่ารายเดือน/รายวัน, กองทุนอสังหาริมทรัพย์ และการเพิ่มมูลค่า

• ข้อดีคือความผันผวนต่ำ มูลค่าเพิ่มตามเวลา และเป็นหลักประกัน ส่วนข้อเสียคือสภาพคล่องต่ำและมีค่าใช้จ่ายสูง

• ความเสี่ยงที่สำคัญในการลงทุนอสังหาฯ  ได้แก่ ราคาตก ขายยาก รายได้ไม่คงที่ ค่าใช้จ่ายสูงกว่าคาด และความเสื่อมของทำเล

• เคล็ดลับสู่ความสำเร็จในการลงทุนอสังหาฯ ได้แก่ การเลือกทำเลดี, คำนวณงบประมาณละเอียด, เริ่มจากงบประมาณที่มี, ศึกษาตลาดและกลุ่มเป้าหมาย, และวางแผนระยะยาว

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ คืออะไร?

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ คือ การนำเงินทุนไปซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่าง บ้าน คอนโด ที่ดิน และทรัพยากรธรรมชาติที่ติดอยู่กับที่ดิน รวมถึงกรรมสิทธิ์ในการครอบครองมาสร้างผลตอบแทน ไม่ว่าจะด้วยการทำกำไรจากการขาย (Capital Gain) หรือ รายได้จากค่าเช่า (Rental Income)

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีอะไรบ้าง?

1. ลงทุนอสังหาแบบเก็งกำไร

มาเริ่มกันที่ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์รูปแบบที่ได้รับความนิยมจากนักลงทุนอสังหามือใหม่มากที่สุด เป็นการลงทุนโดยซื้ออสังหาริมทรัพย์ แล้วทำกำไรจากส่วนต่างด้วยการขายต่อในราคาที่สูงกว่า สามารถทำได้ทั้ง

• การลงทุนอสังหาแบบเก็งกำไรระยะสั้น ผ่านการขายใบจองคอนโด ที่จะซื้อคอนโดตั้งแต่เริ่มเปิดจองวันแรกแล้วขายต่อในราคาที่สูงกว่าในระยะเวลาก่อนถึงขั้นตอนการโอน เพื่อไม่ต้องรับภาระค่าใช้จ่ายอย่างค่าโอนกรรมสิทธิ์หรือค่าดูแล เหมาะกับอสังหาฯ ที่อยู่ในทำ

• การลงทุนอสังหาแบบเก็งกำไรระยะยาว ผ่านการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนมีศักยภาพ ที่คาดการณ์ว่าจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นในอนาคต แล้วขายเพื่อทำกำไรจากมูลค่าที่เพิ่มตัวสูงขึ้น เหมาะสำหรับผู้ที่มีเงินทุนเพียงพอและสามารถรอผลตอบแทนได้ในระยะยาว

2. ลงทุนอสังหาแบบปล่อยเช่ารายเดือน

การลงทุนรูปแบบนี้เป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพื่อทำเงินจากค่าเช่าในแต่ละเดือนอย่างต่อเนื่อง ซึ่งควรเลือกลงทุนในอสังหาฯ ที่ทำเลดี ใกล้แหล่งที่ทำงานสำหรับผู้เช่าวัยทำงาน หรือ โรงเรียนและมหาวิทยาลัยสำหรับนักเรียนนักศึกษา และมีเฟอร์นิเจอร์ตกแต่งพร้อมเข้าอยู่ เพื่อจูงใจผู้เช่าและเพื่อให้สามารถตั้งราคาค่าเช่าที่จะได้กำไร โดยเฉพาะการลงทุนคอนโดที่ได้รับความนิยมในปัจจุบัน

3. ลงทุนอสังหาแบบปล่อยเช่ารายวัน

เป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพื่อทำเงินจากค่าเช่าที่คล้ายคลึงกับลงทุนอสังหาแบบปล่อยเช่ารายเดือน แต่แตกต่างกันที่กลุ่มเป้าหมายเป็นนักท่องเที่ยว ดังนั้นจึงควรเลือกลงทุนในอสังหาฯ ทำเลใกล้สถานที่ท่องเที่ยว หรือย่านนักท่องเที่ยว

4. ลงทุนอสังหาในกองทุนอสังหาริมทรัพย์

เป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้ต้นทุนน้อยที่สุดคือเริ่มต้นที่หลักพัน แต่ได้กำไรอย่างสม่ำเสมอในระยะยาวจากส่วนของเงินปันผล โดยลงทุนกับกองทุนรวมในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างห้างสรรพสินค้า โรงแรม หรือสำนักงานให้เช่า

5. ลงทุนอสังหาโดยการเพิ่มมูลค่า

เป็นการลงทุนโดยไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เคยถูกยึดและถูกขายทอดตลาดจากกรมบังคับคดี หรือ ทรัพสินรอการขายจากสถาบันการเงิน เนื่องจากเจ้าของบ้านเดิมไม่สามารถจ่ายหนี้ได้ ซึ่งจะมีราคาต่ำกว่าอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป และนำมารีโนเวทและตกแต่งให้สวยงาม เพื่อเพิ่มมูลค่าเพื่อขายต่อในราคาที่สูงขึ้นหรือให้เช่าต่อไป

ข้อดีและข้อเสียของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

ข้อดีของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

• มีความผันผวนน้อยกว่าการลงทุนในรูปแบบอื่น ๆ เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวค่อนข้างช้า และส่วนใหญ่มักจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นตามกาลเวลา

• เพิ่มรายได้ประจำจากการปล่อยเช่าอสังหาฯ 

• ใช้เป็นหลักประกันในการกู้ยืมจากธนาคารเพื่อเพิ่มสภาพคล่อง

ข้อเสียของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

• อาจใช้เวลานานในการขายและปล่อยเช่า ทำให้สภาพคล่องต่ำ

• มีค่าใช้จ่ายสูง ทั้งในการซื้ออสังหาฯ และค่าใช้จ่ายแฝงในการดูแล

• อาจใช้เวลานานในการเลือกโครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่มีคุณภาพ กองทุนที่น่าลงทุน และการดำเนินการ

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยงอะไรบ้าง?

• ราคาตกหรือขาดทุน ราคาของอสังหาริมทรัพย์ อาจลดลงจากภาวะเศรษฐกิจหรือดอกเบี้ยสูงขึ้น

• ขายยากเมื่อต้องการเงินด่วน อาจใช้เวลาหลายเดือนในการหาผู้ซื้อ ไม่สามารถเปลี่ยนเป็นเงินสดได้ทันที

• รายได้ไม่คงที่จากผู้เช่า มีความเสี่ยงที่ผู้เช่าจะผิดนัดชำระ หรือไม่จ่ายค่าเช่า

• ค่าใช้จ่ายสูงกว่าคาด มีค่าซ่อมบำรุง ภาษี ประกันภัย และค่าจัดการที่เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ

• ทำเลเสื่อมค่าและการเปลี่ยนแปลงกฎหมาย พื้นที่อาจสูญเสียความน่าสนใจ หรือระเบียบกฎหมายใหม่อาจส่งผลกระทบต่อมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์พื้นที่นั้น ๆ 

ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างไรให้ประสบความสำเร็จ?

• การเลือกทำเลที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์อย่างรอบคอบ
  ศึกษาการเจริญเติบโตของพื้นที่ ความสะดวกในการเดินทาง และแผนพัฒนาพื้นที่อสังหาริมทรัพย์ นั้น ๆ 

• คำนวณงบประมาณและเงินสำรองอย่างละเอียด
  ประเมินรายได้และรายจ่ายตามตัวเลขจริง รวมถึงค่าบำรุงรักษาและเงินสำรองไว้ใช้ฉุกเฉิน

• เริ่มต้นลงทุนอสังหาจากงบประมาณที่มี
  อย่ากู้จนเกินตัว และควรเก็บเงินสำรองไว้อย่างน้อย 6 เดือน สำหรับค่าใช้จ่ายในส่วนต่าง ๆ

• ศึกษาตลาดและกลุ่มเป้าหมาย
  พยายามศึกษาและทำความเข้าใจความต้องการผู้เช่า ราคาเช่าในย่านพื้นที่นั้น ๆ และแนวโน้มของตลาดอสังหาฯ

• วางแผนการลงทุนอสังหาในระยะยาว
  วางแผนไว้อย่างชัดเจนไม่ว่าจะเป็นสำหรับการลงทุนแบบขายหรือเก็บไว้สร้างรายได้แบบปล่อยเช่า และมีความอดทนทำตามแผน

เริ่มต้นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการสร้างความมั่นคงทางการเงินในระยะยาว เพราะให้ทั้งโอกาสทำกำไรจากมูลค่าทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้นและสร้างรายได้ประจำจากการปล่อยเช่า แม้จะมีความเสี่ยงและใช้เวลาในการบริหารจัดการ แต่หากคุณศึกษาข้อมูลให้รอบด้าน วางแผนการลงทุนอสังหาฯ อย่างรอบคอบ และเลือกอสังหาริมทรัพย์ ในทำเลที่ดี การลงทุนประเภทนี้ก็สามารถกลายเป็นเครื่องมือสำคัญที่ช่วยให้คุณบรรลุเป้าหมายทางการเงินและมีอนาคตที่มั่นคงได้