การมีบ้านเป็นของตัวเองคือความฝันของใครหลายคน แต่ด้วยราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้การตัดสินใจซื้อบ้านสักหลังต้องคิดอย่างรอบคอบ การซื้อบ้านกรมบังคับคดี หรือทรัพย์จากการขายทอดตลาด จึงกลายเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่ได้รับความนิยมมากขึ้นเรื่อย ๆ เพราะมีโอกาสได้บ้านในราคาที่ต่ำกว่าท้องตลาด
การซื้อบ้านกรมบังคับคดีคืออะไร? การขายทอดตลาดคือกระบวนการแบบไหน? สำหรับผู้ที่กำลังมองหาบ้านและสนใจซื้อทรัพย์กรมบังคับคดี บทความนี้ Nestopa รวบรวมทุกเรื่องที่ต้องรู้ไว้ให้ ตั้งแต่ขั้นตอนการเตรียมตัว ข้อดี ความเสี่ยง ไปจนถึงเคล็ดลับที่จะช่วยให้ตัดสินใจได้และคุ้มค่าที่สุด
การซื้อบ้านกรมบังคับคดีคืออะไร?
ซื้อบ้านกรมบังคับคดี คือการซื้อบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ถูกเจ้าหนี้ฟ้องร้องและนำออกขายทอดตลาดเพื่อนำเงินไปชำระหนี้ กรมบังคับคดีมีหน้าที่ดำเนินการประมูลทรัพย์เหล่านี้ตามคำสั่งศาล บ้านที่ขายทอดตลาดจะมีราคาถูกกว่าท้องตลาดประมาณ 10-50% ทำให้เป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหรือคอนโดในราคาประหยัด
โดยการซื้อบ้านกรมบังคับคดี สามารถแบ่งออกได้เป็น 9 ขั้นตอน ดังนี้
-
ค้นหาทรัพย์สินที่ต้องการประมูล
-
เตรียมเงินประกันและเอกสาร
-
ลงทะเบียนเป็นผู้ประมูลกับกรมบังคับคดี
-
กำหนดราคาเริ่มต้นและการประมูลแข่งขัน
-
เสนอราคา
-
เจ้าพนักงานเคาะไม้ประกาศผู้ชนะการประมูลบ้าน
-
ทำสัญญาซื้อขาย
-
โอนกรรมสิทธิ์
-
ชำระค่าใช้จ่ายอื่น ๆ
ขั้นตอนการซื้อบ้านกรมบังคับคดี
ขอบคุณภาพจาก กรมบังคับคดี
1. ค้นหาทรัพย์สินที่ต้องการประมูล
ขั้นตอนแรกของการซื้อบ้านกรมบังคับคดีเริ่มจากการค้นหาทรัพย์สินที่น่าสนใจผ่านเว็บไซต์ของกรมบังคับคดี https://www.led.go.th/th/ หรือ https://asset.led.go.th/newbidreg/ หรือผ่านแอปพลิเคชัน LED Property Plus
ศึกษารายละเอียดต่าง ๆ อย่างละเอียด เช่น ทำเลที่ตั้ง ขนาดพื้นที่ รูปถ่าย ราคาประเมินที่ดิน หรือ ราคาประเมินคอนโดและบ้าน รวมถึงตรวจสอบข้อมูลกฎหมายของทรัพย์สิน เช่น โฉนดที่ดิน สิทธิการครอบครอง และภาระผูกพันต่าง ๆ ที่อาจมีอยู่ เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต
2. การเตรียมเงินประกันและเอกสาร
การซื้อที่ดินหรือบ้านกรมบังคับคดี จำเป็นต้องเตรียมเงินมัดจำตามที่กรมบังคับคดีกำหนด โดยทั่วไปจะอยู่ที่ประมาณ 10% ของราคาประเมินทรัพย์ นอกจากนี้ยังต้องเตรียมเอกสารสำคัญ ได้แก่ บัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้านตัวจริง แต่ถ้ามีคนประมูลแทนให้ใช้หนังสือมอบอำนาจ พร้อมปิดอากรแสตมป์ 30 บาท และสำเนาบัตรประชาชนของผู้มอบอำนาจและผู้รับมอบอำนาจ (ลงลายมือชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง)
3. ลงทะเบียนเป็นผู้ประมูลกับกรมบังคับคดี
เมื่อเข้าสู่การประมูล ขั้นตอนแรกคือการลงทะเบียนเป็นผู้ประมูล โดยต้องติดต่อสำนักงานบังคับคดีในจังหวัดที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ เพื่อจองคิวและลงทะเบียนล่วงหน้า ผู้ประมูลต้องเตรียมเอกสารประกอบ เช่น บัตรประชาชน หลักฐานการวางเงินประกัน และหนังสือมอบอำนาจ (ในกรณีที่มีผู้แทน) เจ้าหน้าที่จะตรวจสอบคุณสมบัติและออกรหัสผู้ใช้สำหรับเข้าระบบประมูลออนไลน์
4. กำหนดราคาเริ่มต้นและการประมูลแข่งขัน
เจ้าพนักงานบังคับคดีจะประกาศราคาเริ่มต้นของการประมูล ซึ่งโดยทั่วไปจะเป็นราคาที่ต่ำกว่าราคาประเมินของทรัพย์สิน ราคาเริ่มต้นนี้จะเป็นจุดเริ่มต้นในการแข่งขันประมูล ผู้ประมูลสามารถเสนอราคาเพิ่มขึ้นจากราคาเริ่มต้น โดยจำนวนเงินขั้นต่ำในการเพิ่มราคาจะถูกกำหนดไว้ล่วงหน้า
5. การเสนอราคา
การประมูลจะดำเนินไปอย่างเปิดเผยและโปร่งใส ผู้ประมูลจะยกป้ายหรือใช้ระบบออนไลน์เพื่อเสนอราคาที่สูงขึ้นไปเรื่อย ๆ กระบวนการนี้จะดำเนินต่อไปจนกว่าจะมีผู้เสนอราคาสูงสุดที่ไม่มีใครสู้ราคาต่อกรมบังคับคดีได้จัดประมูลบ้านออนไลน์ผ่านระบบ e-Offering ทำให้ผู้ประมูลสามารถเข้าร่วมได้สะดวกมากขึ้น โดยไม่จำเป็นต้องเดินทางไปที่สำนักงานบังคับคดี
6. เจ้าพนักงานเคาะไม้ประกาศผู้ชนะการประมูลบ้าน
เมื่อไม่มีใครเสนอราคาสูงกว่าอีก เจ้าพนักงานจะเคาะไม้ประกาศผู้ชนะการประมูล ผู้ชนะจะต้องทำสัญญาและชำระเงินส่วนที่เหลือภายในกำหนดเวลา ซึ่งโดยปกติคือ 15 วันทำการ หากผู้ชนะการประมูลไม่สามารถชำระเงินได้ครบถ้วนตามเวลาที่กำหนด เงินมัดจำจะถูกริบ และจะมีการประมูลใหม่อีกครั้ง
7. ทำสัญญาซื้อขาย
ผู้ชนะประมูลต้องเข้าทำสัญญาซื้อขายกับเจ้าพนักงานบังคับคดี และชำระเงินส่วนที่เหลือให้ครบตามราคาที่ชนะประมูลภายในระยะเวลาที่กำหนด ถ้าไม่สามารถชำระได้ทัน อาจยื่นคำร้องขอขยายเวลา แต่มีเงื่อนไขและข้อจำกัด เช่น ยืดเวลาไม่เกิน 3 เดือน ถ้าไม่ชำระตามเงื่อนไข จะริบเงินประกันและเอาทรัพย์นั้นมาขายทอดตลาดใหม่ และผู้ประมูลเดิมอาจต้องชดใช้ส่วนต่างในการขายครั้งต่อไป
8. โอนกรรมสิทธิ์
เมื่อชำระเงินครบเจ้าพนักงานบังคับคดีจะส่งเอกสารหรือจดหมายถึงสำนักงานที่ดิน พร้อมแนบเอกสารสิทธิ์ทรัพย์สินให้ผู้ชนะประมูล ผู้ชนะต้องไปดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินและชำระค่าโอนบ้านด้วยตนเอง
9. ชำระค่าใช้จ่ายอื่น ๆ
-
ค่าอากรแสตมป์ (โดยปกติ 0.5% ของราคาซื้อขาย)
-
ค่าโอนกรรมสิทธิ์ (สำนักงานที่ดิน)
-
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ ถ้าบังคับใช้ (ขึ้นกับประเภทผู้ขาย / เงื่อนไขทรัพย์)
-
ค่าจำนอง / ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง เช่น ค่าธรรมเนียมสำนักงานที่ดิน
เคล็ด(ไม่)ลับ ซื้อบ้านกรมบังคับคดียังไงให้ได้ราคาดี?
-
ตรวจสอบรายละเอียดทรัพย์สินให้ละเอียดก่อน และควรไปตรวจสอบสภาพบ้านจริง
-
ประเมินค่าใช้จ่ายในกรณีที่ต้องซ่อมแซมหรือการรีโนเวท
-
ควรเตรียมผู้รับเหมามืออาชีพที่ไว้ใจได้ ราคาสมเหตุสมผล
-
ควรเลือกเวลาประมูลที่เหมาะสม หากรออีกสักนิดราคาอาจถูกลง
-
ถ้าต้องการกู้เงิน ควรทำเรื่องยื่นกู้ไว้ล่วงหน้า เพื่อให้ไม่เสียเวลารอดำเนินการ
-
เพื่อความสะดวกสามารถประมูลผ่านระบบอิเล็กทรอนิกส์ได้ (e-offering)
-
เตรียมเอกสารต่าง ๆ และเงินประกันให้ครบถ้วน
-
กลยุทธ์ทำกำไรจากการซื้อบ้านกรมบังคับคดี คือ "หาถูก ซ่อมถูก ขายแพง"
สรุป ซื้อบ้านกรมบังคับคดี
การซื้อบ้านกรมบังคับคดีเป็นโอกาสที่ดีสำหรับผู้ที่ต้องการเป็นเจ้าของบ้านในราคาที่เข้าถึงได้ หรือนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การซื้อทรัพย์กรมบังคับคดีขึ้นอยู่กับการเตรียมตัว การมีข้อมูลที่ครบถ้วน และการประเมินความเสี่ยง ไม่ว่าจะเป็นซื้อบ้านกรมบังคับคดี ซื้อที่ดินกรมบังคับคดี หรือทรัพย์สินประเภทอื่น
หากเตรียมพร้อมที่จะเรียนรู้ ศึกษาข้อมูลอย่างละเอียด และยอมรับความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น การเป็นเจ้าของบ้านในฝันจากการขายทอดตลาดบ้านและที่ดินกรมบังคับคดีอาจเป็นจุดเริ่มต้นของการลงทุนที่ประสบความสำเร็จ และเป็นก้าวสำคัญในการสร้างความมั่งคั่งในระยะยาวได้
อ่านข้อมูลที่เกี่ยวข้องเพิ่มเติม :
เซ็นสําเนาถูกต้องทะเบียนบ้านอย่างไร ให้ถูกต้องและปลอดภัย
ทะเบียนบ้านหายไม่ต้องแจ้งความ ลิสต์ขั้นตอนทำเล่มใหม่
