รวมเรื่องต้องรู้เกี่ยวกับสัญญาซื้อขาย สำหรับผู้เริ่มต้นลงทุนอสังหาฯ

การทำธุรกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน บ้าน คอนโด หรือรถยนต์ ถือเป็นเรื่องใหญ่ที่ต้องอาศัยความรอบคอบอย่างมาก หนึ่งในหัวใจสำคัญที่ช่วยให้การซื้อขายเป็นไปอย่างราบรื่นและถูกต้องตามกฎหมายก็คือ สัญญาซื้อขาย เอกสารฉบับนี้ไม่เพียงแต่เป็นหลักฐานแสดงความตกลงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย แต่ยังเป็นเกราะป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคตได้อีกด้วย

บทความนี้ Nestopa ได้รวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับสัญญาซื้อขายประเภทต่าง ๆ ที่จำเป็นสำหรับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ พร้อมแนวทางปฏิบัติที่จะช่วยให้คุณเตรียมเอกสารได้อย่างถูกต้องและครอบคลุม

สัญญาซื้อขายคืออะไร? ต้องมีข้อมูลอะไรบ้าง?

สัญญาซื้อขาย คือ ข้อตกลงที่มีผลผูกพันทางกฎหมายระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย โดยมีการกำหนดเงื่อนไขการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ พร้อมการชำระเงินตามจำนวนและเงื่อนไขที่ตกลงกัน นอกจากการใช้กับสินค้าทั่วไปแล้ว ยังครอบคลุมทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงและต้องจดทะเบียน เช่นอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ บ้าน ที่ดิน อาคารพาณิชย์ และคอนโดมิเนียม อีกทั้งยังรวมถึง สังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ ที่กฎหมายให้ความคุ้มครองเป็นพิเศษ เช่น รถยนต์ เรือ เครื่องบิน หรือเครื่องจักรกลหนัก ซึ่งต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์และจดทะเบียนกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง สัญญาซื้อขายในกรณีเหล่านี้จึงต้องทำเป็นเอกสารที่มีรายละเอียดครบถ้วน เพื่อรับรองสิทธิและป้องกันข้อพิพาทระหว่างคู่สัญญาในอนาคต

องค์ประกอบสำคัญของหนังสือสัญญาซื้อขายที่ถูกต้องตามกฎหมาย ประกอบด้วย

1. ข้อมูลคู่สัญญา

ในสัญญาต้องมีข้อมูลระบุตัวตนผู้ซื้อและผู้ขายให้ครบ เช่น ชื่อ-นามสกุล เลขประจำตัวประชาชน ที่อยู่ตามบัตรประชาชน หรือถ้าเป็นบริษัทต้องใส่เลขทะเบียนนิติบุคคล พร้อมชื่อผู้แทนที่มีอำนาจลงนาม ข้อมูลนี้สำคัญเพราะเป็นหลักฐานยืนยันว่าใครเป็นคู่สัญญาที่แท้จริง

2. รายละเอียดทรัพย์สินที่ซื้อขาย

ต้องบรรยายลักษณะทรัพย์ให้ชัด เช่น บ้านเลขที่ โฉนดที่ดิน เลขที่ห้องคอนโด หรือเลขทะเบียนรถยนต์ เพื่อไม่ให้เกิดการสับสน เช่น ที่ดินต้องระบุเลขโฉนด เลขที่ดิน ระวาง ขนาดเนื้อที่ บ้านต้องบอกเลขที่บ้าน เลขที่โฉนด ส่วนคอนโดต้องมีเลขที่ห้อง ชั้น และพื้นที่ใช้สอย ส่วนรถยนต์ก็ต้องมีเลขทะเบียน เลขตัวถัง เลขเครื่องยนต์ เป็นต้น

3. ราคาซื้อขาย

ระบุราคาทรัพย์สินที่ตกลงซื้อขาย รวมถึงวิธีและกำหนดการชำระเงิน ว่าจะชำระเป็นงวด มัดจำ หรือชำระเต็มจำนวน และเขียนทั้งตัวเลขและตัวอักษรเพื่อป้องกันการแก้ไข รวมถึงกำหนดว่าเป็นราคาสุทธิหรือยังไม่รวมภาษี/ค่าธรรมเนียม

4. เงื่อนไขการชำระเงิน

ควรระบุว่าจะจ่ายเป็นงวดหรือจ่ายทีเดียว เช่น จ่ายมัดจำก่อน 10% และจ่ายส่วนที่เหลือในวันโอน ระบุวันที่ วิธีการโอนเงิน เช่น เงินสด เช็ค หรือโอนผ่านธนาคาร

5. เงื่อนไขการโอนกรรมสิทธิ์

ต้องเขียนกำกับว่าวันโอนกรรมสิทธิ์คือวันไหน ที่สำนักงานที่ดินใด และใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย เช่น ค่าธรรมเนียมโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรืออากรแสตมป์ เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาภายหลังว่าใครต้องจ่าย

6. สิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญา

ตัวอย่างเช่น ผู้ขายต้องส่งมอบทรัพย์สินในสภาพเรียบร้อย ไม่มีภาระหนี้ผูกพัน ส่วนผู้ซื้อมีหน้าที่ตรวจสอบและจ่ายเงินตามกำหนด หากมีข้อกำหนดเพิ่มเติม เช่น การซ่อมแซมก่อนส่งมอบ ก็ควรใส่ไว้ด้วย

7. การผิดนัดและบทลงโทษ

เป็นเงื่อนไขป้องกันความเสียหาย เช่น หากผู้ซื้อผิดนัดไม่โอนเงินตามกำหนด ผู้ขายมีสิทธิริบเงินมัดจำ หรือหากผู้ขายไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์ตามกำหนด ต้องคืนมัดจำพร้อมดอกเบี้ย หรือชดใช้ค่าเสียหาย

8. การแก้ไขหรือเพิ่มเติมสัญญา

ควรกำหนดว่า การแก้ไขใด ๆ ต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษรและคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายต้องลงนามกำกับ เพื่อป้องกันการอ้างว่ามีการพูดคุยตกลงกันแบบปากเปล่า

9. วัน เดือน ปี ที่ทำสัญญา

เป็นหลักฐานชัดเจนว่าสัญญาเริ่มมีผลตั้งแต่เมื่อใด และใช้ยืนยันระยะเวลาในกรณีมีข้อพิพาททางกฎหมาย เพื่อใช้ยืนยันระยะเวลาที่สัญญามีผลบังคับ

10. ลายมือชื่อคู่สัญญาและพยาน

คู่สัญญาต้องลงลายมือชื่อทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย หากมีตราประทับนิติบุคคลก็ต้องประทับด้วย และควรมีพยานเซ็นกำกับอย่างน้อย 1-2 คน เพื่อให้สัญญามีน้ำหนักน่าเชื่อถือและถูกต้องทางกฎหมาย

สัญญาจะซื้อจะขายแตกต่างจากสัญญาซื้อขายทั่วไปอย่างไร?

สัญญาจะซื้อจะขาย เป็นข้อตกลงเบื้องต้นที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกันว่าจะทำการซื้อขายในอนาคต โดยกำหนดเงื่อนไขและระยะเวลาไว้ล่วงหน้า ซึ่งแตกต่างจากสัญญาซื้อขายที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ทันทีที่ทำสัญญา

ตารางเปรียบเทียบสัญญาจะซื้อจะขาย กับสัญญาซื้อขายทั่วไป

สัญญาจะซื้อจะขายบ้านคืออะไร

สัญญาจะซื้อจะขายบ้าน คือ ข้อตกลงล่วงหน้าระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายที่ยืนยันว่าจะมีการซื้อขายบ้านเกิดขึ้นจริงในอนาคต แม้ยังไม่โอนกรรมสิทธิ์ทันที แต่สัญญานี้ช่วยผูกมัดคู่สัญญาและใช้เป็นหลักฐานทางกฎหมาย หากฝ่ายใดผิดสัญญาอีกฝ่ายสามารถเรียกร้องสิทธิหรือค่าเสียหายได้ 

โดยทั่วไปสัญญาจะซื้อจะขายบ้านจะระบุรายละเอียดสำคัญ เช่น ราคาซื้อขาย เงื่อนไขการชำระเงิน วันโอนกรรมสิทธิ์ และข้อกำหนดเกี่ยวกับการผิดนัด ทำให้การซื้อขายบ้านเป็นไปอย่างมั่นใจและป้องกันปัญหาข้อพิพาทในภายหลังได้

ประเภทของหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ที่ดิน หรือคอนโด ล้วนเป็นธุรกรรมที่มีมูลค่าสูงและต้องการความรอบคอบเป็นพิเศษ หนึ่งในเครื่องมือทางกฎหมายที่ช่วยคุ้มครองทั้งผู้ซื้อและผู้ขายก็คือ “หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย” ซึ่งเป็นเอกสารยืนยันเจตนารมณ์ของคู่สัญญา ว่าจะมีการซื้อขายกันจริงในอนาคต โดยทั่วไปแล้วสัญญาลักษณะนี้สามารถแบ่งได้ออกเป็น 2 ประเภทหลัก ๆ ดังนี้

สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน

ที่ดินเปล่าหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ก็ใช้หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินเป็นหลักทั้งสิ้น ในสัญญาจะต้องระบุเลขโฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.) อย่างชัดเจน หากมีบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างอยู่บนที่ดิน ก็ควรบันทึกรายละเอียดเกี่ยวกับสิ่งปลูกสร้างนั้นด้วย โดยทั่วไปแล้วสัญญาประเภทนี้มักกำหนดระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ไม่เกิน 1-3 เดือน เพื่อให้ผู้ซื้อมีเวลาจัดเตรียมเอกสารและดำเนินการกู้สินเชื่อจากธนาคารได้ทัน

สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด

การซื้อขายคอนโดมิเนียมหรือห้องชุด จะต้องใช้หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายคอนโด โดยต้องมีการระบุเลขกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2) ข้อมูลโครงการ และหมายเลขห้องที่จะซื้อขายอย่างละเอียด หากเป็นคอนโดที่ขายแบบพรีเซลหรือยังไม่สร้างเสร็จ ระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์อาจยาวนาน 12-24 เดือน (ประมาณ 1-2 ปี) เพื่อให้โครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ แต่หากเป็นคอนโดที่สร้างเสร็จสมบูรณ์หรือเป็นคอนโดมือสอง ระยะเวลาการโอนจะใกล้เคียงกับสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน คือประมาณ 1-3 เดือน

หนังสือสัญญาขายที่ดิน คืออะไร?

หนังสือสัญญาขายที่ดิน หรือที่เรียกว่า แบบฟอร์ม ท.ด. 13 เป็นเอกสารทางราชการที่กรมที่ดินจัดทำขึ้นเพื่อใช้ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมาย การทำสัญญานี้จะดำเนินการต่อหน้าเจ้าพนักงาน ณ สำนักงานที่ดินที่รับผิดชอบพื้นที่ของที่ดินนั้น ๆ โดยจะเกิดขึ้นหลังจากที่ผู้ซื้อและผู้ขายได้ทำ “สัญญาจะซื้อจะขาย” และคู่สัญญาได้ชำระค่าธรรมเนียม ภาษีอากร และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องครบถ้วนในวันโอนกรรมสิทธิ์

ในกรณีของที่ดินจัดสรร กฎหมายได้กำหนดให้ใช้ แบบมาตรฐานของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร ซึ่งผู้ประกอบการมีหน้าที่แจ้งกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อทราบล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วัน แต่ถ้าเป็นการซื้อขายที่ดินทั่วไปที่ไม่ใช่โครงการจัดสรร ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงกันเองได้ว่าจะนัดหมายวันโอนกรรมสิทธิ์เมื่อใด ทั้งนี้การใช้แบบฟอร์ม ท.ด. 13 ถือเป็นขั้นตอนสำคัญที่ทำให้การซื้อขายที่ดินมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย และช่วยสร้างหลักประกันให้กับทั้งสองฝ่าย

สรุป การเลือกสัญญาซื้อขายให้เหมาะกับสถานการณ์

การเตรียมหนังสือสัญญาอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกต้องถือเป็นรากฐานสำคัญของการดำเนินธุรกรรมที่ปลอดภัย ไม่ว่าจะเป็นสัญญาซื้อขายที่ดิน บ้าน คอนโดมิเนียม หรือแม้กระทั่งสัญญาซื้อขายรถยนต์ การเข้าใจความแตกต่างและบทบาทของสัญญาแต่ละประเภทจะช่วยให้คุณเลือกใช้ได้อย่างเหมาะสมกับสถานการณ์ สิ่งหนึ่งที่ควรให้ความสำคัญคือการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมาย หรือตัวแทนที่มีประสบการณ์ เพื่อให้มั่นใจว่ารายละเอียดทุกข้อในสัญญาถูกต้องตามกฎหมายและครอบคลุมทุกประเด็นสำคัญ

นอกจากการจัดทำสัญญาแล้ว การเก็บรักษาเอกสารอย่างเป็นระบบและการทำสำเนาสำรองก็มีความจำเป็น เพื่อให้สามารถนำมาใช้อ้างอิงได้ในอนาคต การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูง ไม่ควรมองข้ามความสำคัญของสัญญา ถือเป็นหลักประกันสำคัญในการคุ้มครองสิทธิและผลประโยชน์ในระยะยาว ช่วยลดความเสี่ยงจากข้อพิพาท และสร้างความมั่นใจให้กับการทำธุรกรรมในระยะยาว