รู้หรือไม่ว่าการซื้อบ้านไม่ได้จบแค่การจ่ายเงินดาวน์หรือผ่อนชำระรายเดือน แต่ยังมีค่าใช้จ่ายสำคัญที่เรียกว่า “ค่าโอนบ้าน” ซึ่งหลายคนมักมองข้ามไป ค่าใช้จ่ายส่วนนี้คือค่าธรรมเนียมและภาษีที่ต้องชำระในวันที่โอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน ดังนั้นหากใครที่กำลังจะโอนบ้านจำเป็นต้องศึกษารายละเอียดและอัตราค่าโอนล่าสุด เพราะจะช่วยให้คุณวางแผนการเงินได้อย่างไม่ตกหล่น และลดความเสี่ยงงบประมาณบานปลายในวันที่ต้องเซ็นสัญญา
บทความนี้ Nestopa จะพาทุกคนไปเจาะลึกทุกรายละเอียดเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดิน พร้อมแจกสูตรคำนวณฉบับเข้าใจง่าย เพื่อให้การซื้อบ้านหลังใหม่ของคุณเป็นไปอย่างราบรื่นที่สุด
ค่าโอนบ้านคืออะไร? ประกอบด้วยอะไรบ้าง?
ค่าโอนบ้าน คือ ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นในกระบวนการเปลี่ยนชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์จากผู้ขายเป็นผู้ซื้อ ณ สำนักงานที่ดิน โดยค่าใช้จ่ายเหล่านี้จะถูกคำนวณจาก ราคาประเมินของกรมที่ดินหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า เพื่อใช้เป็นฐานในการคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีต่าง ๆ
โดยทั่วไป ค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดิน จะประกอบด้วย 5 รายการหลัก ดังนี้
1. ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์
ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ (Transfer Fee) เป็นค่าธรรมเนียมที่ต้องชำระให้กรมที่ดินในวันที่โอนกรรมสิทธิ์บ้านหรือคอนโด โดยปกติจะคิดเป็น 2% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย (อัตราที่สูงกว่า)
แต่ปัจจุบันมีมาตรการรัฐลดค่าธรรมเนียมลงเหลือ 0.01% สำหรับบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ และคอนโดมิเนียม (มือหนึ่ง–มือสอง) ที่ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท และโอนพร้อมจดจำนอง เงื่อนไขนี้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 22 เมษายน 2568 และจะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2569
ตัวอย่างการคำนวณ
-
ราคาประเมินบ้าน: 3,000,000 บาท
-
ราคาซื้อขาย: 2,900,000 บาท
-
เลือกใช้ราคาที่สูงกว่า = 3,000,000 บาท
|
สถานการณ์ |
อัตรา |
ค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่าย |
|
ไม่มีมาตรการลดหย่อน |
2% |
60,000 บาท |
|
ใช้มาตรการลด 0.01% |
0.01% |
300 บาท |
*เห็นได้ชัดว่าหากเข้าเงื่อนไขมาตรการ จะช่วยประหยัดเงินหลายหมื่นบาท
สามารถอ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับมาตรการลดค่าธรรมเนียมได้ที่: ลดหย่อนค่าธรรมเนียมโอนอสังหาฯ
2. ค่าจดจำนอง
ค่าจดจำนอง คือค่าธรรมเนียมที่ผู้ซื้อบ้านต้องจ่ายให้กรมที่ดิน หากมีการกู้เงินจากธนาคาร โดยอัตราปกติอยู่ที่ 1% ของยอดเงินกู้ทั้งหมด
ปัจจุบันมีมาตรการรัฐลดเหลือเพียง 0.01% สำหรับบ้านหรือคอนโดที่อยู่อาศัยไม่เกิน 7 ล้านบาท และต้องโอนพร้อมจดจำนองในคราวเดียวกัน มาตรการนี้เริ่มใช้ตั้งแต่วันที่ 22 เมษายน 2568 และสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายจากหลักหมื่นเหลือไม่กี่ร้อยบาท
ตัวอย่างการคำนวณ
สมมุติกรณี:
-
ราคาบ้าน / คอนโด = 5,000,000 บาท
-
กู้ซื้อบ้านเต็มวงเงิน = 5,000,000 บาท
-
เข้าเงื่อนไขมาตรการ (บ้านที่อยู่อาศัย, ราคาซื้อขาย / ราคาประเมิน / วงเงินกู้ ≤ 7 ล้าน, โอน + จดจำนองพร้อมกัน)
|
สถานการณ์ |
อัตราค่าจดจำนอง |
จำนวนเงินที่ต้องจ่าย |
|
อัตราปกติ (1%) |
1% ของยอดกู้ |
5,000,000 × 1% = 50,000 บาท |
|
ภายใต้มาตรการลด (0.01%) |
0.01% ของยอดกู้ |
5,000,000 × 0.01% = 500 บาท |
3. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
ภาษีธุรกิจเฉพาะ เป็นภาษีที่ผู้ขายต้องชำระหากการขายบ้านหรือที่ดินเข้าข่ายการค้าหรือหากำไร โดยกำหนดให้เสียเมื่อผู้ขายถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้นน้อยกว่า 5 ปี (นับวันชนวัน) หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านน้อยกว่า 1 ปี หากเข้าเงื่อนไขจะต้องเสียในอัตรา 3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ (นับตามราคาที่สูงกว่า) แต่หากผู้ขายถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปีขึ้นไป จะได้รับการยกเว้นภาษีนี้ แต่ต้องเปลี่ยนไปเสียค่าอากรแสตมป์ ในอัตรา 0.5% แทน
4. ค่าอากรแสตมป์
ค่าอากรแสตมป์ เป็นค่าใช้จ่ายที่ผู้ขายต้องชำระแทนภาษีธุรกิจเฉพาะ (หากการโอนบ้านหรือที่ดินไม่เข้าเงื่อนไขเสียภาษีนั้น) โดยคิดในอัตรา 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (นับตามราคาที่สูงกว่า) โดยหากราคาซื้อขายต่ำกว่าราคาประเมินจะใช้ราคาประเมินในการคำนวณ ทั้งนี้ หากผู้ขายต้องชำระภาษีธุรกิจเฉพาะอยู่แล้ว จะไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ซ้ำอีก
5. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา เป็นภาษีที่ผู้ขายต้องชำระเมื่อโอนบ้านหรือที่ดิน โดยคำนวณจากราคาประเมินของกรมที่ดินและจำนวนปีที่ถือครอง ยิ่งถือครองนาน อัตราหักค่าใช้จ่ายเหมาจะสูง ทำให้ฐานภาษีลดลง วิธีคิดคือหักค่าใช้จ่ายตามปีถือครองออกจากราคาประเมิน เพื่อหาเงินได้สุทธิ จากนั้นหารด้วยจำนวนปีที่ถือครองเพื่อหาเงินได้เฉลี่ยต่อปี แล้วนำไปคำนวณตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบขั้นบันได ก่อนคูณกลับด้วยจำนวนปี ถือเป็นขั้นตอนที่ค่อนข้างซับซ้อน แต่ช่วยให้ผู้ขายเสียภาษีตามรายได้ที่แท้จริงและลดภาระสำหรับผู้ที่ถือครองทรัพย์สินมานาน
ใครเป็นคนจ่ายค่าโอนบ้าน?
ใครเป็นผู้จ่ายค่าโอนบ้าน สามารถกำหนดได้ตามที่คู่สัญญาตกลงกัน แม้ตามธรรมเนียมจะให้ผู้ซื้อและผู้ขายแบ่งค่าธรรมเนียมโอนคนละครึ่ง ผู้ซื้อจ่ายค่าจดจำนอง และผู้ขายรับผิดชอบภาษีต่าง ๆ แต่ในทางปฏิบัติ ผู้ขายบางรายอาจเสนอโปรโมชั่น “ฟรีค่าโอน” หรือรับภาระบางส่วนแทนเพื่อดึงดูดผู้ซื้อ โดยเฉพาะกรณีซื้อกับโครงการใหม่ที่มักจัดแคมเปญช่วยออกค่าใช้จ่ายให้ ขณะที่การซื้อขายบ้านมือสองหรือขายโดยบุคคลธรรมดา ข้อตกลงมักระบุไว้ชัดเจนในสัญญาจะซื้อจะขายว่าฝ่ายใดต้องจ่ายค่าใช้จ่ายใดบ้าง
ตารางผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายวันโอนบ้าน
|
รายการ |
ผู้รับผิดชอบ |
|
ค่าธรรมเนียมการโอน (Transfer Fee 2%) |
มักจ่ายกันคนละครึ่ง ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย |
|
ค่าจดจำนอง |
ผู้ซื้อ เพราะเป็นฝ่ายที่กู้เงินและทรัพย์สินถูกใช้เป็นหลักประกัน |
|
ภาษีธุรกิจเฉพาะ / อากรแสตมป์ (ถ้าไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ) |
ผู้ขาย เพราะเกี่ยวกับการขาย/กำไรที่ผู้ขายได้รับ |
|
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (หัก ณ ที่จ่าย, ผู้ขาย) |
ผู้ขาย เพราะมันเป็นภาษีที่เกี่ยวกับกำไรหรือการขายทรัพย์สินของผู้ขายเอง |
ตัวอย่างการคำนวณค่าโอนบ้าน
ตารางเปรียบเทียบราคาขาย และ ค่าใช้จ่ายวันโอน ระหว่างผู้ขาย 2 แบบ
กรณีที่ 1 ผู้ขายถือครองทรัพย์ไม่เกิน 5 ปี
(บ้านราคา 4,000,000 บาท, ผู้ซื้อกู้เต็ม, ใช้มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน/จดจำนอง 0.01%)
|
รายละเอียด |
ผู้ขาย A (แบ่งครึ่งค่าใช้จ่ายทั้งหมด) |
ผู้ขาย B (ผู้ซื้อจ่ายเฉพาะค่าโอนครึ่งเดียว) |
|
ราคาบ้าน |
4,000,000 |
4,000,000 |
|
ค่าธรรมเนียมโอน 0.01% (400 บ.) |
200 |
200 |
|
ค่าจดจำนอง 0.01% (400 บ.) |
- |
400 |
|
ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (132,000 บ.) |
66,000 |
- |
|
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (สมมติ 30,000 บ.) |
15,000 |
- |
|
รวมค่าใช้จ่ายผู้ซื้อ |
81,400 |
600 |
|
ราคาซื้อรวมทั้งหมด |
4,081,400 |
4,000,600 |
*ถ้าผู้ขายถือครองทรัพย์ไม่ถึง 5 ปีและเลือกแบบ ผู้ขาย B ผู้ซื้อจะจ่ายเพียงประมาณ 600 บาท เพราะผู้ขายรับภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีเงินได้เองทั้งหมด ต่างจาก ผู้ขาย A ที่ผู้ซื้อยังต้องแบกรับครึ่งหนึ่งของทุกค่าใช้จ่าย รวมกว่า 81,000 บาท
กรณีที่ 2 ผู้ขายถือครองทรัพย์เกิน 5 ปี
(บ้านราคา 4,000,000 บาท, ผู้ซื้อกู้เต็ม, ใช้มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน/จดจำนอง 0.01%)
|
รายละเอียด |
ผู้ขาย A (แบ่งครึ่งค่าใช้จ่ายทั้งหมด) |
ผู้ขาย B (ผู้ซื้อจ่ายเฉพาะค่าโอนครึ่งเดียว) |
|
ราคาบ้าน |
4,000,000 |
4,000,000 |
|
ค่าธรรมเนียมโอน 0.01% (400 บ.) |
200 |
200 |
|
ค่าจดจำนอง 0.01% (400 บ.) |
- |
400 |
|
ค่าอากรแสตมป์ 0.5% (20,000 บ.) |
10,000 |
- |
|
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (สมมติ 20,000 บ.) |
10,000 |
- |
|
รวมค่าใช้จ่ายผู้ซื้อ |
20,200 |
600 |
|
ราคาซื้อรวมทั้งหมด |
4,020,200 |
4,000,600 |
*เมื่อผู้ขายถือครองทรัพย์เกิน 5 ปี จะไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ต้องชำระ อากรแสตมป์แทน หากเป็นแบบ ผู้ขาย B ผู้ซื้อจ่ายเพียงค่าธรรมเนียมโอนครึ่งเดียว (ประมาณ 600 บาท) ขณะที่แบบ ผู้ขาย A ผู้ซื้อยังต้องแบกรับครึ่งหนึ่งของอากรแสตมป์และภาษีเงินได้ รวมแล้วกว่า 20,000 บาท
การวางแผนค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน
1. ตรวจสอบมาตรการรัฐ: ติดตามข่าวสารจากภาครัฐอย่างสม่ำเสมอเกี่ยวกับมาตรการลดหย่อนค่าโอนและค่าจดจำนอง เพราะอาจมีการเปลี่ยนแปลงหรือขยายเวลา
2. ประเมินค่าใช้จ่ายล่วงหน้า: ก่อนวันโอน ลองใช้สูตรคำนวณเบื้องต้นเพื่อประเมินค่าใช้จ่ายทั้งหมด หรือสอบถามโดยตรงจากเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน
3. เจรจาต่อรอง: ใช้ข้อมูลค่าใช้จ่ายเป็นส่วนหนึ่งในการเจรจาต่อรองกับผู้ขาย อาจขอให้ผู้ขายช่วยรับผิดชอบค่าใช้จ่ายบางส่วน
4. เตรียมเงินสดหรือแคชเชียร์เช็ค: การชำระค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดินจะต้องใช้เงินสดหรือแคชเชียร์เช็คเท่านั้น ควรเตรียมให้พร้อมล่วงหน้า
5. สำรองเงินเผื่อฉุกเฉิน: ควรเตรียมเงินสำรองไว้ประมาณ 10-15% ของค่าใช้จ่ายที่ประเมินไว้ สำหรับค่าใช้จ่ายจิปาถะอื่น ๆ ที่อาจเกิดขึ้น
สรุปค่าโอนบ้าน 2568 ค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่ต้องเตรียม
ค่าโอนบ้านถือเป็นข้อมูลสำคัญที่จะทำให้การซื้อขายบ้านของคุณเป็นไปอย่างราบรื่น การวางแผนทางการเงินที่ดีโดยนำค่าใช้จ่ายส่วนนี้ไปรวมไว้ในงบประมาณ จะช่วยให้คุณไม่ต้องกังวลกับค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิดในวันโอนกรรมสิทธิ์ อย่าลืมตรวจสอบข้อมูลล่าสุดจากกรมที่ดินและกรมสรรพากรเสมอ เพราะกฎระเบียบและมาตรการต่าง ๆ อาจมีการเปลี่ยนแปลงได้
ติดตามข้อมูลล่าสุดจากกรมที่ดินและกรมสรรพากรอยู่เสมอ เนื่องจากอัตราภาษีและมาตรการลดหย่อนอาจมีการเปลี่ยนแปลงตามนโยบายรัฐ การเตรียมตัวที่ดีไม่เพียงแต่ช่วยประหยัดเงินในกระเป๋า แต่ยังช่วยลดความเครียดและทำให้คุณพร้อมที่จะก้าวเข้าสู่บ้านหลังใหม่ได้อย่างมีความสุขอย่างแท้จริง
บทความอื่น ๆ ที่น่าสนใจ:
ราคาประเมินคอนโดคืออะไร? แชร์วิธีเช็กง่าย ๆ ผ่านช่องทางออนไลน์
