โฉนดที่ดินมีกี่แบบ? เอกสารสิทธิ์ที่ดินประเภทไหนซื้อ-ขายโอนได้

ทุกคนอาจทราบอยู่แล้วว่าโฉนดที่ดินคือเอกสารสำคัญ โดยเฉพาะในการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์อย่างบ้านและที่ดิน เพราะโฉนดที่ดินจะเป็นหนังสือเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ว่าใครที่เป็นเจ้าองกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนั้นตามกฎหมาย

เพื่อน ๆ รู้ไหมว่าโฉนดที่ดินไม่ได้มีรูปแบบเดียว แต่แบ่งออกเป็นหลายประเภทตามรูปแบบสิทธิ์ในที่ดิน ดังนั้น บทความนี้ Nestopa จะพาทุกคนมารู้จักโฉนดที่ดินแต่ละประเภทว่าโฉนดที่ดินมีกี่แบบ แตกต่างกันอย่างไร? พร้อมวิธีเช็กโฉนดปลอม

Key Takeaways 📜 โฉนดที่ดินในประเทศไทยแบ่งเป็น 4 ประเภทหลัก ได้แก่ โฉนดครุฑแดง (น.ส.4), ครุฑเขียว (น.ส.3 ก.), ครุฑดำ (น.ส.3 และ น.ส.3 ข.) และครุฑน้ำเงิน (ส.ป.ก. 4-01) โดยแต่ละประเภทมีสิทธิ์ในการถือครองและการโอนกรรมสิทธิ์ แตกต่างกัน โฉนดครุฑแดง (น.ส.4) เป็นเอกสารสิทธิ์ที่ให้กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ที่สุด สามารถซื้อขาย โอน จำนอง และทำธุรกรรมทางกฎหมายได้ทันที จึงเป็นประเภทที่ได้รับความนิยมมากที่สุดในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ โฉนดครุฑเขียว (น.ส.3 ก.) สามารถซื้อขายและโอนได้ตามกฎหมาย และยังสามารถยื่นขอเปลี่ยนเป็นโฉนดครุฑแดงได้ ทำให้เป็นเอกสารสิทธิ์ ที่มีความน่าเชื่อถือรองจากโฉนดที่ดินโดยตรง ที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 หรือโฉนดครุฑน้ำเงิน ไม่สามารถซื้อขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ ได้ ยกเว้นการส่งต่อเป็นมรดกแก่ทายาท เนื่องจากเป็นที่ดินเพื่อการเกษตร ที่รัฐจัดสรรให้เกษตรกรใช้ประโยชน์เฉพาะทาง ก่อนซื้อที่ดินควรตรวจสอบประเภทเอกสารสิทธิ์ ขอบเขตที่ดิน และสถานะทาง กฎหมายให้ครบถ้วน เพราะเอกสารแต่ละประเภทมีข้อจำกัดด้านการซื้อขาย การโอนกรรมสิทธิ์ และการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แตกต่างกัน

โฉนดที่ดินคืออะไร?

ตัวอย่างโฉนดที่ดิน

โฉนดที่ดิน (ภาษาอังกฤษ: Title Deed) คือเอกสารสิทธิ์รูปแบบหนึ่ง ที่ใช้แสดงกรรมสิทธิ์เพื่อยืนยันความเป็นเจ้าของที่ดินของผู้ถือครองตามกฎหมาย ออกให้โดยกรมที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน 

ซึ่งผู้ที่มีโฉนดที่ดินมีสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์จากที่ดินที่ระบุไว้ในโฉนด ไม่ว่าจะเป็นการซื้อ ขาย ให้เช่า หรือการโอนสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ และการป้องกันที่ดินจากการเข้ามาใช้ประโยชน์โดยผู้อื่นที่ไม่ใช่ผู้ถือกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย

อ่านเพิ่มเติม: ที่ดินคืออะไร? รวมความหมายของที่ดินในแต่ละบริบท | Nestopa

ประโยชน์และความสำคัญของโฉนดที่ดินมีอะไรบ้าง?

โฉนดที่ดิน ทำให้สามารถทราบถึงตำแหน่ง รูปร่าง ขนาด ขอบเขตที่ดิน และผู้ครอบครอง ตั้งแต่ผู้ถือครองในอดีตจนถึงปัจจุบัน นอกจากนี้โฉนดที่ดินยังมีความสำคัญทั้งในด้านกรรมสิทธิ์ ธุรกรรม และทางกฎหมาย เช่น

• เป็นหลักฐานยืนยันกรรมสิทธิ์ที่ดิน เพื่อยืนยันความเป็นเจ้าของที่ดินตามกฎหมาย ป้องกันการถูกบุกรุกหรือแย่งสิทธิ์

• เป็นหลักทรัพย์ในการทำธุรกรรมทางการเงิน เช่น การจำนองหรือกู้ยืมจากสถาบันการเงินได้ โดยเฉพาะโฉนดครุฑแดง (น.ส.4)

• เป็นสิ่งเพิ่มมูลค่าให้กับอสังหาริมทรัพย์ เพราะอสังหาฯ ที่มีโฉนดที่ดินอย่างถูกต้อง จะมีมูลค่าและเป็นที่ยอมรับในการซื้อ-ขายมากกว่าเอกสารสิทธิ์ประเภทอื่น

• เป็นสิ่งป้องกันปัญหาเรื่องแนวเขตที่ดิน เพราะข้อมูลบนโฉนดที่ดินระบุขอบเขตและขนาดของที่ดินตามการรังวัดอย่างชัดเจน

โฉนดที่ดินมีกี่แบบ?

โฉนดที่ดินแบ่งออกเป็น 4 ประเภท โดยมีจุดสังเกตเป็นสีของครุฑ ได้แก่

โฉนดครุฑแดง (น.ส.4)

โฉนด น.ส.4 หรือ โฉนดครุฑแดงคือเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ถือครองว่าผู้ครอบครองมีสิทธิ์ในที่ดินอย่างสมบูรณ์ แต่หากผู้ครอบครองสิทธิ์ปล่อยปละละเลยให้ผู้อื่นเข้ามาครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ผู้ครอบครองนั้นจะได้กรรมสิทธิ์ไปโดยการครอบครองปรปักษ์และทำให้เจ้าของหมดสิทธิ์ในที่ดิน

โฉนดครุฑแดงออกโดยกรมที่ดิน สามารถซื้อ-ขายโฉนดครุฑแดงได้ถูกต้องตามกฎหมายได้ทันทีด้วยการไปดำเนินการที่สำนักงานเขตในพื้นที่

โฉนดครุฑแดง มีการเรียงลำดับรหัสเอกสารตามช่วงเวลาออกโฉนด แบ่งออกเป็น

• โฉนด น.ส.4 ก, น.ส.4 ข, น.ส.4 ค และ น.ส.4 ง คือโฉนดที่ดินรุ่นก่อน ปัจจุบันไม่มีการออกแล้ว

• โฉนด น.ส.4 จ คือโฉนดที่ยังใช้ออกในปัจจุบัน

โฉนดครุฑเขียว (น.ส.3 ก.)

โฉนด น.ส.3 ก. หรือ โฉนดครุฑเขียวคือเอกสารหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แสดงสิทธิ์ครอบครองและการทำประโยชน์ในที่ดินของผู้ถือหนังสือแม้ไม่ได้มีกรรมสิทธิ์เหมือนโฉนดครุฑแดง แต่ต้องระวังเพราะหากผู้ครอบครองสิทธิ์ปล่อยให้ผู้อื่นครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 1 ปี ที่ดินจะกลายเป็นสิทธิ์ของผู้ครอบครองใหม่ด้วยการครอบครองปรปักษ์

โฉนดครุฑเขียวออกโดยราชการและนายอำเภอท้องถิ่น สามารถซื้อ-ขาย โอนได้ถูกต้องตามกฎหมาย และสามารถขอออกโฉนดหรือเปลี่ยนเป็นโฉนด น.ส.4 ได้โดยไม่มีค่าใช้จ่าย

โฉนดครุฑดำ (น.ส.3 และ น.ส.3 ข.)

โฉนด น.ส.3 และ โฉนด น.ส.3 ข. หรือ โฉนดครุฑดำคือเอกสารหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แสดงสิทธิ์ครอบครองและการทำประโยชน์ในที่ดินของผู้ถือหนังสือแม้ไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ แต่หากผู้ครอบครองสิทธิ์ในที่ดินปล่อยให้ผู้อื่นครอบครองที่ดินผืนนั้นเป็นเวลา 1 ปี ที่ดินจะกลายเป็นสิทธิ์ของผู้ครอบครองใหม่ด้วยการครอบครองปรปักษ์

โฉนดครุฑดำมีข้อแตกต่างกับโฉนดชนิดอื่น ๆ คือ ในโฉนดจะมีเพียงแผนที่รูปแบบที่ดินลอย ๆ เท่านั้น ไม่ได้มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอน ทำให้การจะซื้อ-ขาย หรือโอนสิทธิ์จำเป็นต้องทำการรังวัดที่ดินและประกาศล่วงหน้า 30 วัน หากไม่มีผู้คัดค้านจึงสามารถดำเนินการออกโฉนด น.ส.3 ก. และทำธุรกรรมได้

โฉนดครุฑดำ น.ส. 3 และ น.ส. 3 ข. มีข้อแตกต่างกันในส่วนของหน่วยงานที่ออกเอกสารสิทธิ์ การรังวัดที่ดิน และวิธีในการเปลี่ยนเป็นโฉนด น.ส.3 ก. เพื่อซื้อขาย ดังนี้

โฉนด ส.ป.ก 4-01 หรือ โฉนดครุฑน้ำเงิน คือหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ แสดงสิทธิ์ครอบครองและการทำประโยชน์ในที่ดินของผู้ถือหนังสือ ออกโดยสำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม และกระทรวงเกษตรและสหกรณ์ ออกให้แก่เกษตรกร โดยจำกัดให้ใช้ที่ดินนี้สำหรับเพื่อทำการเกษตรเท่านั้น และให้ไม่เกิน 50 ไร่ต่อครอบครัว

โฉนดครุฑน้ำเงินไม่สามารถซื้อ-ขาย หรือโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้อื่นได้ ยกเว้นส่งต่อเป็นมรดกแก่ทายาท และหากไม่ต้องการใช้ประโยชน์แล้วก็สามารถส่งคืนให้กับรัฐได้ และโฉนดครุฑน้ำเงินไม่สามารถขอออกโฉนดแบบโฉนดชนิดอื่นได้

เอกสารการสิทธิ์ที่ดินอื่น ๆ มีอะไรบ้าง?

หลังจากที่ได้รู้กันแล้วว่าโฉนดที่ดินมีกี่แบบ? ยังมีเอกสารสิทธิ์ที่ดินชนิดอื่น ๆ ที่น่ารู้เพิ่มเติม เช่น

1. ใบจอง น.ส.2

ใบจอง น.ส.2 คือเอกสารสิทธิ์ที่อนุญาตให้ทำประโยชน์ได้ชั่วคราว ออกโดยราชการให้ผู้ที่ต้องการใช้ประโยชน์ในที่ดินที่เป็นของรัฐ ซึ่งใบจองนี้มีอายุ 3 ปี โดยมีเงื่อนไขว่าต้องทำประโยชน์ภายในระยะเวลา 6 เดือน นับจากวันที่ได้รับใบจอง และต้องทำประโยชน์จากที่ดินขั้นต่ำร้อยละ 75 ของที่ดิน

ใบจอง น.ส.2 จึงไม่สามารถซื้อขายหรือโอนให้กับผู้อื่นได้ ยกเว้นเป็นการตกทอดตามมรดก หลังการทำประโยชน์ที่ตกลงไว้ จะได้รับหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่สามารถนำมาขอออกเป็นเอกสารสิทธิ์ น.ส.3, น.ส.3 ก, น.ส.3 ข และโฉนด น.ส.4 ได้ ก็ยังคงไม่สามารถซื้อขายและโอนได้

สิ่งที่ต้องระวังสำหรับ ใบจอง น.ส.2 คือถ้าหากเจ้าของใบจองไม่เริ่มทำประโยชน์ตามที่ตกลงไว้ภายใน 6 เดือน อาจถูกยึดสิทธิ์คืนได้

2. เอกสารสิทธิ์ น.ค. 3

เอกสารสิทธิ์ น.ค. 3 คือ เอกสารสิทธิ์หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ออกโดยกรมประชาสงเคราะห์ ให้กับผู้ที่เป็นสมาชิกของนิคมสร้างตนเองที่ทำประโยชน์ในที่ดินที่ได้รับอนุญาตตาม หนังสืออนุญาต น.ค. 1 เป็นระยะเวลามากกว่า 5 ปี

เอกสารสิทธิ์ น.ค. 3 ไม่สามารถซื้อ-ขาย หรือโอนสิทธิ์ให้ผู้อื่นได้ในช่วง 5 ปีแรก นับจากวันที่ได้รับโฉนดที่ดิน ยกเว้นการสืบทอดมรดก แต่หลังจาก 5 ปีแรกก็จะสามารถซื้อขายและโอนสิทธิ์ที่ดินได้อย่างถูกต้องตมกฎหมาย

3. เอกสารรับรอง ภ.ท.บ. 5

เอกสารรับรอง ภ.ท.บ. 5 คือ  เอกสารที่รับรองการเสียภาษีบำรุงท้องที่ หรือ ภาษีดอกหญ้าของผู้ครอบครองที่ดินให้กับองค์การบริหารส่วนตำบล ดังนั้น ภ.ท.บ. 5 จึงไม่ใช่เอกสารสิทธิ์โดยตรง แต่เป็นหลักฐานการเสียภาษีเพื่อให้มีหลักฐานการครอบครองเท่านั้น

ภ.ท.บ. 5 สามารถซื้อขายได้ แต่ถือเป็นเพียงการโอนสิทธิ์การครอบครองและเปลี่ยนชื่อผู้เสียภาษีบำรุงท้องที่เท่านั้น ไม่ใช่การส่งต่อกรรมสิทธิ์ในการครอบครองที่ดิน สามารถทำได้ที่ทำการอบต. โดยไม่มีค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียม

4. หนังสืออนุญาต สทก.

หนังสืออนุญาต สทก. หรือหนังสืออนุญาตสิทธิทำกิน คือหนังสืออนุญาตให้ทำประโยชน์และอยู่อาศัยภายในเขตปรับปรุงป่าสงวนแห่งชาติ ออกให้แก่ผู้ที่อยู่อาศัยและทำประโยชน์ในที่ดินนั้นอยู่ก่อนแล้ว

หนังสืออนุญาต สทก. ไม่สามารถซื้อ-ขาย หรือโอนสิทธิทำกินได้ ยกเว้นเป็นการตกทอดทางมรดก และต้องระวัง ห้ามไม่ทำประโยชน์หรือละทิ้งที่ดินที่ได้รับสิทธิทำกิน และแผ้วถางพื้นที่ป่าใกล้เคียงโดยเด็ดขาด ไม่อย่างนั้นอาจถูกเพิกถอนสิทธิทำกินได้

โฉนด/เอกสารสิทธิ์ที่ดินแบบแบบไหนซื้อขายและโอนสิทธิ์ได้บ้าง?

โฉนดที่ดินแต่ละด้านมีรายละเอียดอะไรบ้าง?

รายละเอียดด้านหน้าของโฉนดที่ดิน

• ข้อมูลเกี่ยวกับตำแหน่งที่ดิน ประกอบด้วย เลขระวางที่ดิน เลขที่ดิน หน้าสำรวจ และตำบล

• ข้อมูลเกี่ยวกับโฉนดที่ดิน ประกอบด้วย เลขโฉนดที่ดิน (สามารถตรวจตำแหน่งที่ตั้งของที่ดินด้วยเลขโฉนดได้) รหัสเล่ม เลขที่หน้า อำเภอ และจังหวัด

• ข้อมูลของเจ้าของกรรมสิทธิ์คนแรก ประกอบด้วย ขื่อ-นามสกุล สัญชาติ และที่อยู่

• ข้อมูลเกี่ยวกับที่ดิน ขนาดที่ดิน (จำนวนกี่ไร่ กี่งาน กี่ตารางวา)

• รูปแผนที่ที่ดิน ที่วาดจำลองรูปร่างของแปลงที่ดิน

• ข้อมูลเกี่ยวกับวันที่ออกโฉนด ประกอบด้วย วันที่ เดือน ปีพ.ศ. ที่ออกโฉนดน้ัน

• ลายมือชื่อเจ้าพนักงานที่ดิน

รายละเอียดด้านหลังของโฉนดที่ดิน

• ส่วนสารบัญจดทะเบียน ประกอบด้วยประวัติ การให้-การรับสัญญา

• ลายมือชื่อเจ้าหน้าที่ที่ดิน และ ตราประทับสำนักงานที่ดิน

วิธีดูโฉนดที่ดินปลอม โฉนดที่ดินของจริงเป็นอย่างไร?

ขอขอบคุณภาพจาก Facebook Page สำนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรี

1. สัญลักษณ์ครุฑสีแดง

ลายเส้นสีดำของครุฑในโฉนดที่ดินจะต้องยังเห็นได้ชัดเจน แม้ว่าจะพิมพ์สีแดงทับ

2. ลายน้ำรูปครุฑ

โฉนดที่ดินเมื่อยกส่องกับแสงไฟจะต้องปรากฏลายน้ำรูปครุฑขนาดเส้นผ่านศูนย์กลางวงกลมยาว 10 เซนติเมตร พร้อมข้อความ ‘กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย’ ยาว 10.5 เซนติเมตร โค้งตามวงกลม

3. เส้นใยไหมในเนื้อกระดาษ

ใบโฉนดที่ดินจะต้องมีเส้นใยไหมสีฟ้า และสีแดงอมม่วง ที่แต่ละเส้นจะมีความยาวประมาณ 0.3 - 1.5 เซนติเมตร กระจายตัวอยู่ทั่วใบโฉนด ทั้งลอยอยู่บนพื้นกระดาษ จมอยู่ใต้เนื้อกระดาษ และกึ่งจมกึ่งลอยอยู่ในเนื้อกระดาษ

4. เลขที่ด้านล่างโฉนด

เลขที่จะต้องพิมพ์ด้วยหมึกสีดำ บนแถบสีแดง เป็นตัวเลขอารบิคแบบโกธิค มีขนาดความสูง 3/16 นิ้ว

5. เลขปีที่จัดพิมพ์

เลขปีที่จัดพิมพ์อยู่ด้านซ้ายของเลขที่ด้านล่าง ต้องเป็นเลขไทย พิมพ์ด้วยหมึกสีดำบนแถบสีแดง

6. เนื้อเยื่อภายในกระดาษ

หากโฉนดมีรอยฉีก เนื้อเยื่อภายในของใบโฉนดจะต้องเป็นสีครีมเหมือนผิวกระดาษภายนอก

7. ขนาดของโฉนด

โฉนดตัวจริงต้องมีขนาด 24 x 36 เซนติเมตร

หากมีข้อสงสัยเกี่ยวกับโฉนด หรือพบโฉนดที่มีความผิดปกติ ควรรีบติดต่อสำนักงานที่ดินที่ใกล้ที่สุด

อย่าลืม! เช็คประเภทของโฉนดที่ดินก่อนซื้อ-ขาย

โฉนดที่ดิน และ เอกสารสิทธิ์ที่ดิน ถือเป็นหลักฐานสำคัญที่สุดในการยืนยันสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในการซื้อขายที่ดิน การตรวจสอบโฉนดที่ดินก่อนการซื้อที่ดินจะช่วยให้เพื่อน ๆ ในการประเมินความเสี่ยงและสถานะทางกฎหมายของที่ดินได้ และการเลือกซื้อที่ดินที่มี โฉนดครุฑแดง (น.ส.4) จะได้รับกรรมสิทธิ์ที่สมบูรณ์ที่สุด สามารถซื้อ-ขาย โอน และนำไปจำนองได้ทันที ขณะที่โฉนดประเภทอื่น ๆ อาจมีข้อจำกัดในการทำธุรกรรมหรือไม่อนุญาตให้ซื้อ-ขายได้เลย

และสำหรับเพื่อน ๆ ที่กำลังมองหาที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นการซื้อที่ดินเพื่อสร้างอสังหาฯ หรือเช่าที่ดินเพื่อทำธุรกิจ ค้นหาที่ดินทำเลทองกับ Nestopa เลยวันนี้!

ขอขอบคุณข้อมูลจาก: Facebook Page กระทรวงมหาดไทย PR