มือใหม่เริ่มลงทุนคอนโด ซื้อคอนโดปล่อยเช่ายังไงให้ได้กำไร?

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นหนึ่งในกลยุทธ์สร้างความมั่งคั่งที่ได้รับความนิยมสูง โดยเฉพาะการซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า ซึ่งถือเป็นตัวเลือกที่ตอบโจทย์ทั้งผู้เริ่มต้นที่มีงบประมาณจำกัดและนักลงทุนที่มีพอร์ตหลากหลายอยู่แล้ว 

คอนโดมักตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพ ใกล้ศูนย์ธุรกิจ แหล่งงาน หรือสถานศึกษา อีกทั้งยังเชื่อมต่อกับระบบขนส่งสาธารณะได้สะดวก สิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการ ช่วยเพิ่มมูลค่าและทำให้คอนโดกลายเป็นสินทรัพย์ที่มีความต้องการจากผู้เช่าอย่างต่อเนื่อง

การลงทุนคอนโดยังเปิดโอกาสให้สร้าง Passive Income ได้หากมีการวางแผนที่รอบคอบ นักลงทุนควรศึกษาแนวโน้มตลาด ประเมินอัตราค่าเช่า และเลือกโครงการที่มีศักยภาพเติบโต พร้อมวางแผนการเงินให้ชัดเจนตั้งแต่ต้น บทความนี้ Nestopa จะพาคุณไปทำความรู้จักกับการลงทุนคอนโด ตั้งแต่แนวคิดพื้นฐาน เทคนิคการเลือกซื้อ ไปจนถึงการวางแผนการเงินที่จะช่วยให้คุณสร้างรายได้แบบ Passive Income ได้จริง

การลงทุนคอนโดคืออะไร?

การลงทุนคอนโด คือการซื้อห้องชุดเพื่อสร้างผลตอบแทนทางการเงิน ไม่ใช่เพื่ออยู่อาศัยเป็นหลัก โดยผู้ลงทุนสามารถทำกำไรได้ทั้งจากค่าเช่ารายเดือนและการเพิ่มขึ้นของมูลค่าทรัพย์สิน จุดแข็งที่ทำให้คอนโดยังคงเป็นการลงทุนอสังหายอดนิยมคือการบริหารจัดการที่สะดวก เพราะมีนิติบุคคลดูแลพื้นที่ส่วนกลางและระบบรักษาความปลอดภัย ทำให้นักลงทุนไม่ต้องเสียเวลาจัดการรายละเอียดมากเหมือนการถือครองอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น

การลงทุนคอนโดมีกี่แบบ?

การลงทุนคอนโดสามารถแบ่งออกได้เป็น 4 รูปแบบหลัก แต่ละแบบมีข้อดีข้อเสียและเหมาะสมกับนักลงทุนประเภทต่างกัน

1. ซื้อ-ขายใบจอง

การขายใบจองคอนโดเป็นการลงทุนคอนโดในช่วงเริ่มต้นของโครงการ โดยใช้วิธีการจองสิทธิ์ซื้อคอนโดในราคาเปิดตัว แล้วขายสิทธิ์ต่อก่อนโอนกรรมสิทธิ์ ข้อดีคือใช้เงินลงทุนไม่มากและมักได้กำไรเร็วหากโครงการเป็นที่ต้องการ แต่ข้อเสียคือเสี่ยงหากตลาดชะลอตัวหรือโครงการไม่เป็นที่นิยม

2. ปล่อยเช่า

ซื้อคอนโดแล้วปล่อยให้เช่าทั้งระยะสั้นหรือระยะยาว เหมาะกับผู้ที่ต้องการกระแสเงินสดต่อเนื่องและสร้าง Passive Income ข้อดีคือรายได้สม่ำเสมอ แต่ต้องดูแลผู้เช่า รักษาสภาพห้อง และบริหารค่าใช้จ่าย เช่น ค่าส่วนกลาง ภาษี หรือค่าซ่อมบำรุง

3. ขายทำกำไร

ถือครองคอนโดในช่วงที่มูลค่ามีแนวโน้มสูงขึ้น แล้วขายเมื่อราคาตลาดเหมาะสม ข้อดีคือกำไรอาจสูงหากเลือกทำเลและจังหวะตลาดถูกต้อง แต่ก็มีความเสี่ยงหากราคาตลาดปรับลงหรือขายไม่ทันตามแผน

4. รีโนเวทเพื่อขาย

การลงทุนซื้อคอนโดมือสองหรือห้องที่ต้องปรับปรุง นำมารีโนเวทหรือซ่อมแซมให้ดูน่าอยู่และเพิ่มมูลค่า จากนั้นขายต่อในราคาที่สูงขึ้น เหมาะกับผู้ที่มีความรู้ด้านการตกแต่งและการประเมินมูลค่า ข้อดีคือสามารถสร้างส่วนต่างราคาสูง แต่ต้องใช้เวลา งบประมาณ และการบริหารงานปรับปรุงอย่างรอบคอบ

ข้อควรรู้ก่อนลงทุนในคอนโดปล่อยเช่า ต้องศึกษาข้อมูลอะไรบ้าง?

การลงทุนคอนโดเพื่อการลงทุนให้ประสบความสำเร็จ จำเป็นต้องศึกษาและเตรียมตัวในหลายด้าน ดังนี้

สำรวจตลาดคอนโดในแต่ละทำเล

การเลือกทำเลเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดในการลงทุนคอนโด ทำเลที่ดีควรมีคุณสมบัติดังนี้:

• ใกล้สถานีรถไฟฟ้า BTS หรือ MRT (ระยะทางไม่เกิน 500 เมตร) เดินทางสะดวก

• อยู่ใกล้แหล่งพนักงานออฟฟิศ หรือ ย่านธุรกิจ เช่น สีลม สาทร อโศก

• มีสิ่งอำนวยความสะดวกรอบด้าน เช่น ห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาล ร้านอาหาร

• มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานอย่างต่อเนื่อง

เข้าใจกลุ่มเป้าหมาย

การรู้ว่าใครจะมาเช่าคอนโดของเรา จะช่วยให้เลือกห้องได้ตรงความต้องการ กลุ่มเป้าหมายหลักได้แก่:

• พนักงานออฟฟิศ - ต้องการห้องใกล้ที่ทำงาน เน้นความสะดวกในการเดินทาง
• นักศึกษา - มักเลือกห้องราคาประหยัด ใกล้มหาวิทยาลัย
• ครอบครัวเล็ก - ต้องการพื้นที่มากขึ้น มีห้องนอนแยก หรือเป็นคอนโดเลี้ยงสัตว์ได้
• ชาวต่างชาติ - มองหาห้องที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ในทำเลดี

เลือกขนาดของห้องให้มีความเหมาะสม

พิจารณาขนาดและรูปแบบห้องให้สอดคล้องกับกลุ่มผู้เช่าและงบประมาณ ห้องสตูดิโอหรือ 1 ห้องนอนเหมาะกับคนทำงานที่ต้องการค่าเช่าประหยัด ในขณะที่ห้อง 2 ห้องนอนเหมาะสำหรับครอบครัวหรือผู้ที่แชร์ค่าเช่าร่วมกัน การเลือกขนาดที่ตอบโจทย์ตลาดจะช่วยเพิ่มโอกาสปล่อยเช่าได้เร็วและคงรายได้ที่มั่นคง

ค้นหาข้อมูลคอนโดและราคาตลาดจากเว็บอสังหา

การใช้เว็บไซต์อสังหาฯ ช่วยให้ผู้ที่อยากจะลงทุนคอนโดเข้าถึงข้อมูลประกาศขายและเช่าจากเจ้าของโครงการ เจ้าของห้อง และนายหน้าได้ในที่เดียว ทำให้สามารถเห็นภาพรวมราคาตลาดในแต่ละทำเลและเปรียบเทียบยูนิตที่มีลักษณะใกล้เคียงกันเพื่อประเมินราคาได้ง่ายขึ้น อีกทั้งยังมีข้อมูลเสริมอย่างรูปภาพ แผนที่ ความใกล้รถไฟฟ้า และแนวโน้มราคาย้อนหลัง ซึ่งล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้การตัดสินใจลงทุนมีความมั่นใจมากขึ้น

วิธีค้นหาข้อมูลคอนโด

1. ตั้งตัวกรองให้เฉพาะเจาะจง - กำหนดเขต, ระยะชิดรถไฟฟ้า, ระดับราคา, ขนาดห้อง - เพื่อกรองข้อมูลที่ไม่เกี่ยวข้องออก

2. เก็บและเปรียบเทียบประกาศหลายรายการ - บันทึกยูนิตที่ถูกใจหลาย ๆ ห้อง เพื่อเทียบราคาเฉลี่ย ดูแนวโน้มการปรับราคาขึ้น-ลง

3. ตรวจสอบประวัติโครงการและราคาย้อนหลัง - ดูว่าราคาขาย/เช่าเคยอยู่ระดับไหนในอดีต และมีทิศทางเปลี่ยนอย่างไร

4. สังเกตความเคลื่อนไหวของประกาศ - ยูนิตที่อยู่ในประกาศนาน + ลดราคาบ่อย อาจสะท้อนปัญหาห้องหรือทำเล

5. ใช้หลายเว็บพร้อมกัน - เพื่อให้ได้ข้อมูลครอบคลุม (เพราะบางยูนิตอาจลงเฉพาะในเว็บใดเว็บหนึ่ง)

การวางแผนการเงินก่อนเริ่มลงทุนคอนโด

การวางแผนการเงินเป็นหัวใจสำคัญของการลงทุนคอนโดที่ประสบความสำเร็จ เพราะช่วยให้คุณรู้ขอบเขตงบประมาณ ชัดเจนเรื่องเงินดาวน์ ค่างวดผ่อน และค่าใช้จ่ายแฝงต่าง ๆ เมื่อคำนวณต้นทุนและผลตอบแทนล่วงหน้าได้ครบถ้วน คุณจะตัดสินใจเลือกโครงการและวางแผนการปล่อยเช่าคอนโดได้อย่างมั่นใจ ลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสสร้างกำไรในระยะยาว

Yield คืออะไร? วิธีคำนวณผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าคอนโด

Yield หรือผลตอบแทนจากการลงทุน คือ อัตราส่วนระหว่างรายได้ที่ได้รับจากค่าเช่าต่อปีเทียบกับเงินลงทุนทั้งหมด คำนวณได้จากสูตร:

Yield = (ค่าเช่าต่อปี / เงินลงทุนทั้งหมด) × 100

ตัวอย่าง: ซื้อคอนโดราคา 3,000,000 บาท แล้วปล่อยเช่าเดือนละ 15,000 บาท รายได้ค่าเช่ารวมปีละ 180,000 บาท → Yield = 180,000 ÷ 3,000,000 × 100 = 6%

โดยทั่วไป Yield ยิ่งสูงยิ่งบ่งบอกว่าทรัพย์สินนั้นสร้างรายได้ดีเมื่อเทียบกับต้นทุน แต่ต้องพิจารณาค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าส่วนกลาง ภาษี และค่าซ่อมบำรุง

เทคนิคลงทุนคอนโดอย่างไรให้ได้กำไรดี

เทคนิคลงทุนคอนโดให้ได้กำไรดีคือเลือกทำเลที่มีดีมานด์สูง เช่น ใกล้รถไฟฟ้า ศูนย์ธุรกิจ หรือแหล่งท่องเที่ยว เลือกโครงการที่ดูแลส่วนกลางดีและมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบถ้วน พร้อมคำนวณต้นทุนทั้งหมดทั้งค่าส่วนกลาง ภาษี และค่าซ่อมบำรุงก่อนตั้งค่าเช่าให้เหมาะสม ดูแลห้องให้น่าอยู่และทำการตลาดผ่านหลายช่องทาง จะช่วยเพิ่มโอกาสปล่อยเช่าเร็วและสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่า

เลือกซื้อในช่วงเวลาที่เหมาะสม

• ช่วง Pre-sale จะได้ราคาดีที่สุด ประมาณ 10-20% ถูกกว่าตลาด

• ช่วงที่ตลาดอสังหาฯ ซบเซา จะมีโอกาสต่อรองราคาได้ดี

• หลีกเลี่ยงการซื้อในช่วงที่ตลาดร้อนแรง

ใส่ใจในรายละเอียดเมื่อลงทุนคอนโด

1. ตรวจสอบสภาพห้องและวัสดุ - ตรวจรอยรั่ว ซึม แตกร้าว รวมถึงคุณภาพเฟอร์นิเจอร์และอุปกรณ์ต่าง ๆ ให้พร้อมใช้งาน

2. ทบทวนสัญญาอย่างรอบคอบ - อ่านเงื่อนไขในสัญญาซื้อขายและสัญญาเช่าให้เข้าใจ เช่น ระยะเวลา เงื่อนไขการบอกเลิก และค่าธรรมเนียมแฝง

3. ดูแลความสะอาดและบำรุงรักษา - ทำความสะอาดห้องสม่ำเสมอ ซ่อมแซมส่วนที่ชำรุด และตรวจระบบไฟฟ้า–น้ำให้อยู่ในสภาพดี

4. จัดตกแต่งให้เหมาะสม - เลือกเฟอร์นิเจอร์และโทนสีที่เรียบง่าย น่าอยู่ เพื่อดึงดูดผู้เช่าและเพิ่มมูลค่าทรัพย์สิน

5. ใส่ใจประสบการณ์ผู้เช่า - จัดเตรียมสิ่งอำนวยความสะดวกพื้นฐานและตอบสนองต่อปัญหาของผู้เช่าอย่างรวดเร็ว สร้างความประทับใจและความสัมพันธ์ที่ดี

 

การตกแต่งและเฟอร์นิเจอร์

1. เลือกสไตล์ที่เรียบง่ายและเป็นสากล - ใช้โทนสีเบา เฟอร์นิเจอร์ดีไซน์เรียบ ช่วยให้ห้องดูโปร่งและเข้ากับผู้เช่าหลากหลายกลุ่ม

2. ฟังก์ชันการใช้งาน - เลือกเฟอร์นิเจอร์ที่ประหยัดพื้นที่ เช่น โซฟาเบด โต๊ะพับ หรือเตียงมีลิ้นชัก เพื่อให้ห้องเล็กใช้สอยได้คุ้มค่า

3. ลงทุนในคุณภาพที่เหมาะสม - ไม่จำเป็นต้องหรูหรามาก แต่ควรเลือกวัสดุทนทาน ใช้งานได้ยาว ลดค่าใช้จ่ายซ่อมบำรุงในอนาคต

4. จัดแสงและของตกแต่งเสริมบรรยากาศ - เพิ่มโคมไฟหรือภาพตกแต่งเล็กน้อยให้ห้องดูอบอุ่นและน่าอยู่ โดยไม่ทำให้รู้สึกรก

5. คุมงบประมาณให้สมดุล - วางแผนค่าใช้จ่ายการตกแต่งให้สอดคล้องกับผลตอบแทนที่คาดหวัง เพื่อให้การลงทุนคุ้มค่าทั้งค่าเช่าและการขายต่อ

การหาผู้เช่าและการบริหารจัดการ

1. ทำการตลาดหลายช่องทาง - โปรโมตห้องผ่านเว็บไซต์อสังหาฯ โซเชียลมีเดีย กลุ่มเช่า–ขายคอนโด และเอเจนซี่ เพื่อเข้าถึงผู้เช่าที่หลากหลาย

2. ตั้งราคาค่าเช่าให้เหมาะสม - ศึกษาตลาดรอบข้าง เปรียบเทียบราคาห้องคล้ายกัน เพื่อกำหนดค่าเช่าที่ดึงดูดแต่ยังคงกำไร

3. ตรวจสอบผู้เช่าอย่างรอบคอบ - ขอเอกสารยืนยันตัวตน ตรวจเครดิตหรือประวัติการเช่า เพื่อลดความเสี่ยงจากการผิดนัดชำระหรือทำความเสียหาย

4. จัดทำสัญญาชัดเจน - ระบุเงื่อนไขการชำระเงิน ระยะเวลาเช่า และข้อกำหนดการซ่อมบำรุงหรือความเสียหายให้ครบถ้วน

5. ดูแลผู้เช่าและทรัพย์สินสม่ำเสมอ - ตอบสนองต่อปัญหาของผู้เช่า รักษาความสะอาดและสภาพห้อง เพื่อลดการย้ายออกและรักษารายได้ต่อเนื่อง

กลยุทธ์ลงทุนคอนโดปล่อยเช่าให้ประสบความสำเร็จ

การซื้อคอนโดเพื่อนำมาปล่อยเช่าเป็นหนึ่งในการลงทุนที่สร้างรายได้อย่างมั่นคง หากเลือกทำเลที่มีความต้องการสูง คำนวณผลตอบแทนอย่างรอบคอบ และวางแผนบริหารจัดการอย่างมืออาชีพ โครงการที่อยู่ใกล้รถไฟฟ้า ย่านธุรกิจ มหาวิทยาลัย หรือแหล่งท่องเที่ยว มักมีผู้เช่าอย่างต่อเนื่อง ทำให้คุณสร้างกระแสเงินสดได้สม่ำเสมอ พร้อมทั้งรักษามูลค่าทรัพย์สินให้น่าสนใจในสายตาตลาด

ก่อนตัดสินใจลงทุน ควรศึกษาตลาดให้ละเอียด เตรียมเงินทุนที่เพียงพอ และวางแผนการเงินระยะยาวอย่างจริงจัง การลงทุนคอนโดไม่ได้ทำให้รวยเร็วในชั่วข้ามคืน แต่หากคุณเลือกสินทรัพย์ที่เหมาะสม บริหารต้นทุน และอดทนถือครองตามแผน การปล่อยเช่าคอนโดสามารถเป็นแหล่งรายได้และความมั่นคงทางการเงินในระยะยาวได้อย่างคุ้มค่า