สำหรับนักลงทุนอสังหามือใหม่ การทำความเข้าใจ Yield คือสิ่งสำคัญที่จะช่วยให้เราสามารถให้ประเมินได้ว่าการลงทุนหนึ่ง ๆ มีความคุ้มค่ามากน้อยเพียงใด การรู้จัก Yield ทำให้สามารถเปรียบเทียบระหว่างสินทรัพย์การลงทุนประเภทต่าง ๆ ได้อย่างชัดเจนขึ้น ไม่ว่าจะเป็นหุ้น พันธบัตร กองทุน หรือแม้แต่อสังหาริมทรัพย์
บทความนี้ Nestopa จะพาทุกคนไปรู้จักกับความหมายว่า Yield คืออะไรแบบเข้าใจง่าย ๆ รวมทั้งสูตรคำนวณและยกตัวอย่างให้เห็นภาพจริง เพื่อให้ทุกคนสามารถนำไปปรับใช้กับแผนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนบ้านหรือลงทุนคอนโดปล่อยเช่าได้ทันที
Yield คืออะไร?
Yield คือ อัตราผลตอบแทนที่จะได้รับจากการลงทุนในสินทรัพย์ต่าง ๆ โดยจะคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ (%) ต่อปี เป็นเครื่องมือที่ช่วยวัดว่าการลงทุนนั้นสร้างกระแสเงินสดกลับมาได้มากน้อยเพียงใด
ความสำคัญของ Yield คือช่วยให้นักลงทุนสามารถเปรียบเทียบผลตอบแทนระหว่างการลงทุนในสินทรัพย์แต่ละประเภทได้ง่ายขึ้น เช่น เปรียบเทียบระหว่างการฝากเงินในธนาคารกับการซื้อหุ้นปันผล หรือการลงทุนในตราสารหนี้ นอกจากนี้ Yield มีหลายประเภท โดยในบริบทของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ Yield ถูกแบ่งออกเป็น 2 ประเภทหลัก ๆ ได้แก่
1. Rental Yield อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า
Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ คิดเป็นเปอร์เซ็นต์ต่อปีจากรายได้ค่าเช่าที่ได้รับเทียบกับมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ โดยแสดงถึงผลตอบแทนที่นักลงทุนจะได้รับจากการลงทุนในรูปแบบการปล่อยเช่า
Rental Yield ช่วยให้นักลงทุนประเมินความคุ้มค่าของการลงทุนปล่อยเช่าว่าสามารถสร้างรายได้อย่างไรเมื่อเทียบกับราคาซื้ออสังหาฯ และมักจะแบ่งออกเป็น 3 ประเภทหลัก ได้แก่
-
Gross Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนเบื้องต้นจากค่าเช่า โดยที่ยังไม่ได้หักค่าใช้จ่ายอื่น ๆ
-
Net Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนหลังหักค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง เช่น ค่าส่วนกลาง ค่านายหน้า
-
Cash on Cash Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนที่คำนวณจากเงินสดที่ใช้ลงทุนจริง หลังหักเงินกู้และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ
โดยทั่วไป นักลงทุนมักตั้งเป้า Rental Yield ไว้ที่ประมาณ 6-8% ขึ้นไปจึงจะถือว่าคุ้มค่าสำหรับการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์
2. Yield Guarantee การการันตีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าโดยผู้ประกอบการ
Yield Guarantee คือ การการันตีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์โดยผู้ประกอบการหรือเจ้าของโครงการ โดยโครงการจะกำหนดตัวเลขผลตอบแทนแบบชัดเจนและระยะเวลาที่แน่นอน เช่น การรับประกันผลตอบแทนที่เป็นเปอร์เซ็นต์ต่อปีในช่วงระยะเวลาหนึ่ง เพื่อสร้างความมั่นใจให้นักลงทุนว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ชิ้นนั้นจะได้รับผลตอบแทนตามที่รับประกันจริงหรือใกล้เคียง
โดยส่วนใหญ่โครงการที่มี Yield Guarantee จะตั้งอยู่ในทำเลที่มีความต้องการเช่าสูง เช่น เมืองท่องเที่ยว หรือพื้นที่ที่มีผู้คนเข้ามาอยู่เยอะ นอกจากนี้ โครงการที่การันตีผลตอบแทนมักมีบริการบริหารจัดการอสังหาฯ เพื่อปล่อยเช่าแทนเจ้าของให้และคืนผลตอบแทนให้ตามสัญญา ทำให้นักลงทุนไม่ต้องกังวลเรื่องการหาผู้เช่าหรือการดูแลทรัพย์สินเอง Yield Guarantee จึงเป็นกลยุทธ์ทางการตลาดที่ช่วยกระตุ้นการขายและลดความเสี่ยงของนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
สูตรคำนวณ Rental Yield แบบต่าง ๆ
สูตรคำนวน Gross Rental Yield
อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น (Gross Rental Yield) คือ การคำนวณอัตราส่วนของรายได้ค่าเช่าต่อปีเทียบกับราคาซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยไม่หักค่าใช้จ่ายหรือภาษีใด ๆ
สูตรการคำนวณ Gross Rental Yield คือ:
|
Gross Rental Yield = (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x 100 |
ยกตัวอย่าง: ซื้อคอนโดใจกลางกรุงเทพฯ ราคาประมาณ 2,000,000 บาท เพื่อปล่อยเช่าให้พนักงานออฟฟิศที่ทำงานใกล้ BTS เดินทางสะดวก ค่าเช่าที่คุณตั้งไว้คือ 10,000 บาทต่อเดือน ซึ่งถือว่าเป็นเรทราคากลาง ๆ ในทำเลนั้น คุณต้องการรู้ว่าการปล่อยเช่าระดับนี้ให้ผลตอบแทนเบื้องต้นเท่าไร
คำนวณ:
ค่าเช่ารายปี = 10,000 × 12 = 120,000 บาท
อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า = (120,000 ÷ 2,000,000) × 100 = 6%
ดังนั้น ผลลัพธ์ที่ได้คือ Gross Rental Yield = 6% ต่อปี หมายความว่าคุณจะได้รับผลตอบแทนจากค่าเช่าคิดเป็น 6% ของราคาทรัพย์สินที่คุณถืออยู่ในแต่ละปี โดยยังไม่หักค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมบำรุง หรือภาษีที่ดิน
สูตรคำนวน Net Rental Yield
อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ (Net Rental Yield) คือ การคำนวณอัตราผลตอบแทนที่ได้จากการปล่อยเช่าคอนโดแบบหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกี่ยวข้องแล้ว เช่น ค่าส่วนกลาง ค่านายหน้า ค่าซ่อมแซม
สูตรการคำนวณ Net Rental Yield คือ:
|
Net Rental Yield = [(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับต่อปี - ค่าใช้จ่ายต่อปี) ÷ ราคาทรัพย์สิน] × 100 |
ยกตัวอย่าง: ลงทุนซื้อคอนโดริมแม่น้ำเจ้าพระราคารวม 3,000,000 บาท เพื่อปล่อยเช่าให้ชาวต่างชาติที่ทำงานในกรุงเทพฯ ค่าเช่าที่คุณตั้งไว้คือ 15,000 บาทต่อเดือน ซึ่งถือว่าเป็นราคาที่สอดคล้องกับตลาดระดับกลาง-บน อย่างไรก็ตาม การปล่อยเช่ามีค่าใช้จ่ายแฝงที่ต้องพิจารณา เช่น ค่าส่วนกลางปีละ 20,000 บาท ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 5,000 บาท และค่าซ่อมบำรุงทั่วไปอีก 5,000 บาท รวมทั้งหมดปีละ 30,000 บาท คุณต้องการทราบว่าผลตอบแทนจริง ๆ หลังหักค่าใช้จ่ายแล้วเหลือเท่าไร
คำนวณ:
ค่าเช่ารายปี = 15,000 × 12 = 180,000 บาท
ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = (180,000 - 30,000) = 150,000 บาท
Net Rental Yield = (150,000 ÷ 3,000,000) x 100 = 5% ต่อปี
ดังนั้น ผลลัพธ์ที่ได้คือ Net Rental Yield = 5% ต่อปี หมายถึงหลังจากหักค่าใช้จ่ายที่จำเป็นออกไปแล้ว ได้ผลตอบแทนสุทธิจริง ๆ อยู่ที่ 5% ของมูลค่าทรัพย์สินต่อปี
สูตรคำนวน Cash on Cash Rental Yield
อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี (Cash on Cash Rental Yield) คือ การวัดผลตอบแทนจากกระแสเงินสดสุทธิที่ได้รับจริงในแต่ละปี เทียบกับจำนวนเงินสดที่ลงทุนจริงในปีนั้น ไม่ใช่การคำนวณจากราคาทรัพย์สินทั้งหมด เหมาะสำหรับนักลงทุนที่มีการกู้เงินซื้ออสังหาริมทรัพย์และมีค่าใช้จ่ายจิปาถะ เช่น ค่างวดผ่อนธนาคาร ค่าส่วนกลาง ค่าตกแต่ง และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ
สูตรการคำนวณ Cash on Cash Rental Yield คือ:
|
Cash on Cash Rental Yield =[(ค่าเช่าสุทธิตลอดปี – ค่างวดผ่อนธนาคารทั้งปี) ÷ เงินลงทุนทั้งหมดในปีนั้น] x 100 |
ยกตัวอย่าง: ซื้อคอนโดในย่านสุขุมวิทเมื่อ 3 ปีก่อนในราคา 2,500,000 บาท ตอนนั้นเป็นช่วงที่ตลาดยังไม่ร้อนแรงมากนัก ปัจจุบันราคาตลาดของคอนโดนี้เพิ่มขึ้นเป็น 3,000,000 บาท เนื่องจากอยู่ใกล้รถไฟฟ้าสายใหม่และสิ่งอำนวยความสะดวกมากขึ้น คุณปล่อยเช่าเดือนละ 12,000 บาท และอยากรู้ว่า ถ้าใช้ราคาตลาดปัจจุบันเป็นฐานในการคำนวณ ผลตอบแทนจากค่าเช่าจะเป็นเท่าไร
คำนวณ:
ค่าเช่ารายปี = 12,000 × 12 = 144,000 บาท
Cash on Cash Rental Yield = (144,000 ÷ 3,000,000) × 100 = 4.8% ต่อปี
ดังนั้น ผลลัพธ์ที่ได้คือ Current Market Yield = 4.8% ต่อปี ซึ่งต่ำกว่า Yield ที่เคยได้ตอนซื้อมาใหม่ ๆ แต่ในอีกมุมหนึ่งคือทรัพย์สินมี Capital Gain มูลค่าเพิ่มของสินทรัพย์ชดเชยการลดลงของผลตอบแทนค่าเช่าได้
การวัดผลตอบแทนและบทบาทต่อการตัดสินใจลงทุน
Yield ถือเป็นองค์ประกอบสำคัญของการลงทุนอสังหาฯ เพราะ Yield คือตัวชี้วัดผลตอบแทนของการลงทุนคอนโด บ้าน หรืออาคารพาณิชย์ ว่าสามารถสร้างรายได้คุ้มค่ากับเงินลงทุนหรือไม่ การวิเคราะห์ Yield ยังช่วยให้เราสามารถเปรียบเทียบโอกาสระหว่างทรัพย์สินแต่ละประเภท เช่น คอนโดในเมือง เทียบกับบ้านให้เช่าชานเมือง หรือโครงการใหม่กับทรัพย์มือสองได้ชัดเจนขึ้น
การตัดสินใจลงทุนที่ดีที่สุดมาจากการพิจารณาข้อมูลรอบด้าน โดยใช้ Yield ควรพิจารณาปัจจัยอื่นร่วมด้วย เช่น ความเสี่ยงของทำเล ความต้องการเช่าจริงในพื้นที่ สภาพคล่องในการขายต่อ รวมถึงโอกาสที่มูลค่าทรัพย์จะเติบโตในระยะยาว การลงทุนอสังหาฯ ที่ดีจึงไม่ใช่แค่การมองตัวเลขผลตอบแทน แต่ต้องเข้าใจภาพรวมของตลาดและเป้าหมายทางการเงิน เพื่อสร้างพอร์ตการลงทุนที่มั่นคง มีรายได้สม่ำเสมอ และเพิ่มมูลค่าได้ในอนาคต
