ต่างชาติซื้อคอนโดในไทยได้ไหม ต้องทำอย่างไรบ้าง?

ประเทศไทยเป็นที่สนใจของชาวต่างชาติในการมาลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ เพราะค่าครองชีพไม่แพง คุณภาพชีวิตดี และทำเลที่ตั้งสะดวก ทำให้อาจเกิดข้อสงสัยได้ว่าชาวต่างชาติซื้อคอนโดได้หรือไม่ แม้กฎหมายไทยไม่อนุญาติให้ชาวต่างชาติซื้อที่ดินได้ แต่สามารถซื้อคอนโดมิเนียมได้ตามกฎหมาย บทความนี้ Nestopa จะอธิบายเรื่องกฎหมาย ขั้นตอน ค่าใช้จ่าย และสิ่งที่ควรรู้ก่อนที่ชาวต่างชาติจะตัดสินใจซื้อคอนโดในไทย

ชาวต่างชาติสามารถซื้อคอนโดในประเทศไทยได้ไหม?

แม้ว่ากฎหมายไทยจะไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อที่ดิน แต่มีสิทธิ์ซื้อและเช่าคอนโดมิเนียมได้อย่างถูกกฎหมาย คือถือครองได้ทั้งแบบ Freehold และ Leasehold (เพราะไม่ใช่ที่ดินที่มาพร้อมสิ่งปลูกสร้าง) ทำให้ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้ โดยต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขคือโครงการนั้น ๆ สามารถมีชาวต่างชาติถือครองแบบ Freehold ได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งโครงการ

ประเทศไทยถือเป็นประเทศยอดนิยมสำหรับชาวต่างชาติที่สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพราะมีหลายปัจจัยที่ดึงดูดนักลงทุน เช่น ค่าครองชีพที่ไม่สูงเกินไป ทำให้ค่าใช้จ่ายในการอยู่อาศัยและการดำเนินชีวิตประจำวันเหมาะสมกับงบประมาณ คุณภาพชีวิตโดยรวมดี ทั้งเรื่องสภาพแวดล้อม ระบบสาธารณูปโภค และความสะดวกในการเดินทาง นอกจากนี้ทำเลที่ตั้งของไทยยังสะดวกทั้งในเมืองใหญ่ที่มีศูนย์กลางธุรกิจ และพื้นที่ท่องเที่ยวสำคัญ ทำให้การอยู่อาศัยหรือการลงทุนมีโอกาสเติบโต ดังนั้นหากใครมีทรัพย์สินประเภทคอนโดอยู่ก็สามารถขายคอนโดให้ชาวต่างชาติได้เช่นเดียวกัน

กฎหมายซื้อคอนโดสำหรับชาวต่างชาติ รู้ไว้ก่อนลงทุนในไทย

มาตรา 19 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติ

พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มาตรา 19 ทวิ เป็นกฎหมายสำคัญที่ควบคุมการถือครองคอนโดของชาวต่างชาติ กฎหมายกำหนดว่า ชาวต่างชาติหรือบริษัทต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของห้องชุดในคอนโดได้ แต่รวมทั้งหมดแล้วจะต้องไม่เกิน 49% ของจำนวนห้องทั้งหมดในอาคารนั้น สัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ 49%

หลักสำคัญคือ ในแต่ละโครงการคอนโด ชาวต่างชาติสามารถถือครองห้องรวมกันแบบ Freehold ได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมด ส่วนที่เหลือ 51% ต้องเป็นของคนไทยหรือบริษัทไทย กฎหมายนี้นับตาม พื้นที่รวมไม่ใช่จำนวนห้อง ดังนั้นแม้ห้องแต่ละห้องจะมีขนาดต่างกัน การคำนวณก็ใช้พื้นที่เป็นหลัก

ความแตกต่างระหว่าง Freehold และ Leasehold

การถือครองกรรมสิทธิ์แบบ Freehold

• เป็นเจ้าของได้อย่างสมบูรณ์

• สามารถขาย โอน หรือให้เช่าได้

• ไม่จำกัดระยะเวลา

• จำกัดโควต้าที่ 49%

การถือครองกรรมสิทธิ์แบบ Leasehold

• เช่าระยะยาวสูงสุด 30 ปี

• ต่อสัญญาได้อีก 30 ปี (รวม 60 ปี)

• ไม่จำกัดโควต้า

• ค่าใช้จ่ายต่ำกว่า

ขั้นตอนการซื้อคอนโดสำหรับชาวต่างชาติ

การเตรียมเอกสารที่จำเป็น

ก่อนเริ่มกระบวนการซื้อคอนโด มาดูกันว่าหากชาวต่างชาติจะซื้อคอนโดต้องเตรียมอะไรบ้าง ในส่วนของเอกสารต่าง ๆ

เอกสารพื้นฐาน

• หนังสือเดินทาง (Passport) ฉบับจริง

• วีซ่าที่ยังไม่หมดอายุ

• หนังสือรับรองการโสด/สมรส จากสถานทูต

เอกสารทางการเงิน

• หลักฐานการโอนเงินจากต่างประเทศ (Foreign Exchange Transaction Form)

• บัญชีธนาคารในไทย

• หลักฐานแหล่งที่มาของเงิน

การตรวจสอบและเลือกโครงการ

ก่อนตัดสินใจซื้อ ควรตรวจสอบประเด็นต่อไปนี้

• สถานะโควต้าต่างชาติในโครงการ

• ใบอนุญาตก่อสร้างและเอกสารโครงการ

• การพัฒนาโครงการและสาธารณูปโภค

• ระบบนิติบุคคลและค่าส่วนกลาง

การทำสัญญาจะซื้อจะขาย

เมื่อเลือกห้องเรียบร้อยแล้ว ต้องทำสัญญาจะซื้อจะขายและวางเงินมัดจำ ซึ่งโดยทั่วไปมักอยู่ประมาณ 10–30% ของราคาห้อง

รายละเอียดในสัญญา

• ราคาซื้อขายและเงื่อนไขการชำระเงิน

• กำหนดการส่งมอบ

• เงื่อนไขการยกเลิกสัญญา

• สิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญา

การดำเนินการทางกฎหมาย

สำหรับต่างชาติซื้อคอนโดในไทย จำเป็นต้องมีทนายความคอยช่วยเหลือในการ

• ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์

• จัดทำเอกสารการโอนกรรมสิทธิ์

• ติดต่อกรมที่ดิน

• ดำเนินการจดทะเบียน

การชำระเงินและโอนกรรมสิทธิ์

ในวันโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อจะต้องชำระเงินที่เหลือทั้งหมดของราคาห้อง พร้อมกับจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดและภาษีต่าง ๆ เช่น ภาษีธุรกิจเฉพาะหรือค่าธรรมเนียมอื่น ๆ ตามที่กฎหมายกำหนด หลังจากชำระครบ ผู้ซื้อถึงจะเป็นเจ้าของห้องอย่างถูกต้องตามกฎหมาย

ค่าใช้จ่ายในการซื้อคอนโด

ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์

ค่าโอนกรรมสิทธิ์คอนโดจะคำนวณจากราคาประเมินทรัพย์สินของห้อง โดยมีอัตรา 2% ของราคาประเมิน ปกติแล้วผู้ซื้อและผู้ขายจะแบ่งจ่ายคนละครึ่ง คือฝ่ายละ 1% ซึ่งเป็นค่าธรรมเนียมมาตรฐานที่สำนักงานที่ดินเรียกเก็บเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อให้การโอนห้องเป็นไปอย่างถูกต้องตามกฎหมาย

ภาษีธุรกิจเฉพาะ

สำหรับผู้ขายที่ถือครองคอนโดไม่ถึง 5 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ คิดเป็น 3.3% ของราคาขาย โดยทั่วไปแล้ว ภาษีนี้ผู้ซื้อจะเป็นผู้จ่ายแทนผู้ขาย ทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ราบรื่นและถูกต้องตามกฎหมาย ทั้งนี้ภาษีนี้ใช้สำหรับคอนโดที่ขายในระยะสั้น เพื่อควบคุมการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์

อากรแสตมป์

นอกจากนี้ยังมีภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (สำหรับผู้ขาย) หรือ ค่าธรรมเนียมอื่น ๆ ที่คำนวณเป็น 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมิน ขึ้นอยู่กับว่าตัวเลขไหนสูงกว่า ผู้ขายหรือผู้ซื้อจะต้องชำระตามกฎหมาย เพื่อให้การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดครบถ้วนและถูกต้องตามกฎหมาย โดยตัวเลขนี้ช่วยกำหนดภาระภาษีที่เป็นธรรมตามมูลค่าที่แท้จริงของห้อง

ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ

• ค่าทนายความ

• ค่าประเมินราคา

• ค่าจดจำนอง: 1% (หากมีการกู้เงิน)

• ค่าแปลเอกสาร

ข้อควรระวังและสิ่งที่ต้องพิจารณาก่อนการซื้อคอนโด

การตรวจสอบโครงการอย่างละเอียด

ก่อนลงทุน ควรศึกษาข้อมูลโครงการให้ครบถ้วน

• ตรวจสอบใบอนุญาตก่อสร้าง

• ดูแผนการพัฒนาบริเวณใกล้เคียง

• ประเมินศักยภาพการเช่าและขาย

• ตรวจสอบสถานะทางการเงินของผู้พัฒนา

การใช้บริการทนายความ

การที่ต่างชาติซื้อคอนโดเงินสดต้องอาศัยความเชี่ยวชาญของทนายความที่มีประสบการณ์ ทนายจะช่วย

• ตรวจสอบความถูกต้องของเอกสาร

• แนะนำเกี่ยวกับข้อกำหนดทางกฎหมาย

• ป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้น

• ดำเนินการจดทะเบียนให้ถูกต้อง

การวางแผนการเงิน

ค่าใช้จ่ายในการซื้อคอนโด ไม่ใช่แค่ราคาห้องเท่านั้น ควรเตรียมเงินสำหรับ

• ค่าใช้จ่ายในการโอน 5-8% ของราคาห้อง

• ค่าส่วนกลางรายเดือน

• ค่าซ่อมแซมและตกแต่ง

• ค่าประกันและภาษี

ข้อควรระวังเรื่องสัญญา

อ่านสัญญาอย่างละเอียด โดยเฉพาะ

• เงื่อนไขการยกเลิกสัญญา

• การรับประกันคุณภาพ

• ค่าปรับกรณีผิดสัญญา

• สิทธิในการใช้สิ่งอำนวยความสะดวก

สรุปการลงทุนซื้อคอนโดในไทย สำหรับชาวต่างชาติ

คำตอบของคำถาม “ต่างชาติซื้อคอนโดได้ไหม” คือ ได้แน่นอน ภายใต้เงื่อนไขทางกฎหมายที่กล่าวไปข้างต้น การซื้อคอนโดในไทยสำหรับชาวต่างชาติไม่ยาก หากมีความรู้และเตรียมตัวถูกต้อง สิ่งสำคัญคือเข้าใจกฎหมาย เตรียมเอกสารให้ครบ และใช้บริการผู้เชี่ยวชาญ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยยังน่าสนใจด้วยราคาที่เหมาะสม ผลตอบแทนดี และคุณภาพชีวิตดี สำหรับผู้สนใจลงทุนควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และกฎหมาย เพื่อให้การลงทุนราบรื่นและได้ประโยชน์สูงสุด