การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้มีแค่การซื้อมาขายไปเสมอไป อีกหนึ่งวิธีที่กำลังเป็นที่นิยมและน่าสนใจคือการขายดาวน์คอนโด ซึ่งเป็นการลงทุนที่ใช้เงินน้อยกว่าแต่มีโอกาสสร้างกำไรได้เช่นกัน หลายคนอาจเคยได้ยินคำนี้ แต่ยังไม่เข้าใจว่าขายดาวน์ คืออะไร และมีความเสี่ยงหรือข้อดีข้อเสียอย่างไรบ้าง
บทความนี้ Nestopa จะพาคุณไปทำความรู้จักกับการขายดาวน์คอนโดอย่างละเอียด ตั้งแต่ความหมาย ข้อดี-ข้อเสียที่ต้องพิจารณา ไปจนถึงขั้นตอนการขายดาวน์คอนโด เปลี่ยนสัญญา เพื่อให้คุณตัดสินใจได้ว่าการลงทุนรูปแบบนี้เหมาะกับคุณหรือไม่
ขายดาวน์คอนโด คืออะไร?
ขายดาวน์คอนโด คือ การขายสิทธิ์ในการซื้อคอนโดมิเนียมตามสัญญาจะซื้อจะขายดาวน์คอนโด ให้กับบุคคลอื่น ก่อนที่จะถึงกำหนดการโอนกรรมสิทธิ์จริง ถือเป็นการลงทุนอสังหาในระยะสั้นรูปแบบหนึ่ง พูดง่าย ๆ ก็คือ ผู้ขายได้ทำสัญญาจองและ ผ่อนดาวน์คอนโดกับโครงการไปแล้วระยะหนึ่ง แต่ต้องการส่งต่อสิทธิ์และภาระการผ่อนดาวน์ที่เหลือให้กับผู้ซื้อรายใหม่
ผู้ซื้อรายใหม่จะเข้ามาเป็นคู่สัญญากับโครงการแทน และรับผิดชอบผ่อนดาวน์คอนโด ต่อจนครบกำหนด จากนั้นจึงทำการโอนกรรมสิทธิ์เป็นของตนเอง การซื้อขายลักษณะนี้มักเกิดขึ้นในช่วงที่คอนโดยังสร้างไม่เสร็จสมบูรณ์
4 ขั้นตอนการขายดาวน์คอนโด ต้องทำอะไรบ้าง?
สำหรับใครที่ต้องการขายดาวน์คอนโด Nestopa จะมาแชร์เช็กลิสต์ขั้นตอนการขายดาวน์คอนโดฉบับมือใหม่ให้ทำตามได้เลย
1. ตรวจสอบสัญญากับโครงการ
สิ่งแรกที่ต้องทำคือกลับไปอ่านสัญญาจะซื้อจะขายดาวน์คอนโด ที่คุณทำไว้กับโครงการให้ละเอียด เพื่อตรวจสอบเงื่อนไขว่าโครงการอนุญาตให้ขายดาวน์หรือเปลี่ยนชื่อผู้ซื้อในสัญญาได้หรือไม่ รวมถึงตรวจสอบค่าธรรมเนียมและข้อกำหนดต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง
2. กำหนดราคาและหาผู้ซื้อ
คำนวณต้นทุนทั้งหมดที่คุณจ่ายไป (ค่าจอง + ค่าสัญญา + เงินดาวน์ที่ผ่อนแล้ว) และตัดสินใจว่าจะบวกกำไรเพิ่มเข้าไปเท่าไหร่ จากนั้นจึงเริ่มประกาศขายตามช่องทางต่างๆ เช่น เว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ หรือกลุ่มโซเชียลมีเดีย
3. ติดต่อโครงการเพื่อเปลี่ยนสัญญา
เมื่อหาผู้ซื้อได้แล้ว ให้ติดต่อกับทางโครงการเพื่อแจ้งความประสงค์ขอขายดาวน์คอนโด เปลี่ยนสัญญา โครงการจะนัดวันให้ผู้ขายและผู้ซื้อเข้าไปทำเรื่องเปลี่ยนชื่อในสัญญา พร้อมชำระค่าธรรมเนียมตามที่กำหนด
4. ทำสัญญาขายดาวน์และส่งมอบเอกสาร
เพื่อความชัดเจนและป้องกันปัญหาในอนาคต ควรมีการทำสัญญาซื้อขายดาวน์ระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อขึ้นมาอีกฉบับหนึ่ง โดยระบุรายละเอียดการซื้อขายและจำนวนเงินที่ตกลงกันให้ชัดเจน จากนั้นผู้ขายต้องส่งมอบเอกสารที่เกี่ยวข้องทั้งหมด เช่น สัญญาจะซื้อจะขายฉบับเดิม และใบเสร็จการชำระเงินดาวน์ ให้กับผู้ซื้อรายใหม่
ข้อดีของการขายดาวน์คอนโด
การขายดาวน์คอนโดมีข้อดีหลายประการที่ดึงดูดนักลงทุนและผู้ที่ต้องการเปลี่ยนแผนทางการเงิน
1. ใช้เงินลงทุนน้อยกว่า
ข้อได้เปรียบที่ชัดเจนที่สุดของการขายดาวน์คอนโด คือการใช้เงินลงทุนเริ่มต้นไม่สูงเท่ากับการซื้อคอนโดที่สร้างเสร็จแล้ว ผู้ขายจ่ายเพียงค่าจอง ค่าทำสัญญา และเงินผ่อนดาวน์รายเดือนตามที่โครงการกำหนด ทำให้ไม่ต้องใช้เงินก้อนใหญ่ในคราวเดียว เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการเริ่มต้นลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยใช้เงินทุนน้อย
2. เพิ่มโอกาสในการทำกำไร
หากคอนโดที่คุณจองไว้ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี เป็นที่ต้องการของตลาด หรือราคาประเมินสูงขึ้นในอนาคต คุณสามารถตั้งราคาขายดาวน์ให้สูงกว่าต้นทุนที่คุณจ่ายไปได้ ส่วนต่างตรงนี้คือกำไรที่คุณจะได้รับทันทีโดยไม่ต้องรอให้คอนโดสร้างเสร็จ หรือที่เรียกกันว่าการขายใบจองคอนโดเพื่อเก็งกำไร
3. ลดความยุ่งยากเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์
สำหรับผู้ขายที่ไม่ต้องการถือกรรมสิทธิ์คอนโดในระยะยาว การขายดาวน์ช่วยตัดขั้นตอนที่ยุ่งยากและค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ออกไปได้ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าจดจำนอง และภาษีธุรกิจเฉพาะ (หากถือครองไม่ถึง 5 ปี)
ความเสี่ยงที่ต้องระวังก่อนการขายดาวน์คอนโด
แม้จะมีข้อดีที่น่าสนใจ แต่การขายดาวน์คอนโดก็มีความเสี่ยงและข้อเสียที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ
1. มีค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนสัญญา
โครงการส่วนใหญ่จะมีการเรียกเก็บ "ค่าธรรมเนียมการเปลี่ยนสัญญา" ซึ่งเป็นขั้นตอนสำคัญของการ ขายดาวน์คอนโด โดยค่าธรรมเนียมนี้อาจมีมูลค่าตั้งแต่หลักหมื่นไปจนถึงหลักแสนบาท หรือคิดเป็นเปอร์เซ็นต์จากราคาขายคอนโด ค่าใช้จ่ายส่วนนี้เป็นต้นทุนที่ผู้ขายต้องนำมาคำนวณในการตั้งราคาขายดาวน์ให้เหมาะสม
2. ผู้ซื้ออาจไม่มั่นใจและหาคนซื้อต่อยาก
การขายดาวน์คอนโดอาจใช้เวลานานกว่าที่คิด เนื่องจากผู้ซื้อยังไม่ได้รับกรรมสิทธิ์ในทันที เป็นเพียงการรับช่วงต่อสัญญา ทำให้ผู้ซื้อบางรายอาจรู้สึกไม่มั่นใจ โดยเฉพาะหากโครงการยังไม่เป็นที่รู้จักมากพอ อาจทำให้การหาผู้ซื้อรายใหม่ทำได้ยากและต้องใช้เวลานาน
3. ความเสี่ยงจากโครงการก่อสร้าง
ความเสี่ยงของการขายดาวน์คอนโด คือกรณีที่โครงการก่อสร้างล่าช้ากว่ากำหนด หรือในสถานการณ์ที่เลวร้ายที่สุดคือโครงการถูกยกเลิก ซึ่งจะสร้างปัญหาให้กับทั้งผู้ขายและผู้ซื้อ หากเกิดปัญหานี้ขึ้น ผู้ซื้อที่รับสิทธิ์ต่ออาจต้องติดตามทวงเงินคืนจากผู้ขายเดิม ทำให้เกิดความขัดแย้งและเสียเวลาได้
ตัดสินใจให้ดีก่อนขายดาวน์คอนโด
การขายดาวน์คอนโดเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการทำกำไรในระยะสั้นโดยใช้เงินลงทุนไม่มาก หรือสำหรับผู้ที่ไม่สามารถผ่อนดาวน์ต่อได้ อย่างไรก็ตาม การลงทุนคอนโดวิธีนี้ก็มีความเสี่ยงและข้อควรระวังเช่นกัน
ก่อนตัดสินใจ คุณควรศึกษาเงื่อนไขของโครงการประเมินความต้องการของตลาด และพิจารณาความเสี่ยงต่าง ๆ ให้รอบด้าน หากคุณเตรียมตัวมาอย่างดี การขายดาวน์คอนโดก็อาจเป็นอีกหนึ่งช่องทางการ ลงทุนอสังหาที่สร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่าให้กับคุณได้
บทความอื่น ๆ ที่น่าสนใจ:
ขายคอนโดต้องเสียค่าอะไรบ้าง? รวมค่าใช้จ่ายท้ังหมดที่ต้องรู้
