นายหน้าขายคอนโดคืออะไร? ทำความรู้จักหน้าที่ของนายหน้าคอนโด

การซื้อขายคอนโดมิเนียมเป็นการลงทุนที่มีมูลค่าสูง หลายคนจึงเลือกใช้บริการนายหน้าขายคอนโดเพื่อช่วยให้การซื้อขายเป็นไปอย่างราบรื่น นายหน้าคอนโด หรือ Agent condo คือ ผู้เชี่ยวชาญที่ทำหน้าที่เป็นตัวกลางระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อคอนโดมิเนียม ที่ไม่ได้ช่วยแค่หาผู้ซื้อเท่านั้น แต่ยังให้คำปรึกษา ประเมินราคา และอำนวยความสะดวกตลอดกระบวนการซื้อขาย

บทความนี้ Nestopa จะพาทุกคนไปทำความรู้จักกับตัวแทนขายคอนโดอย่างละเอียด ตั้งแต่หน้าที่หลัก ประเภทของนายหน้า ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ไปจนถึงการเลือกใช้บริการฝากขายคอนโด

หน้าที่หลักของนายหน้าขายคอนโด

1. ศึกษาและวิเคราะห์รายละเอียดคอนโด

นายหน้ามีหน้าที่อะไร? อย่างแรกเลยคือการศึกษาข้อมูลคอนโดที่จะขาย นายหน้าควรจะต้องรู้จักทุกรายละเอียดของโครงการ ตั้งแต่ขนาดห้อง ทำเลที่ตั้ง สิ่งอำนวยความสะดวก ไปจนถึงราคาตลาดปัจจุบัน และการวิเคราะห์จุดเด่นจุดด้อยของแต่ละห้องชุด นายหน้าขายคอนโดที่ดีจะสามารถอธิบายข้อมูลเหล่านี้ให้ผู้ซื้อฟังได้อย่างชัดเจน รวมถึงเปรียบเทียบกับคอนโดอื่นในบริเวณใกล้เคียง

2. ทำการตลาดและหาผู้ซื้อ

การทำการตลาดเป็นหัวใจสำคัญของ Agent ขายคอนโด โดยใช้ช่องทางหลากหลายเพื่อเข้าถึงผู้ซื้อที่มีศักยภาพ

ช่องทางออนไลน์ที่นิยมใช้ ได้แก่

• เว็บไซต์ขายบ้าน-คอนโด

• โซเชียลมีเดีย

• การซื้อโฆษณาออนไลน์

• แอปพลิเคชันมือถือ

ช่องทางออฟไลน์ ได้แก่

• เครือข่ายนายหน้าและลูกค้าเดิม

• ป้ายโฆษณาในโครงการ

• การจัดงาน Open House

• การแนะนำจากคนรู้จัก

3. พาชมโครงการและเจรจาต่อรอง

เมื่อมีผู้สนใจ นายหน้าคอนโดจะนัดหมายพาชมห้องชุดและสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ในโครงการ ระหว่างการชมจะอธิบายรายละเอียดและตอบข้อสงสัยของลูกค้า ในขั้นตอนการเจรจาต่อรองราคา นายหน้าจะเป็นตัวกลางเพื่อให้ทั้งฝ่ายซื้อและฝ่ายขายได้ราคาที่เป็นธรรมและพอใจร่วมกัน

4. ให้คำแนะนำและอำนวยความสะดวก

เป็นนายหน้าอสังหาต้องมีความรู้เรื่องกฎหมาย การเงิน และขั้นตอนการซื้อขายที่ครบถ้วน โดยจะให้คำแนะนำแก่ลูกค้าในเรื่อง

• การตรวจสอบเอกสารกรรมสิทธิ์

• การเตรียมเอกสารสำหรับการซื้อขาย

• การประสานงานเรื่องสินเชื่อ

• การจัดทำสัญญาซื้อขาย

• การโอนกรรมสิทธิ์

ประเภทของเอเจ้นท์หรือนายหน้าขายคอนโด

เอเจ้นท์คอนโดแบ่งออกเป็น 5 ประเภทหลัก

1. นายหน้าตัวแทน (Agent)

ทำหน้าที่เป็นตัวแทนของผู้ซื้อหรือผู้ขาย เช่น ตัวแทนผู้ขายหรือผู้ซื้อ จะดูแลเจรจาและติดต่อกับอีกฝ่าย และได้รับส่วนแบ่งจากการขาย เมื่อนายหน้าขายคอนโดคนใดสามารถปิดการขายได้

2. นายหน้าโครงการ (Project Agent)

เป็นนายหน้าที่ทำงานในรูปแบบบริษัทหรือมีการบริหารอย่างเป็นระบบ เช่น ฝ่ายการตลาด ฝ่ายขาย จำหน่ายคอนโดประจำโครงการ โดยรับผิดชอบการขายให้เจ้าของโครงการโดยตรง มักเป็นพนักงานประจำโครงการ

3. นายหน้าโบรกเกอร์และผู้ช่วยนายหน้า (Broker and Sub-agent)

นายหน้าโบรกเกอร์จะจัดตั้งบริษัทธุรกิจนายหน้าอสังหาฯ และส่งพนักงานขาย ออกไปหาลูกค้า นายหน้าโบรคเกอร์จะดูแลฝึกอบรมและบริหารทีมงานเหล่านี้

4. โคเอเจ้นท์ (Co-agent)

เป็นตัวแทนที่มีทั้งฝั่งเจ้าของห้องและลูกค้า ที่ตกลงร่วมมือกันทำการขายหรือให้เช่าทรัพย์เดียวกัน โดยแบ่งหน้าที่และผลประโยชน์ เช่น ค่าคอมมิชชัน ตามสัดส่วนที่ตกลงกันไว้ล่วงหน้า

5. นายหน้าฟรีแลนซ์ (Freelance Agent)

ทำงานอิสระไม่มีสังกัดบริษัท ทำให้ได้รับค่าคอมมิชชั่นเต็มโดยไม่ต้องหักเปอร์เซ็นต์ แต่มีข้อจำกัดเรื่องความน่าเชื่อถือและเครือข่ายที่อาจจะน้อยกว่านายหน้าที่สังกัดบริษัท

สัญญาแต่งตั้งนายหน้าขายคอนโดมีกี่แบบ

สัญญาแต่งตั้งนายหน้าคอนโด แบ่งออกเป็น 2 ประเภทหลัก คือ

1. สัญญานายหน้าแบบเปิด (Open Agency Agreement)

เจ้าของทรัพย์สามารถแต่งตั้งนายหน้าหลายคนพร้อมกัน โดยนายหน้าคนใดขายได้ก่อนจะได้รับค่าคอมมิชชั่น และสัญญามักมีระยะเวลาชัดเจนโดยไม่จำกัดการขายผ่านนายหน้าอื่น

2. สัญญานายหน้าแบบปิด (Exclusive Agency Agreement)

เจ้าของทรัพย์แต่งตั้งนายหน้าขายคอนโดเพียงรายเดียวหรือจำกัดรายที่มีสิทธิขาย นายหน้าที่ได้รับสัญญานี้จะมีสิทธิ์ในการขายและได้ค่าคอมมิชชั่นเท่านั้น มี 2 แบบย่อยคือ ปิดทุกราย (Full Exclusive) คือ ห้ามเจ้าของขายโดยตรงหรือนายหน้ารายอื่นขาย ปิดเฉพาะราย (Exclusive to Buyer) คือ จำกัดผู้ซื้อเฉพาะรายในสัญญา หากขายให้นายหน้าคนนั้นได้เท่านั้นจะได้รับค่าคอมมิชชั่น

ข้อกฎหมายที่นายหน้าคอนโดต้องรู้

ข้อกฎหมายที่นายหน้าคอนโดต้องรู้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไทย บรรพ 3 เอกเทศสัญญา ลักษณะ 16 นายหน้า มาตรา 845-849 ซึ่งมีรายละเอียดดังนี้

1. ป.พ.พ. มาตรา 845 

“บุคคลผู้ใดตกลงจะให้ค่าบำเหน็จแก่นายหน้า เพื่อชี้ช่องให้ได้เข้าทำสัญญาก็ดี จัดการให้ได้ทำสัญญากันก็ได้ ท่านว่า บุคคลผู้นั้นจะต้องรับผิดใช้ค่าบำเหน็จก็ต่อเมื่อสัญญานั้นได้ทำกันสำเร็จ เนื่องแต่ผลแห่งการที่นายหน้าได้ชี้ช่องหรือ  จัดการนั้น ถ้าสัญญาที่ได้ทำกันไว้นั้นมีเงื่อนไขเป็นเงื่อนบังคับก่อนไซร้ ท่านว่าจะเรียกร้องบำเหน็จค่านายหน้ายังหาได้ไม่จนกว่า    เงื่อนไขนั้นสำเร็จแล้ว นายหน้านั้นมีสิทธิ์จะได้รับชดใช้ค่าใช้จ่ายที่ได้เสียไป ก็ต่อเมื่อได้ตกลงกันไว้เช่นนั้น  ความข้อนี้ท่านให้ใช้  บังคับแม้ถึงว่าสัญญาจะมิได้ทำกันสำเร็จ”

2. ป.พ.พ. มาตรา 846

ถ้ากิจการอันได้มอบหมายแก่นายหน้านั้น โดยพฤติการณ์เป็นที่คาดหมายได้ว่า ย่อมทำให้แต่เพื่อจะเอา  ค่าบำเหน็จไซร้  ท่านให้ถือว่าได้ตกลงกันเป็นจำนวนตามธรรมเนียม

3. ป.พ.พ. มาตรา 847

ถ้านายหน้าทำการให้แก่บุคคลภายนอกด้วยก็ดี หรือได้รับคำมั่นแต่บุคคลภายนอกเช่นนั้นว่าจะให้ค่าบำ  เหน็จอันไม่ควรแก่นายหน้าผู้กระทำการโดยสุจริตก็ดีเป็นการฝ่าฝืนต่อการที่ตนเข้ารับทำหน้าที่ไซร้ ท่านว่านายหน้าหามีสิทธิจะได้  รับค่าบำเหน็จ หรือรับชดใช้ค่าใช้จ่ายที่ได้เสียไปไม่

4. ป.พ.พ. มาตรา 848

ตัวนายหน้าไม่ต้องรับผิดไปถึงการชำระหนี้ตามสัญญา ซึ่งได้ทำต่อกันเพราะตนเป็นสื่อ เว้นแต่จะมิได้บอกชื่อของฝ่ายหนึ่งให้รู้ถึงอีกฝ่ายหนึ่ง

5. ป.พ.พ. มาตรา 849

การรับเงินหรือรับชำระหนี้อันจะพึงชำระตามสัญญานั้นท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า นายหน้าย่อมไม่มีอำ  นาจที่จะรับแทน ผู้เป็นคู่สัญญา

กฎหมายเหล่านี้เกี่ยวกับสิทธิและหน้าที่ของนายหน้า รวมถึงการป้องกันการฝ่าฝืนกฎหมายและการฉ้อโกงในการดำเนินงาน และเป็นแนวทางให้ทั้งนายหน้าปฏิบัติตามกฎหมายอย่างถูกต้องมากขึ้น

การเลือกใช้บริการนายหน้าขายคอนโด

การเลือกใช้บริการฝากขายคอนโดกับนายหน้าที่ดีจะช่วยให้การซื้อขายเป็นไปอย่างราบรื่น ประหยัดเวลา และได้ราคาที่เป็นธรรม เหมาะสำหรับเจ้าของที่ไม่มีเวลาดูแลการขาย ไม่มีประสบการณ์ในการซื้อขาย หรือต้องการเข้าถึงฐานลูกค้าใหม่ ๆ

อย่างไรก็ตาม ผู้ใช้บริการต้องเตรียมตัวจ่ายค่าคอมมิชชั่น และที่สำคัญคือการเลือกนายหน้าขายคอนโดที่มีความรู้ ประสบการณ์ และความซื่อสัตย์ เพื่อให้ได้รับบริการที่คุ้มค่าและปลอดภัย 

อย่างไรก็ตาม สำหรับใครที่กำลังอยากปล่อยเช่าคอนโดแต่ยังไม่อยากจ้างนายหน้า สามารถลงประกาศฟรีได้ทันทีที่ Nestopa และวันนี้ Nestopa มีฟีเจอร์ใหม่ที่จะช่วยให้คุณสามารถลงประกาศขายคอนโดได้ง่ายขึ้น เพิ่มความสะดวกและโอกาสในการเข้าถึงผู้ซื้อได้มากกว่าเดิม