ตั้งแต่ช่วงก่อนหน้าจนตอนนี้ ภาพรวมเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศไทยกำลังอยู่ในช่วงชะลอตัว ทำให้หลายฝ่ายคาดการณ์ล่วงหน้าว่าราคาที่ดินกรุงเทพฯ อาจมีการปรับตัวลดลง แต่เรากลับพบความจริงที่ตรงกันข้าม เพราะราคาที่ดินกรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะในพื้นที่ใจกลางเมืองกรุงเทพฯ มีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องและมีแนวโน้มที่จะเพิ่มตัวสูงขึ้นอีกเรื่อย ๆ
บทความนี้ Nestopa จะพาทุกคนมาดูแนวโน้มราคาที่ดินกรุงเทพฯ ในปี 2568-2569 ว่าอะไรคือสาเหตุที่ทำให้ราคาที่ดินกรุงเทพฯ ยังคงพุ่งสูงอย่างต่อเนื่องแม้ในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว รวมถึงการที่ราคาที่ดินที่ดินโตเกินเศรษฐกิจและรายได้เฉลี่ยของคนไทยกำลังส่งผลกระทบต่อชีวิตของคนเมืองอย่างไร
|
Key Takeaway
|
แนวโน้มราคาที่ดินกรุงเทพฯ ปี 2568-2569
จากสติถิที่ผ่านมาเราจะเห็นว่าราคาที่ดินกรุงเทพมหานครเป็นสิ่งที่มีราคาเพิ่มสูงขึ้นทุกปี โดยไม่มีแนวโน้มของการปรับราคาลง เนื่องจากเจ้าของที่ดินส่วนใหญ่มองว่าที่ดินที่ตนเองถือครองอยู่เป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่า ประกอบกับความต้องการอย่างมากจากผู้อยู่อาศัยและนักลงทุนทั้งไทยและต่างประเทศ
ราคาที่ดินกรุงเทพตามราคาประเมินที่ดิน
กรมธนารักษ์มีประกาศราคาประเมินที่ดินกรุงเทพฯ ปี 2568-2569 สำหรับให้คนทั่วไปเข้ามาตรวจสอบได้ โดยราคาประเมินของราคาที่ดินกรุงเทพฯ ที่มีมูลค่าสูงที่สุด 10 อันดับแรก ได้แก่
| อันดับ | ทำเลที่ดินในกรุงเทพมหานคร | ราคาซื้อ-ขาย (บาท/ตารางวา) |
| 1 | ถนนเพลินจิต | 1,000,000 |
| 2 | ถนนวิทยุ | 1,000,000 |
| 3 | ถนนสีลม | 750,000-1,000,000 |
| 4 | ถนนพระราม 1 | 400,000-1,000,000 |
| 5 | ถนนราชดำริ | 750,000-900,000 |
| 6 | ถนนสาทร | 450,000-800,000 |
| 7 | ถนนเยาวราช | 700,000 |
| 8 | ถนนธนิยะ | 600,000 |
| 9 | ถนนนราธิวาสราชนครินทร์ | 280,000-600,000 |
| 10 | ถนนพัฒน์พงษ์ | 600,000 |
นอกจากนี้ทุกคนยังสามารถประเมินราคาที่ดินออนไลน์ผ่านเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ ได้ด้วยตัวเอง
อย่างไรก็ตามราคาประเมินที่ดินอาจไม่ตรงกันกับราคาซื้อ-ขายที่ดินตามท้องตลาด
ราคาที่ดินกรุงเทพในปี 2568
ภาพรวมของราคาที่ดินในกรุงเทพมหานครในปี 2568 ในความเป็นจริงตามราคาซื้อ-ขายยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในตัวเลขที่มากกว่าราคาประเมินที่ดินจากกรมธนารักษ์ โดยเฉพาะในพื้นที่ใจกลางเมือง (CBD) โดยทำเลที่มีราคาซื้อ-ขายสูงสุดในพื้นที่กรุงเทพฯ 10 อันดับแรก
| อันดับ | ทำเลที่ดินในกรุงเทพมหานคร | ราคาซื้อ-ขาย (บาท/ตารางวา) |
| 1 | ถนนชิดลม-เพลินจิต | 3,850,000 |
| 2 | ถนนวิทยุ | 3,070,000 |
| 3 | ถนนสุขุมวิท-ไทมสแควร์ | 2,930,000 |
| 4 | ถนนสุขุมวิท 21-อโศก | 2,800,000 |
| 5 | ถนนสีลม | 2,670,000 |
| 6 | ถนนสาทร | 2,350,000 |
| 7 | ถนนสุขุมวิท-เอกมัย | 1,960,000 |
| 8 | ถนนเยาวราช | 1,930,000 |
| 9 | ถนนพญาไท | 1,900,000 |
| 10 | ถนนพหลโยธินตอนต้น | 1,900,000 |
ซึ่งกรมธนารักษ์ออกมาเปิดเผยว่าราคาประเมินที่ดินกรุงเทพมหานคร ปี 2568 ปรับสูงขึ้นเฉลี่ย 5–12% เมื่อเทียบกับรอบก่อนหน้า โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีการเข้าถึงของรถไฟฟ้า และเขต CBD อย่างพื้นที่สาทร สีลม เพลินจิต และสุขุมวิท
แนวโน้มราคาที่ดินกรุงเทพในปี 2569
จากการวิเคราะห์ของดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) พบว่าราคาที่ดินกรุงเทพฯ และทำเลใจกลางเมืองในปี 2569 จะยังเพิ่มตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องจากปัจจัยสำคัญด้านการคมนาคมอย่างการสร้างรถไฟฟ้าชานเมือง เป็นเพราะการมีรถไฟฟ้าเชื่อมต่อไปสู่ชานเมืองจะช่วยนำกำลังซื้อจากนอกเมืองเข้ามาในบริเวณใจกลางเมืองมากขึ้น ทำให้ราคาที่ดินในเมืองขยับตัวสูงขึ้นตาม
ราคาที่ดินกรุงเทพมหานครจึงมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอีก โดยเฉพาะในทำเลที่สามารถพัฒนาเป็นอาคารสูงได้ ซึ่งเมื่อเจ้าของที่ดินเล็งเห็นถึงโอกาสเพิ่มตัวของมูลค่าที่ดิน ส่วนใหญ่จึงมักตัดสินใจนำที่ดินนั้นมาสร้างรายได้ด้วยการให้เช่าระยะยาวหรือร่วมลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทำให้อุปทานในส่วนของที่ดินบริเวณนี้ยิ่งมีจำกัด ส่งผลให้มูลค่าราคาที่ดินกรุงเทพมีแนวโน้มสูงขึ้นอีก
ราคาที่ดินกรุงเทพฯ ทำให้คนเมืองซื้อบ้านได้ยากขึ้น
การเพิ่มตัวสูงขึ้นเรื่อย ๆ ของราคาที่ดินกรุงเทพฯ อาจส่งผลดีต่อเจ้าของผู้ถือโฉนดที่ดินที่จะได้มีทรัพย์สินมูลค่าสูงสำหรับการลงทุนอสังหาฯ เพื่อทำกำไรให้ตนเอง แต่สำหรับผู้บริโภคอย่างคนธรรมดาและมนุษย์เงินเดือนทั่วไป ราคาที่ดินกรุงเทพที่สูงลิ่วในขณะนี้ทำให้การ ‘ซื้อบ้าน’ เพื่ออยู่อาศัยกลายเป็นสิ่งที่เกินกำลัง
จากผลสำรวจของ SCB EIC Real Estate Survey 2025 พบว่า ความสามารถในการซื้อบ้านของคนไทยฟื้นตัวช้า เนื่องจากผู้ซื้อจะต้องเผชิญกับทั้งการเพิ่มขึ้นของราคาบ้านและต้นทุนการก่อสร้างจากการเพิ่มตัวของราคาที่ดินกรุงเทพฯ อัตราดอกเบี้ยการกู้เงินซื้อที่ดินและบ้าน รวมถึงภาระหนี้สินเดิมของผู้กู้ ทำให้ผู้ซื้อไม่สามารถที่จะรับภาระหนี้ระยะยาวอย่างการกู้ซื้อที่ดินและบ้านได้
“เมื่อที่ดินขึ้นปีละ 10% แต่เศรษฐกิจโตเพียงปีละ 2% แต่รายได้คนไทยเฉลี่ยเพิ่มปีละไม่ถึง 3%”
“เมืองที่ยิ่งพัฒนา คนเล็กลงเรื่อย ๆ เมืองที่บ้านกลายเป็นสินทรัพย์เพื่อการลงทุน
มากกว่าที่อยู่อาศัย”
(Thairath Money, 2568)
นอกจากนี้ สำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) ยังพบว่าการถือครองที่ดินในเวลานี้ 16.78% ของโฉนดที่ดินทั้งหมดในประเทศไทยถูกถือครองด้วยกลุ่ม Top 1% เท่านั้น คิดเป็นค่าเฉลี่ย 81 ไร่ต่อคน จึงเป็นเรื่องน่าตั้งคำถามสำหรับ สิทธิ์ในการอยู่อาศัยอย่างเป็นธรรมสำหรับคนทั่วไปในประเทศ
Rent Economy พฤติกรรมการอยู่อาศัยใหม่จากราคาที่ดินกรุงเทพ
Rent Economy คือ รูปแบบเศรษฐกิจที่คนเลือก ‘เช่า’ เพื่อสิทธิ์ในการใช้สินทรัพย์ แทนการ ‘ซื้อ’ ของคนรุ่นใหม่ในปัจจุบัน หรือที่ถูกเรียกว่า ‘Generation Rent’
ในกรณีของอสังหาริมทรัพย์ก็เช่นกัน คนรุ่นใหม่หลายคนเลือกที่จะเช่าบ้านและเช่าคอนโดเพื่ออยู่อาศัยแทนการซื้อขาดเพราะไม่ต้องการและไม่สามารถแบกรับหนี้ก้อนโตในระยะยาวพร้อมค่าครองชีพที่สูงลิ่วและฐานรายได้ที่สวนทางกับรายจ่าย ต่างจากคนใน Gen Baby Boomers และ Gen X ที่นิยมซื้อบ้านและมีรถยนต์เพื่อแสดงฐานะทางสังคมและความสำเร็จ
ดังนั้น เมื่อที่ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นเรื่อย ๆ ทำให้อสังหาริมทรัพย์มีราคาแพงตามไปด้วย การจะซื้อบ้านหรือคอนโดเพื่อการอยู่อาศัยก็กลายเป็นเรื่องยาก ประกอบกับฐานรายได้ที่โดช้า ผู้คนในปัจจุบันจึงเริ่มเปลี่ยนพฤติกรรมเป็นการเช่าแทน
ราคาที่ดินกรุงเทพฯ ทำให้ต้อง ‘เช่า’ เพื่ออยู่ในเมือง
ราคาที่ดินกรุงเทพมหานครยังคงพุ่งสูงอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในทำเลใจกลางเมืองและพื้นที่รถไฟฟ้าเข้าถึง และแม้ว่าที่ดินจะเป็นสินทรัพย์ที่สร้างผลตอบแทนที่ดีให้กับผู้ถือครอง แต่สำหรับผู้ที่อยากมีบ้านเพื่ออยู่อาศัย ราคาที่ดินกรุงเทพฯ กลับสะท้อนถึงความเหลื่อมล้ำและความไม่สมดุลระหว่างมูลค่าอสังหาริมทรัพย์กับกำลังซื้อและรายได้เฉลี่ยของคนไทย
การเติบโตของราคาที่ดินกรุงเทพฯ ในอีกมุมหนึ่งจึงเป็นประเด็นสำคัญที่ตอกย้ำถึงความเหลื่อมล้ำในการเข้าถึงสิทธิ์ในการอยู่อาศัยอย่างเป็นธรรม ที่หากไม่มีการแทรกแซงหรือนโยบายที่สนับสนุนที่อยู่อาศัยที่เข้าถึงได้ เมืองนี้ก็จะยิ่งเป็นของคนส่วนน้อยที่ถือครองสินทรัพย์ ขณะที่คนส่วนใหญ่ต้องจ่ายค่าเช่าเพื่อซื้อ "สิทธิ์ในการอยู่ในเมือง" ต่อไปเรื่อย ๆ
