อยากขายบ้าน/คอนโดต้องเริ่มยังไง? วิธีการขายอสังหาฯ อย่างถูกต้อง

การขายอสังหาริมทรัพย์อย่างบ้านหรือคอนโดมิเนียมดูเป็นเรื่องซับซ้อน ทำให้หลายคนอาจไม่แน่ใจว่าจะเริ่มต้นจากตรงไหน ต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง รวมถึงต้องทำอย่างไรให้ขายได้รวดเร็ว ดังนั้นในบทความนี้ Nestopa จะพาคุณไปดูกระบวนการและคำแนะนำทีละขั้นตอน ตั้งแต่การวางแผน เตรียมพร้อม ไปจนถึงการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งจะช่วยให้คุณขายอสังหาฯ ได้อย่างมั่นใจและถูกต้องตามกฎหมาย

สิ่งสำคัญในการขายอสังหาริมทรัพย์

1. การเตรียมความพร้อมก่อนการขาย
2. การตรวจสอบเอกสารและสภาพทรัพย์สิน
3. การว่าจ้างตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์
4. การทำการตลาดและการโฆษณา
5. การเจรจาและทำสัญญาการขาย
6. การโอนกรรมสิทธิ์และขั้นตอนตามกฎหมาย

1. การเตรียมความพร้อมก่อนการขาย

ทำความเข้าใจประเภทของอสังหาริมทรัพย์

ก่อนเริ่มต้นขายบ้านหรือคอนโด คุณควรทำความเข้าใจก่อนว่าอสังหาฯ ที่ต้องการขายเป็นประเภทไหน เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม หรือห้องชุด (คอนโด) เนื่องจากอสังหาฯ แต่ละประเภทก็จะมีข้อกำหนดทางกฎหมายและกลุ่มเป้าหมายผู้ซื้อที่แตกต่างกัน กความเข้าใจในประเภทสินทรัพย์จะช่วยให้คุณกำหนดกลยุทธ์การขายที่เหมาะสมได้ง่ายขึ้น

ตรวจสอบสถานะกรรมสิทธิ์ของอสังหาริมทรัพย์

อย่าลืมตรวจสอบสถานะทรัพย์สินอย่างละเอียดว่าเป็นชื่อของคุณเองเพียงบุคคลเดียวหรือมีบุคคลที่สามเข้ามาร่วมเกี่ยวข้อง เช่น มีการจำนองอยู่กับธนาคารหรือไม่ หรือมีข้อจำกัดด้านกฎหมายอื่น ๆ ที่อาจส่งผลต่อการขายทรัพย์สินหรือไม่ เพื่อให้มั่นใจได้ว่าขั้นตอนการขายและการโอนกรรมสิทธิ์จะเป็นไปอย่างราบรื่นและไม่มีปัญหาตามมาในภายหลัง

วางแผนการตั้งราคาขาย

ผู้ขายควรศึกษาราคาตลาดของอสังหาในพื้นที่เดียวกันเพื่อให้สามารถตั้งราคาขายได้อย่างเหมาะสม นอกจากนี้ อย่าลืมประเมินค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้นระหว่างการขาย เช่น ค่าธรรมเนียมโอน ภาษี และค่าจ้างเอเจนซี่ เพื่อให้แน่ใจว่าการขายอสังหาฯ นี้จะไม่ใช่การขายขาดทุน

2. การตรวจสอบเอกสารและสภาพทรัพย์สิน

ผู้ขายควรตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ จาก เอกสารสำคัญในการขายอสังหาฯ ได้แก่

• โฉนดที่ดิน หรือ หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด

• สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้ขาย

• เอกสารที่เกี่ยวข้องอื่น ๆ เช่น เอกสารการจำนอง เอกสารแสดงสถานะทางการเงินหรือการจำนองของทรัพย์สิน เป็นต้น

นอกจากนี้ ผู้ขายก็ควรตรวจสอบความเรียบร้อยของทรัพย์สินอย่างละเอียด เช่น โครงสร้างบ้าน ระบบไฟฟ้า ระบบประปา และระบบสาธารณูปโภคต่าง ๆ รวมถึงดูแลความสะอาดทั้งภายในและภายนอกบ้านให้เรียบร้อย แน่นอนว่าอสังหาฯ ที่ดูดี มีความพร้อม และไม่มีปัญหาความเสียหาย ย่อมจะทำให้ผู้ซื้อประทับใจมากกว่าพบเจอปัญหา ซึ่งจะช่วยเพิ่มโอกาสในการขายให้มากขึ้น

3. การว่าจ้างตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์

การมีเอเจนซี่ช่วยขายบ้านหรือคอนโดไม่เพียงแต่ช่วยประหยัดเวลาและลดความยุ่งยากได้เท่านั้น แต่ยังช่วยเพิ่มโอกาสในการขายได้เร็วยิ่งขึ้นด้วยความเชี่ยวชาญของพวกเขา เอเจนซี่มีความสามารถในการเจรจาต่อรองราคาที่ดีที่สุดสำหรับคุณ พร้อมทั้งเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้อย่างมีประสิทธิภาพ นอกจากนี้ พวกเขายังช่วยจัดการเอกสารและขั้นตอนที่ซับซ้อนทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นสัญญาขาย การขอสินเชื่อ หรืองานเอกสารอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง ทำให้คุณไม่ต้องกังวลกับเรื่องเหล่านี้

เมื่อเลือกเอเจนซี่ ควรพิจารณาเลือกผู้ที่มีความน่าเชื่อถือ มีประสบการณ์ และมีผลงานการขายที่พิสูจน์ได้ รวมถึงสามารถให้คำปรึกษาและคำแนะนำที่ตรงกับความต้องการเฉพาะของคุณ เพื่อให้การขายบ้านหรือคอนโดของคุณเป็นไปอย่างราบรื่นและประสบความสำเร็จมากที่สุด

4. การทำการตลาดและการโฆษณา

การลงประกาศอสังหาริมทรัพย์ออนไลน์สามารถเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้แทบจะทันที ซึ่งเป็นวิธีที่สะดวก รวดเร็ว และประหยัดเวลาอย่างมาก 

แพลตฟอร์มอสังหาออนไลน์อย่าง Nestopa ไม่เพียงแต่จะช่วยให้การประกาศขายของคุณมีประสิทธิภาพมากขึ้น แต่ยังช่วยดึงดูดผู้ซื้อมากมายผ่านการโฆษณาออนไลน์ที่มีคุณภาพสูง ทั้งยังมีเครื่องมือที่ช่วยจัดการประกาศขายของคุณได้อย่างง่ายดายและเป็นระเบียบ พร้อมทั้งทีมสนับสนุนที่พร้อมคอยให้ความช่วยเหลือคุณตลอดเวลา ทำให้การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์กลายเป็นเรื่องง่ายและมีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น

กลยุทธ์การตลาดที่มีประสิทธิภาพ

• ผู้ขายควรใช้ภาพถ่ายบ้านหรือคอนโดที่สวยงามและคมชัด เพื่อดึงดูดความสนใจในการเลือกเข้าชมและเพื่อให้ผู้ที่มีความสนใจซื้อสามารถเห็นรายละเอียดได้อย่างชัดเจน

• ผู้ขายควรระบุรายละเอียดที่สำคัญ อย่างขนาดพื้นที่ สิ่งอำนวยความสะดวก หรือทำเลที่ตั้ง รวมถึงข้อมูลเพิ่มเติม เช่น จุดเด่นของพื้นที่บริเวณนั้นๆ ราคาของอสังหาฯ และเงื่อนไขอื่นๆ เพื่อช่วยให้ผู้ชมตัดสินใจได้ง่ายขึ้น 

• ผู้ขายอาจมีการใช้ช่องทางโซเชียลมีเดียเช่น Facebook หรือ Instagram สำหรับโพสต์ขายอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงการใช้ฟีเจอร์ต่าง ๆ อย่าง Stories และ Reels หรือการโปรโมตโพสต์ เพื่อช่วยเพิ่มยอดการเข้าชมและขยายการเข้าถึงไปยังผู้ซื้อหรือกลุ่มเป้าหมายได้มากขึ้น

5. การเจรจาและทำสัญญาการขาย

การเจรจาที่ดีควรมีความยืดหยุ่นเพื่อหาทางออกที่เหมาะสมสำหรับทุกฝ่าย การฟังความคิดเห็นของอีกฝ่ายและการแสดงความเข้าใจในมุมมองของพวกเขาจะช่วยสร้างความไว้วางใจและนำไปสู่ข้อตกลงที่ทุกฝ่ายพึงพอใจ นอกจากนี้ อย่าลืมเตรียมข้อมูลและข้อเสนอที่ชัดเจนก่อนการเจรจาเพื่อเพิ่มโอกาสในการประสบความสำเร็จด้วย

สำหรับการทำสัญญาการขาย หรือ สัญญาจะซื้อจะขาย คือ สัญญาการซื้อขายที่เกิดขึ้นระหว่างคู่สัญญา (ผู้ซื้อ-ผู้ขาย) โดยตกลงกันว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ หรือซื้อขายอย่างถูกกฎหมายในอนาคต ระหว่างรอให้ถึงวันและเวลาที่เหมาะสม เช่น รอให้การกู้เงินอนุมัติผ่าน เป็นต้น ซึ่งสัญญาจะซื้อจะขายนี้แบ่งออกเป็น 2 ประเภท ตามประเภทอสังหาริมทรัพย์ คือ

1. สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน

สำหรับการขายที่ดินเปล่า และบ้านพร้อมที่ดิน จะต้องมีการระบุเลขโฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.) ร่วมด้วย และหากเป็นที่ดินที่มีสิ่งปลูกสร้างก็จำเป็นจะต้องระบุรายละเอียดของสิ่งปลูกสร้างนั้นๆ การทำสัญญาจะซื้อจะขายประเภทนี้มักมีระยะการโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 1-3 เดือน

2. สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด

สำหรับการขายคอนโดหรือห้องชุด จะต้องมีการระบุเป็นเลขหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2) ร่วมกับรายละเอียดโครงการ และห้องที่จะซื้อขาย ซึ่งจะมีระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 1-3 เดือน แต่ถ้าในกรณีเป็นคอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จก็จะมีระยะเวลาโอนนานออกไปคือประมาณ 1-2 ปี

สำหรับ ส่วนประกอบสำคัญของสัญญาจะซื้อจะขาย จะต้องประกอบไปด้วย

• รายละเอียดทรัพย์สิน: ระบุข้อมูลทรัพย์สินอย่างชัดเจน เช่น ประเภท ขนาด และตำแหน่งที่ตั้ง 

• ราคาขาย: ระบุราคาที่ตกลงกันไว้ รวมทั้งเงื่อนไขการเปลี่ยนแปลงราคาในกรณีที่จำเป็น 

• เงื่อนไขการชำระเงิน: กำหนดรายละเอียดการชำระเงิน เช่น ยอดเงินมัดจำ กำหนดการชำระเงิน และวิธีการชำระ 

• รายละเอียดการโอนกรรมสิทธิ์: ระบุวันที่และขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ พร้อมทั้งค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง เช่น ค่าธรรมเนียมและภาษี

6. การโอนกรรมสิทธิ์และขั้นตอนตามกฎหมาย

ขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์

1. ติดต่อสำนักงานที่ดินเพื่อนัดหมายล่วงหน้าสำหรับการโอนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้กระบวนการราบรื่น ไม่เสียเวลา

2. เตรียมเอกสารสำคัญ เช่น โฉนดที่ดิน, สัญญาซื้อขาย, บัตรประจำตัวประชาชนของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย รวมถึงเอกสารอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง และตรวจสอบเอกสารทั้งหมดให้ถูกต้องก่อนการดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์

3. ชำระค่าธรรมเนียมและภาษีต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์

ค่าธรรมเนียมการโอน

ค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาริมทรัพย์โดยปกติแล้วจะมีมีอัตราการคิดคำนวณประมาณ 2% แต่จากมาตรการการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัย มีการปรับลดค่าจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์จาก 2% เหลือ 0.01% สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาประเมินทุนทรัพย์และราคาขายไม่เกิน 7 ล้านบาท และผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลสัญชาติไทย ซึ่งจะมีผลบังคับใช้จนถึงวันที่ 30 มิถุนายม พ.ศ. 2569

ซึ่งในส่วนของค่าธรรมเนียมในการโอนอสังหาริมทรัพย์เป็นค่าใช้จ่ายที่สามารถตกลงกันได้ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย เช่น ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายร่วมรับผิดชอบค่าธรรมเนียมการโอนฝ่ายละครึ่ง หรือ ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะเป็นฝ่ายรับผิดชอบค่าธรรมเนียมการโอนเต็มจำนวน หรือแบ่งตามสัดส่วนที่กำหนดกันเอง เป็นต้น ซึ่งข้อตกลงนี้ควรระบุไว้ในสัญญาซื้อขายให้เป็นลายลักษณ์อักษรเพื่อป้องกันปัญหาภายหลัง

เริ่มต้นลงประกาศอสังหาริมทรัพย์กับ Nestopa

การขายบ้านหรือคอนโดอาจดูเป็นการดำเนินการที่ซับซ้อนในการเริ่มต้น แต่หากคุณมีแผนการที่ดีและรู้ขั้นตอนที่ถูกต้อง ก็จะช่วยให้การขายเป็นไปอย่างราบรื่นและรวดเร็วยิ่งขึ้น และหากคุณต้องการพื้นที่ในการลงประกาศอสังหาฯ ออนไลน์เพื่อเพิ่มการมองเห็น การเข้าถึง และเพิ่มประสิทธิภาพในการขาย ลองใช้บริการของ Nestopa ในการลงประกาศบนแพลตฟอร์มของเรา แล้วการขายอสังหาริมทรัพย์จะไม่ใช่เรื่องยุ่งยากอีกต่อไป

ลงประกาศขายอสังหาริมทรัพย์กับ Nestopa | List your property for sale with Nestopa