คู่มือนายหน้าอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้เริ่มต้น ต้องทำอะไรบ้าง?

อาชีพ “นายหน้าอสังหาริมทรัพย์” เป็นมากกว่าการขายบ้าน เพราะคือผู้เชื่อมโยงระหว่างผู้ซื้อ ผู้ขาย และผู้เช่า เพื่อให้การทำธุรกรรมเป็นไปอย่างราบรื่น นายหน้าต้องมีทั้งความรู้ด้านตลาด กฎหมาย และทักษะการเจรจา รายได้หลักมาจากค่าคอมมิชชั่น ซึ่งสะท้อนถึงความสามารถในการปิดการขายอย่างมืออาชีพ อาชีพนี้จึงเป็นโอกาสสำหรับผู้ที่ต้องการอิสระและรายได้ไม่จำกัด

บทความนี้ Nestopa จะพาทุกคนไปรู้จักการเป็นนายหน้าอสังหาฯ ตั้งแต่การเริ่มต้นเป็นนายหน้าอสังหา ไปจนถึงหน้าที่ของนายหน้าอสังหาฯ อะไรบ้าง?

นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ คืออะไร?

นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Agent) คือ ตัวกลางที่ช่วยอำนวยความสะดวกในการซื้อ-ขาย หรือให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน คอนโดมิเนียม ที่ดิน หรืออาคารพาณิชย์ โดยมีหน้าที่สำคัญในการเชื่อมระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย รวมถึงเจ้าของทรัพย์และผู้เช่า เพื่อให้เกิดการทำสัญญาและปิดการขายหรือเช่าได้สำเร็จ โดยรายได้หลักของนายหน้าจะมาจากค่าคอมมิชชั่นตามที่ตกลงกันในการซื้อขายหรือให้เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ

หน้าที่ของนายหน้าอสังหาฯ มีอะไรบ้าง?

บทบาทของนายหน้าอสังหาฯ ครอบคลุมกระบวนการทั้งหมด ตั้งแต่การหาลูกค้าไปจนถึงการดูแลหลังการขาย ซึ่งหน้าที่หลักของนายหน้าอสังหาฯ มีหลายด้าน ดังนี้

• จัดหาทรัพย์ให้กับผู้ซื้อหรือผู้เช่า ค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่ตรงตามความต้องการและงบประมาณของผู้ซื้อหรือผู้เช่า ในขณะเดียวกันก็ทำการตลาดเพื่อค้นหาผู้ซื้อหรือผู้เช่าที่มีคุณสมบัติเหมาะสมให้กับเจ้าของทรัพย์สิน 

• ประเมินมูลค่าทรัพย์สิน วิเคราะห์ข้อมูลตลาดล่าสุดและทรัพย์สินที่คล้ายคลึงกันในบริเวณใกล้เคียง เพื่อกำหนดราคาขายหรือเช่าที่สมเหตุสมผล สามารถแข่งขันในตลาดได้ และเป็นที่น่าพอใจสำหรับเจ้าของทรัพย์

• ให้คำปรึกษาข้อมูลที่เกี่ยวกับอสังหาฯ ให้ข้อมูลเกี่ยวกับรายละเอียดของตัวทรัพย์สิน สภาพแวดล้อม ทำเลที่ตั้ง แนวโน้มของตลาดในอนาคต พร้อมทั้งให้คำแนะนำที่เป็นประโยชน์เพื่อประกอบการตัดสินใจของลูกค้า

• ทำการตลาดและนำเสนอทรัพย์สิน วางแผนและโปรโมทอสังหาริมทรัพย์ผ่านช่องทางต่าง ๆ ทั้งออนไลน์ (เช่น เว็บไซต์, โซเชียลมีเดีย) และออฟไลน์ (เช่น ป้ายประกาศ, งานเปิดบ้าน) เพื่อให้เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายในวงกว้างและสร้างความน่าสนใจให้กับทรัพย์สิน

• เจรจาต่อรอง ทำหน้าที่เป็นตัวกลางในการเจรจาต่อรองราคา ข้อเสนอ และเงื่อนไขต่าง ๆ ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย เพื่อให้ทั้งสองฝ่ายบรรลุข้อตกลงที่เป็นธรรมและพึงพอใจร่วมกัน

• จัดการเอกสารและสัญญา ช่วยดูแลและตรวจสอบความถูกต้องของเอกสารสำคัญต่าง ๆ เช่น สัญญาจะซื้อจะขาย สัญญาเช่า และเอกสารทางกฎหมายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้กระบวนการเป็นไปอย่างราบรื่นและถูกต้องตามกฎหมาย

• ประสานงานกับทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง ติดต่อและประสานงานกับหน่วยงานต่าง ๆ ที่จำเป็นต่อการปิดการขาย เช่น สถาบันการเงินเพื่อดำเนินการขอสินเชื่อให้กับผู้ซื้อ และสำนักงานที่ดินเพื่อทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ให้เรียบร้อย

• ดูแลหลังการขาย ให้บริการและคำปรึกษาแก่ลูกค้าอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าการซื้อขายหรือเช่าจะเสร็จสิ้นลงแล้วก็ตาม เช่น ช่วยเหลือในการหาผู้เช่าสำหรับนักลงทุน หรือให้คำแนะนำเบื้องต้นเกี่ยวกับการจัดการทรัพย์สินต่อไป

อยากเป็นนายหน้าอสังหาฯ ต้องเริ่มต้นยังไง?

นายหน้าอสังหาฯ เป็นอาชีพที่มีค่าตอบแทนสูงและมีอิสระในการทำงาน ปัจจุบันอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ นับเป็นหนึ่งในอาชีพที่ได้รับความสนใจมากขึ้นเรื่อย ๆ หากอยากเป็นนายหน้าต้องเริ่มจาก

• เข้ารับการอบรมเพื่อขอใบอนุญาตประกอบวิชาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ปัจจุบันผู้ที่ต้องการเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ต้องมีใบประกอบวิชาชีพจากหน่วยงานที่ได้รับการรับรอง เช่น สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย (TREBA) หรือสถาบันที่อนุมัติจากกรมพัฒนาธุรกิจการค้า การอบรมช่วยให้เข้าใจกฎหมาย ขั้นตอนการทำงาน และจรรยาบรรณ ซึ่งเป็นพื้นฐานของการเป็นนายหน้ามืออาชีพ

• ศึกษาข้อมูลพื้นฐานเกี่ยวกับตลาดอสังหาฯ เรียนรู้ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน คอนโด ที่ดิน รวมถึงปัจจัยที่มีผลต่อราคา เช่น ทำเล สิ่งอำนวยความสะดวก และแนวโน้มตลาด

• ศึกษาข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง นายหน้าที่ดีต้องรู้เรื่องเอกสารสำคัญ เช่น สัญญาจะซื้อจะขาย ใบโอนกรรมสิทธิ์ รวมถึงกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายหรือเช่าอสังหาฯ

• พัฒนาทักษะด้านการสื่อสารและการขาย ทักษะสำคัญของนายหน้าคือการสื่อสารที่น่าเชื่อถือ การฟังความต้องการของลูกค้า และการนำเสนอทรัพย์ให้ตรงใจที่สุด

• สร้างเครือข่ายและความน่าเชื่อถือ เริ่มจากคนรอบตัว เพื่อน หรือกลุ่มออนไลน์เกี่ยวกับอสังหาฯ พร้อมสร้างแบรนด์ส่วนตัว เช่น เพจ แพลตฟอร์มประกาศ เพื่อให้ลูกค้าเข้าถึงได้ง่ายขึ้น

• เลือกเส้นทางการทำงาน สามารถเริ่มจากการเป็นนายหน้าอิสระ หรือเข้าร่วมกับบริษัทอสังหาฯ ที่มีระบบเทรนนิ่งและฐานลูกค้าอยู่แล้ว เพื่อเก็บประสบการณ์และเรียนรู้ระบบงานจริง

• นายหน้าในบริษัท (Brokerage Firm) เหมาะสำหรับมือใหม่ที่ยังไม่มีประสบการณ์ การเริ่มต้นกับบริษัทโบรกเกอร์จะมีข้อดีคือ มีระบบการทำงานที่ชัดเจน มีการฝึกอบรม มีทีมที่ปรึกษา และมีฐานข้อมูลทรัพย์กับลูกค้าให้เริ่มต้นได้ทันที

• นายหน้าโครงการ (Project Agent) เป็นนายหน้าที่ทำงานสังกัดบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง มีหน้าที่ขายเฉพาะโครงการของบริษัทนั้น ๆ เช่น คอนโดหรือบ้านจัดสรร

คุณสมบัติที่จำเป็นสำหรับอาชีพนายหน้าอสังหาฯ

นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จต้องมีทั้งความรู้ ทักษะการสื่อสาร การเจรจา และการตลาดออนไลน์ เพื่อสร้างความเชื่อมั่นและปิดการขายได้มี ดังนี้

• ทักษะการสื่อสารและการเจรจาต่อรอง 

• ความรู้ด้านอสังหาริมทรัพย์และตลาด 

• ความซื่อสัตย์และจรรยาบรรณในวิชาชีพ 

• ความกระตือรือร้นและมีใจรักบริการ (Service Mind) 

• ทักษะการตลาดออนไลน์ 

กฎหมายที่นายหน้าอสังหาฯ ควรรู้

กฎหมายที่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ควรรู้ในประเทศไทยมีความสำคัญเพื่อให้การประกอบอาชีพเป็นไปอย่างถูกต้องและมีจริยธรรม คือ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หรือ ป.พ.พ. บรรพ 3 เอกเทศสัญญา ลักษณะ 16 นายหน้า (มาตรา 845-849)  ซึ่งจะมีรายละเอียดของเนื้อความ ดังนี้

• ป.พ.พ มาตรา 845

“บุคคลผู้ใดตกลงจะให้ค่าบำเหน็จแก่นายหน้าเพื่อที่ชี้ช่องให้ได้เข้าทำสัญญาก็ดี จัดการให้ได้ทำสัญญากันก็ดี ท่านว่าบุคคลผู้นั้นจะต้องรับผิดใช้ค่าบำเหน็จก็ต่อเมื่อสัญญานั้นได้ทำกันสำเร็จเนื่องแต่ผลแห่งการที่นายหน้าได้ชี้ช่องหรือจัดการนั้น ถ้าสัญญาที่ได้ทำกันไว้นั้นมีเงื่อนไขเป็นเงื่อนบังคับก่อนไซร้ ท่านว่าจะเรียกร้องบำเหน็จค่านายหน้ายังหาได้ไม่จนกว่าเงื่อนไขนั้นสำเร็จแล้ว นายหน้ามีสิทธิจะได้รับชดได้ค่าใช้จ่ายที่ได้เสียไปก็ต่อเมื่อได้ตกลงกันไว้เช่นนั้น ความข้อนี้ท่านให้ใช้บังคับแม้ถึงว่าสัญญาจะมิได้ทำกันสำเร็จ”

• ป.พ.พ มาตรา 846

“ถ้ากิจการอันได้มอบหมายแก่นายหน้านั้น โดยพฤติการณ์เป็นที่คาดหมายได้ว่าย่อมทำให้แต่เพื่อจะเอาค่าบำเหน็จไซร้ ท่านให้ถือว่าได้ตกลงกันโดยปริยายว่ามีค่าบำเหน็จนายหน้า ค่าบำเหน็จนั้นถ้ามิได้กำหนดจำนวนกันไว้ ท่านให้ถือว่าได้ตกลงกันเป็นจำนวนตามธรรมเนียม”

• ป.พ.พ มาตรา 847

“ถ้านายหน้าทำการให้แก่บุคคลภายนอกด้วยก็ดี หรือ ได้รับคำมั่นแต่บุคคลภายนอกเช่นนั้นว่าจะให้ค่าบำเหน็จอันไม่ควรแก่นายหน้าผู้กระทำการโดยสุจริตก็ดี เป็นการฝ่าฝืนต่อการที่ตนเข้ารับทำหน้าที่ไซร้ ท่านว่านายหน้าหามีสิทธิจะได้รับค่าบำเหน็จ หรือรับชดใช้ค่าใช้จ่ายที่ได้เสียไปไม่”

• ป.พ.พ มาตรา 848

“ตัวนายหน้าไม่ต้องรับผิดไปถึงการชำระหนี้ตามสัญญา ซึ่งได้ทำต่อกันเพราะตนเป็นสื่อ เว้นแต่จะมิได้บอกชื่อของฝ่ายหนึ่ง ให้รู้ถึงอีกฝ่ายหนึ่ง”

• ป.พ.พ มาตรา 849

“การรับเงินหรือรับชำระหนี้อันจะพึงชำระตามสัญญานั้นท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า นายหน้าย่อมไม่มีอำนาจที่จะรับแทน ผู้เป็นคู่สัญญา”

เคล็ดลับสำหรับนายหน้าอสังหาฯ มือใหม่

นายหน้าอสังหาริมทรัพย์เป็นอาชีพที่ให้ผลตอบแทนสูง นายหน้าไม่ได้เป็นเพียง "คนกลาง" แต่คือ "ที่ปรึกษามืออาชีพ" ที่ช่วยให้การตัดสินใจของลูกค้าเป็นไปอย่างถูกต้องและราบรื่นที่สุด การเตรียมตัวให้พร้อมทั้งความรู้ ทักษะ และจรรยาบรรณ เป็นสิ่งสำคัญที่จะช่วยให้ไปสู่ความสำเร็จในอาชีพนี้

อ่านบทความที่น่าสนใจเพิ่มเติม:

นายหน้าขายคอนโดคืออะไร? มีหน้าที่อะไรบ้าง?