อัปเดตผังเมืองกรุงเทพฉบับใหม่ ปี 2569-2070 สรุปครบทุกประเด็น

ช่วงนี้ร่างผังเมืองกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ เป็นหัวข้อที่กำลังถูกพูดถึงเป็นอย่างมาก จากข้อสังเกตการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นของแบบร่างล่าสุด เมื่อเทียบกับผังเมืองเดิม เนื่องจากผังเมืองกรุงเทพฯ ถือเป็นแผนนโยบายสำคัญที่จะเป็นตัวกำหนดอนาคตและทิศทางอสังหาฯ ของเมืองในอีกหลายปีข้างหน้า 

วันนี้ Nestopa ได้รวบรวมข้อมูลสำคัญทั้งหมดเกี่ยวกับร่างผังเมืองกรุงเทพฯ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ล่าสุด พร้อมการเปลี่ยนแปลงที่จะเกิดขึ้น วิธีดูสีผังเมือง และข้อมูลอื่น ๆ  ให้เพื่อน ๆ แบบครบทุกประเด็น

Key Takeaway

• ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) คาดว่าจะประกาศใช้ช่วงกลางถึงปลายปี 2570 โดยปัจจุบันยึดผังเมืองปี 2556

• เน้นการพัฒนาเมืองหลายศูนย์กลาง (Polycentric) กระจายความเจริญและเพิ่มโซนสีส้ม/สีแดงตามแนวรถไฟฟ้า

• เพิ่มสิทธิประโยชน์ FAR Bonus 10 กรณี เพื่อส่งเสริมการพัฒนาพื้นที่สาธารณะและสาธารณูปการ

• ปรับปรุงผังน้ำและทบทวนพื้นที่ฟลัดเวย์ เพื่อรองรับการเติบโตของเมืองและการจัดการน้ำท่วม

• ประชาชนและผู้มีส่วนได้เสียสามารถยื่นคำร้องขอแก้ไขข้อกำหนดได้จนถึงวันที่ 9 พฤศจิกายน 2569

ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครคืออะไร? ทำไมต้องปรับใหม่?

ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร คือกฎหมายที่กำหนดว่าที่ดินแต่ละแปลงในกรุงเทพฯ ใช้ทำอะไรได้บ้าง สร้างอาคารประเภทใด สูงและใหญ่ได้แค่ไหน ผ่านตัวแปรสำคัญ 2 ตัว คือ FAR (อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน เช่น FAR 7 = สร้างพื้นที่อาคารรวมได้ 7 เท่าของขนาดที่ดิน) และ OSR (อัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม)

ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4)

ตามกฎหมาย ผังเมืองควรได้รับการทบทวนทุกราว 4 ปี แต่ผังกรุงเทพฯ ฉบับ 2556 ถูกใช้ต่อเนื่องมากว่า 13 ปี ระหว่างนั้นเมืองเปลี่ยนไปมาก ทั้งรถไฟฟ้าสายใหม่หลายเส้น (สีเหลือง สีชมพู สีแดง ส่วนต่อขยายสีเขียว) โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ สังคมสูงวัย และความเสี่ยงน้ำท่วมจากสภาพภูมิอากาศ

ร่างฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 จัดทำตาม พ.ร.บ.การผังเมือง พ.ศ. 2562 จึงมีองค์ประกอบมากกว่าเดิม จากที่เคยเน้นแผนผังการใช้ที่ดินและคมนาคมเป็นหลัก ฉบับใหม่มีแผนผังประกอบถึง 8 ด้าน ครอบคลุมที่โล่ง สาธารณูปโภค ทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม และ ผังน้ำ ซึ่งมีผลโดยตรงกับที่ดินในพื้นที่รับน้ำ

กรุงเทพมหานครวางกรอบการพัฒนาตาม 5 เมกะเทรนด์ ได้แก่ 

• เมืองรอบสถานีขนส่งมวลชน (TOD)

• เมือง 15 นาที (15-Minute City)

• เมืองส่งเสริมสุขภาพ (Healthy City)

• เมืองที่รับมือการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ (Climate Resilience) 

• การทำงานแบบยืดหยุ่น (Hybrid Work)

สามารถเข้าไปศึกษารายละเอียดล่าสุดของร่างผังเมืองกรุงเทพฯ ได้ที่: https://plan4bangkok.com/ 

ผังเมืองกรุงเทพฉบับใหม่ประกาศใช้เมื่อไหร่? ถึงขั้นตอนไหนแล้ว?

ผังเมืองกรุงเทพฉบับใหม่ ยังไม่มีผลบังคับใช้ในปี 2569 โดยคาดว่าจะประกาศใช้ราวกลางถึงปลายปี 2570 ซึ่งในปัจจุบัน การขออนุญาตก่อสร้างทุกโครงการยังยึดผังเมืองรวมฉบับ 2556 อยู่

ขั้นตอนกระบวนการจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพฯ (ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4) 

1. กรุงเทพมหานครได้รับอนุมัติให้ดำเนินการวางและจัดทำผังเมืองรวม

2. เก็บรวบรวม วิเคราะห์ และบูรณาการข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับกรุงเทพมหานคร

3. วางและจัดทำร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร

4. คณะกรรมการที่ปรึกษาผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครให้ความเห็นต่อร่างผังเมืองรวม

5. ประชุมรับฟังความคิดเห็นการปรึกษาหารือและการมีส่วนร่วมของประชาชน

6. ประมวลผลความคิดเห็นของประชาชนและนำมาปรับปรุงร่างผังเมืองรวม

7. คณะกรรมการที่ปรึกษาผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ให้ความเห็นต่อร่างผังเมืองรวม

8. กรมโยธาธิการและผังเมืองให้ความเห็นต่อร่างผังเมืองรวม

9. คณะกรรมการผังเมืองจังหวัดให้ความเห็นชอบต่อร่างผังเมืองรวม

10. ปิดประกาศ 90 วัน ผู้มีส่วนได้เสียยื่นคำร้อง ขอให้แก้ไขเปลี่ยนแปลง หรือยกเลิกข้อกำหนด

11. รวบรวมคำร้อง และจัดทำความเห็นเบื้องต้นประกอบคำร้อง

12. คณะกรรมการที่ปรึกษาผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครพิจารณาคำร้อง

13. คณะกรรมการผังเมืองจังหวัดพิจารณาคำร้อง

14. กรมโยธาธิการและผังเมืองให้ความเห็นต่อการพิจารณาคำร้อง

15. คณะกรรมการผังเมืองจังหวัดแจ้งผลการพิจารณาคำร้องให้ผู้ยื่นคำร้องทราบ

16. แก้ไขปรับปรุงร่างผังเมืองรวมตามมติคณะกรรมการผังเมืองจังหวัด

17. ออกข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร

18. ประกาศข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครในราชกิจจานุเบกษา

*ปัจจุบันอยู่ในขั้นตอนที่ 10 (ปิดประกาศ 90 วัน) โดยเปิดโอกาสให้ประชาชนที่มีส่วนได้ส่วนเสีย ได้เข้าไปตรวจสอบ และยื่นคำร้องเพื่อขอแก้ไข เปลี่ยนแปลง หรือยกเลิกข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินได้ โดยยังสามารถยื่นได้ตั้งแต่วันที่ 10 สิงหาคม 2569 ไปจนถึงวันที่ 9 พฤศจิกายน 2569

10 ประเด็นสำคัญในร่างผังเมืองกรุงเทพฉบับใหม่

1. ยกระดับกรุงเทพฯ เป็นเมืองหลายศูนย์กลาง (Polycentric City)

กิจกรรมเศรษฐกิจจะไม่กระจุกอยู่แค่สีลม สาทร สุขุมวิทตอนต้น แต่กระจายไปยังศูนย์กลางใหม่ที่มีรถไฟฟ้ารองรับ เช่น มีนบุรี ดอนเมือง–หลักสี่ รัชโยธิน ศรีนครินทร์ วงเวียนใหญ่ และทุ่งสองห้อง

2. ขยาย CBD ไปตามแกนถนนพระราม 4 ถึงคลองเตย

แนวพระราม 4 ตั้งแต่หัวลำโพง สามย่าน ไปจนถึงคลองเตย ถูกกำหนดเป็นพื้นที่สีแดง พ.5–พ.8 สร้างได้ราว 7–12 เท่าของที่ดิน (พ.8 รวมโบนัส) ที่ดินท่าเรือคลองเตยได้รับการปรับเพื่อรองรับมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ริมเจ้าพระยา

3. ยกระดับย่านสถานีกลางและจุดตัดรถไฟฟ้า

รอบสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (บางซื่อ) และสถานีมักกะสันถูกยกเป็นพาณิชยกรรม พ.8 ขณะที่พระราม 9–รัชดาภิเษก ถูกวางเป็น CBD รอง และย่านนอร์ธปาร์ค–ทุ่งสองห้อง ปรับจากสีส้มเป็นสีแดง พ.5

4. ปรับสีผังใน 24 บริเวณ เพิ่มสีส้มและสีแดง

ภาพรวมคือพื้นที่สีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) และสีแดง (พาณิชยกรรม) เพิ่มขึ้น ส่วนพื้นที่สีเขียวลายลดลง โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าโซนเหนือและตะวันออก เช่น รถไฟฟ้าสายสีเขียว รถไฟฟ้าสายสีเหลือง รถไฟฟ้าสายสีส้ม และรถไฟฟ้าสายสีชมพู

5. ลดถนนโครงการจาก 148 สาย เหลือ 96 สาย

หลังมีคำร้องจำนวนมากเรื่องการเวนคืน กทม. ยกเลิกถนนโครงการ 52 สาย รวมถึงถนนโครงการทั้งหมดในเขตพญาไท จตุจักร และวัฒนา ส่วนถนนบางสายลดขนาดเขตทางลง

6. FAR Bonus เพิ่มเป็น 10 กรณี

ผู้พัฒนาที่จัดพื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะจะได้สิทธิสร้างพื้นที่อาคารเพิ่ม (สูงสุดราว 20% ตามรายงานส่วนใหญ่ บางแหล่งระบุ 20–25%) กรณีใหม่ เช่น สถานรับเลี้ยงเด็ก ศูนย์ดูแลผู้สูงอายุกลางวัน สวนหรือพื้นที่สาธารณะริมน้ำ พื้นที่ที่จุดเปลี่ยนถ่ายการเดินทาง และถนนสาธารณะเชื่อมสองถนน

7. ลดที่จอดรถรอบสถานีรถไฟฟ้า

โครงการในรัศมีราว 500 เมตรรอบสถานีหลักจะจัดที่จอดรถน้อยลงได้ (มีรายงานระบุลดลง 25% รอบสถานีหลัก 20 แห่ง) ช่วยลดต้นทุนก่อสร้างและส่งเสริมการใช้ระบบราง

8. ผนวก "ผังน้ำ" และทบทวนพื้นที่รับน้ำ (ฟลัดเวย์)

เมื่อมีคลอง อุโมงค์ระบายน้ำ และแนวป้องกันน้ำท่วมเพิ่มขึ้น พื้นที่สีเขียวลายบางส่วนฝั่งตะวันออก (ประเวศ สะพานสูง ลาดกระบัง หนองจอก) และฝั่งตะวันตก (ตลิ่งชัน ทวีวัฒนา บางขุนเทียน บางบอน) ถูกปรับให้พัฒนาได้มากขึ้น นอกจากนี้ยังยกเลิกบึงพักน้ำ น.4 จำนวน 5 แห่งที่ไม่สอดคล้องกับสภาพปัจจุบัน

9. ยกเลิก TDR แบบเดิม เหลือการโอนสิทธิจากอาคารอนุรักษ์

มาตรการโอนสิทธิการพัฒนา (TDR) ระหว่างแปลงทั่วไปถูกยกเลิก แต่ยังเปิดให้โอนสิทธิจากแปลงที่มีอาคารอนุรักษ์ไปยังแปลงในรัศมี 500 เมตรรอบสถานีรถไฟฟ้าได้ตามเกณฑ์

10. บางพื้นที่ถูกปรับลด เพื่อรักษาที่อยู่อาศัยและธรรมชาติ

ไม่ใช่ทุกที่ที่ได้เพิ่ม ย่านอโศกมนตรี (วัฒนา) เปลี่ยนจากแผนเดิมที่จะเป็นพาณิชยกรรมกลับเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ย.15 ตามเสียงชุมชน และชายทะเลบางขุนเทียนปรับเป็น ก.1 เพื่ออนุรักษ์ป่าชายเลนและป้องกันการกัดเซาะ

วิธีดูสีผังเมืองในผังเมืองฉบับใหม่ แต่ละสีหมายถึงอะไร?

สีผังเมืองบอกประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดิน ส่วนรหัสย่อยในแต่ละสี (เช่น ย.7, พ.5) บอกระดับความเข้มข้นของการพัฒนา ตัวเลขยิ่งสูงมักยิ่งสร้างได้มาก ร่างใหม่มีการจัดรหัสย่อยใหม่ด้วย เช่น สีแดงไล่ถึง พ.8 และสีน้ำตาลไล่ถึง ย.15 จึงไม่ควรเทียบรหัสฉบับ 2556 กับฉบับใหม่แบบตัวต่อตัว

เจาะทำเล 24 โซนหลัก มีอะไรเปลี่ยนแปลงไปบ้าง?

1. บริเวณเขตดอนเมือง

พัฒนาศูนย์ชุมชนชานเมืองด้านทิศเหนือบริเวณตลาดสะพานใหม่เพื่อรองรับการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนทางรางสายสีเขียวอ่อน (หมอชิต - คูคต) และสายสีชมพู (แคราย - มีนบุรี)

2. บริเวณวงเวียนหลักสี่ 

การพัฒนาศูนย์ชุมชนชานเมืองด้านทิศเหนือบริเวณตลาดสะพานใหม่เพื่อรองรับการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนทางรางสายสีเขียวอ่อน (หมอชิต - คูคต) และสายสีชมพู (แคราย - มีนบุรี)

3. บริเวณคู้บอนและถนนนิมิตใหม่

การเพิ่มความหนาแน่นของย่านที่อยู่อาศัยในบริเวณชานเมืองด้านทิศเหนือของกรุงเทพมหานครและการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อให้สอดคล้องกับการใช้ประโยชน์ที่ดินของผังเมืองรวมเมืองลำลูกกา-บึงยี่โถ จังหวัดปทุมธานี

4. บริเวณเขตหลักสี่และเขตจตุจักร

การขยายพื้นที่อยู่อาศัยด้านทิศเหนือของกรุงเทพมหานครเพื่อรองรับการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนทางรางสายสีแดง (บางซื่อ - รังสิต) สายสีเขียว (หมอชิต - คูคต) สายสีม่วง (เตาปูน - คลองบางไผ่) และสายสีเหลือง (ลาดพร้าว - สำโรง)

5. บริเวณเขตลาดพร้าวและเขตบางเขน

การขยายพื้นที่อยู่อาศัยด้านทิศตะวันออกของกรุงเทพมหานครเพื่อรองรับการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนทางรางสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) สายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย – สุวินทวงศ์) สายสีเหลือง (ลาดพร้าว - สำโรง) และสายสีน้าตาล (แคราย - ลำสาลี)

6. บริเวณเขตมีนบุรี

การพัฒนาศูนย์ชุมชนชานเมืองมีนบุรีเพื่อรองรับการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนทางรางสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย - สุวินทวงศ์) และสายสีชมพู (แคราย - มีนบุรี)

7. บริเวณกรุงรัตนโกสินทร์และพื้นที่ต่อเนื่อง

การส่งเสริมการท่องเที่ยวเชิงศิลปวัฒนธรรมและการใช้ประโยชน์ที่ดินในเขตพื้นที่ชั้น ในเพื่อรองรับการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนทางรางสายสีน้าเงิน (หัวลำโพง - หลักสอง) สายสีม่วง (เตาปูน - ครุใน) และสายสีส้ม (บางขุนนนท์ - ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย)

8. บริเวณเขตปทุมวันและเขตคลองสาน

การส่งเสริมการประกอบกิจกรรมทางธุรกิจการค้า การบริการ และนันทนาการที่เป็นเศรษฐกิจสร้างสรรค์เพื่อรองรับการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนทางรางสายสีแดง (หัวลำโพง - มหาชัย) และสายสีเขียวเข้ม (ส่วนต่อขยายสนามกีฬาแห่งชาติ - ยศเส)

9. บริเวณถนนรัชดาภิเษกและพื้นที่ต่อเนื่อง

พัฒนาศูนย์กลางธุรกิจการค้าและบริการรองของกรุงเทพมหานครและพื้นที่ต่อเนื่องเพื่อรองรับการเติบโตของที่อยู่อาศัยและพื้นที่พาณิชยกรรมและการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินบริเวณถนนอโศกมนตรี เนื่องจากการยกเลิกโครงการทางยกระดับตามนโยบายการพัฒนาของกรุงเทพมหานคร

10. บริเวณเขตคลองเตย

การพัฒนาย่านพาณิชยกรรมบริเวณท่าเรือกรุงเทพตามโครงการสมาร์ทพอร์ตซิตี้ของการท่าเรือแห่งประเทศไทย และเพื่อรองรับการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนทางรางสายสีเทา (วัชรพล - ท่าพระ)

11. บริเวณเขตสวนหลวง

การเพิ่มความหนาแน่นของย่านที่อยู่อาศัยด้านทิศตะวันออกของกรุงเทพมหานครเพื่อรองรับการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนทางรางสายสีเหลือง (ลาดพร้าว - สำโรง)

12. บริเวณเขตบางนา

การพัฒนาย่านพาณิชยกรรมด้านทิศตะวันออกของกรุงเทพมหานคร เพื่อรองรับการเติบของที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรมในแนวสายทางของรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนสายสีเขียว (อ่อนนุช -เคหะฯ) และสอดคล้องกับผังเมืองรวมเมืองสมุทรปราการ พ.ศ. 2568

13. บริเวณเขตสะพานสูงและเขตประเวศ

การรองรับการขยายพื้นที่อยู่อาศัยชานเมืองด้านทิศตะวันออกของกรุงเทพมหานคร เพื่อรองรับการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนทางรางสายสีเหลือง (ลาดพร้าว - สำโรง)

14. บริเวณศรีนครินทร์ – ร่มเกล้า

การรองรับการขยายพื้นที่อยู่อาศัยชานเมืองด้านทิศตะวันออกของกรุงเทพมหานคร

15. บริเวณแนวพื้นที่ฟลัดเวย์

การส่งเสริมการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรมประกอบกับการปรับปรุงระบบการป้องกันน้าท่วมและการระบายน้า และการรองรับการขยายพื้นที่อยู่อาศัยชานเมืองด้านทิศตะวันออกของกรุงเทพมหานคร

16. บริเวณเขตหนองจอก

การพัฒนาศูนย์ชุมชนหนองจอกและพื้นที่โดยรอบเพื่อให้สอดคล้องกับสภาพการพัฒนาในปัจจุบัน

17. บริเวณเขตลาดกระบัง

การพัฒนาศูนย์ชุมชนชานเมืองลาดกระบังเพื่อให้สอดคล้องกับสภาพการพัฒนาในปัจจุบัน

18. บริเวณเพชรเกษม - ราชพฤกษ์

การขยายพื้นที่อยู่อาศัยด้านทิศตะวันตกเพื่อรองรับการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนทางรางสายสีน้าเงิน (ท่าพระ - หลักสอง) สายสีแดงเข้ม (หัวลำโพง - มหาชัย) สายสีม่วง (ราษฎร์บูรณะ - ครุใน) และสายสีเขียว (บางหว้า - ตลิ่งชัน )

19. บริเวณเขตตลิ่งชัน

การพัฒนาศูนย์ชุมชนชานเมืองตลิ่งชันเพื่อรองรับการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนทางรางสายสีส้ม (บางขุนนนท์ - ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย) สายสีเขียว (บางหว้า - ตลิ่งชัน) และสายสีแดงอ่อน (บางซื่อ - ตลิ่งชัน )

20. บริเวณหลักสอง

การขยายที่อยู่อาศัยด้านทิศตะวันตกเพื่อรองรับการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนทางรางสายสีน้าเงิน (ส่วนต่อขยายบางแค - พุทธมณฑลสาย 4)

21. บริเวณเขตทุ่งครุและเขตบางขุนเทียน

การขยายพื้นที่อยู่อาศัยด้านทิศตะวันตกเพื่อรองรับการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนทางรางสายสีม่วง (ราษฎร์บูรณะ - ครุใน) และสายสีแดงเข้ม (หัวลำโพง - มหาชัย)

22. บริเวณเขตทวีวัฒนา

การปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินให้สอดคล้องกับผังเมืองรวมชุมชนพุทธมณฑล จังหวัดนครปฐม และการพัฒนาศูนย์ชุมชนเกษตรกรรมเพื่อให้สอดคล้องกับสภาพการพัฒนาในปัจจุบัน

23. บริเวณเขตบางบอน

การพัฒนาศูนย์ชุมชนเกษตรกรรมเพื่อให้สอดคล้องกับสภาพการพัฒนาในปัจจุบัน

24. บริเวณถนนบางขุนเทียนชายทะเล

การพัฒนาศูนย์ชุมชนเกษตรกรรมเพื่อให้สอดคล้องกับสภาพการพัฒนาในปัจจุบัน การปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อรองรับโครงการพัฒนาสถาบันมะเร็ง กรุงเทพมหานคร และการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินให้สอดคล้องกับโครงการจัดรูปที่ดินเพื่อการพัฒนาพื้นที่ชายฝั่งทะเลบางขุนเทียน

ขอบคุณภาพและข้อมูลจาก: สำนักการวางผังและพัฒนาเมือง

ทำเลผังเมืองใหม่จะกระทบอสังหาฯ อย่างไร?

ผู้ซื้อคอนโด

• ทำเลสีส้มใหม่ตามแนวรถไฟฟ้า เช่น ลาดพร้าว รามอินทรา ศรีนครินทร์ จะมีคอนโดแนวสูงเปิดใหม่มากขึ้น ตัวเลือกเยอะขึ้นในระยะ 2–5 ปีหลังประกาศใช้

• ที่จอดรถในโครงการใกล้สถานีอาจน้อยลง ควรเช็คสัดส่วนที่จอดให้ตรงกับการใช้รถของตัวเอง

ผู้ซื้อบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์

• โซนตะวันตก (บรมราชชนนี ราชพฤกษ์ ตลิ่งชัน ทวีวัฒนา) เลิกข้อบังคับที่ดินขั้นต่ำ 100 ตร.ว. ต่อหลังในหลายบริเวณ อาจเห็นบ้านขนาดเล็กลง ราคาเข้าถึงง่ายขึ้น

• พื้นที่ฟลัดเวย์เดิมที่ถูกปลดล็อก ควรพิจารณาความเสี่ยงน้ำท่วมจริงของหมู่บ้านควบคู่กับสีผัง

นักลงทุนและผู้พัฒนาโครงการ

• ทำเลจุดตัดและศูนย์กลางใหม่ (มีนบุรี บางซื่อ มักกะสัน พระราม 9 ทุ่งสองห้อง) ได้ FAR สูงขึ้น เปิดทางมิกซ์ยูสและอาคารสำนักงาน

• FAR Bonus 10 กรณีเป็นเครื่องมือเพิ่มพื้นที่ขาย หากออกแบบพื้นที่สาธารณะให้เข้าเกณฑ์

• หลายแปลงอยู่ในสถานะ "รอผังใหม่" โครงการจึงอาจกระจุกเปิดตัวหลังปี 2570

เจ้าของที่ดิน

• ที่ดินที่ถูกปรับสีขึ้นมีมูลค่าเพิ่มตามศักยภาพการพัฒนา แต่ภาระภาษีที่ดินตามราคาประเมินอาจตามมาในอนาคต

• ที่ดินในแนวถนนโครงการ 96 สายที่ยังเหลือ หรือในพื้นที่ที่ถูกปรับลด ควรตรวจและยื่นคำร้องก่อน 9 พ.ย. 2569

แจกพิกัดแอปพลิเคชันสำหรับเช็กผังเมืองและข้อกำหนดการใช้ที่ดิน

1. DPT Landuse Plan

DPT Landuse Plan คือ ระบบตรวจสอบผังการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองในรูปแบบออนไลน์ พัฒนาโดย กรมโยธาธิการและผังเมือง ซึ่งข้อดีคือ สามารถตรวจสอบการใช้ประโยชน์ที่ดินได้ทุกพื้นที่ทั่วประเทศ โดยสามารถใช้งานผ่านเว็บไซต์ได้เลย https://landuseplan.dpt.go.th/main/ หรือดาวน์โหลดแอปพลิเคชันก็ได้เช่นกัน

2. Check ผังเมือง กทม.

แอปพลิเคชันที่พัฒนาโดย สำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร ซึ่งผู้ใช้งานสามารถตรวจสอบข้อมูลต่าง ๆ เกี่ยวกับผังเมืองในกรุงเทพฯ ได้ เช่น สีผังเมืองและประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดิน ข้อกำหนดทางกฎหมาย ค่ามาตรฐานอาคาร เป็นต้น โดยสามารถใช้งานได้ผ่านแอปพลิเคชันบน Android https://play.google.com/store/apps/details และ IOS https://apps.apple.com/th/app/check-ผ-งเม-อง-กทม/id1600813359 

3. SmartLands Plus

เป็นแอปพลิเคชันอย่างเป็นทางการจาก กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย ที่รวบรวมบริการและข้อมูลต่าง ๆ เกี่ยวกับที่ดิน รวมไปถึงการทำธุรกรรมต่าง ๆ เกี่ยวกับกรมที่ดิน โดยสามารถใช้งานผ่านแอปพลิเคชันบน Android https://play.google.com/store/apps/details?id=th.go.dol.smartlands&hl=th และ IOS https://apps.apple.com/th/app/smartlands-plus/id1528456941 

สรุป

ร่างผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ถือเป็นเรื่องที่จะส่งผลกระทบกับคุณภาพชีวิตสำหรับทุกคนที่ทำงานหรือพักอาศัยอยู่ในกรุงเทพฯ โดยตรง จะเห็นได้ว่ากรุงเทพฯ กำลังมีแผนที่จะขยายตัวเมืองออกไปยังโซนต่าง ๆ จากเดิมที่กระจุกตัวอยู่ในย่าน CBD เดิม มากยิ่งขึ้น โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้า

สำหรับใครที่ต้องการมีส่วนร่วมแสดงความคิดเห็นหรือยื่นคำร้องขอให้แก้ไขหรือเปลี่ยนแปลงได้ สามารถทำได้ตั้งแต่วันนี้จนถึง 9 พฤศจิกายน 2569 โดยสามารถดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ https://plan4bangkok.com/process/ 

อ่านบทความที่น่าสนใจเพิ่มเติม:
ผังประเทศ 2569–2580 ประกาศแล้ว ชี้ทำเลอสังหาฯ 12 ปี