ตลาดค้าปลีกภูเก็ตคึกคัก ทุนใหญ่แห่ลงทุน

ปี 2569 กลายเป็นปีที่ตลาดค้าปลีกภูเก็ตถูกจับตามากที่สุดในรอบหลายปี เมื่อสองยักษ์ค้าปลีกไทยประกาศเดินเกมพร้อมกัน ฝั่งกลุ่มสยามพิวรรธน์ทุ่มกว่า 10,000 ล้านบาท ปักหมุด ICONPHUKET ในอำเภอถลาง ขณะที่ บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) เร่งขยาย เซ็นทรัล ภูเก็ต ดันมูลค่าโครงการรวมทะลุ 26,000 ล้านบาท และเพิ่มพื้นที่โซนลักชัวรีอีกเท่าตัว

ไม่เพียงเท่านี้ ซาวิลส์ (ประเทศไทย) ประเมินว่าโครงการขนาดใหญ่ที่อยู่ระหว่างพัฒนาและผลักดันในภูเก็ตมีมูลค่ารวมราว 214,000 ล้านบาท ครอบคลุมทั้งสนามบิน ระบบราง โรงพยาบาล และศูนย์การค้า สะท้อนว่าทุนใหญ่กำลังเดิมพันกับภาพของภูเก็ตในอนาคต ไม่ใช่แค่ตัวเลขนักท่องเที่ยวในปีนี้

ภูเก็ตกำลังซื้อสูงที่สุดนอกจากกรุงเทพฯ

ภูเก็ต

ภูเก็ตยังเป็นจังหวัดที่สร้างรายได้ท่องเที่ยวสูงสุดของประเทศ แม้ปีนี้จำนวนนักท่องเที่ยวจะทรงตัว แต่เม็ดเงินต่อหัวยังสูงกว่าทุกจังหวัด ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้พัฒนาศูนย์การค้ามองหา

ข้อมูลจากการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย (ททท.) สำนักงานภูเก็ต ระบุว่าช่วงเดือนมกราคม–กันยายน 2569 ภูเก็ตมีนักท่องเที่ยว 10.25 ล้านคน ลดลง 1.57% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน สร้างรายได้ 399,956 ล้านบาท ลดลงราว 1% โดยรายได้กว่า 92% หรือ 369,489 ล้านบาท มาจากนักท่องเที่ยวต่างชาติ ส่วนอัตราเข้าพักโรงแรมอยู่ที่ 58.91% เทียบกับ 60.12% ในปีก่อน (MGR Online)

หากมองภาพทั้งปี ภูเก็ตครองอันดับ 1 จังหวัดที่มีรายได้ท่องเที่ยวสูงสุดของประเทศในปี 2567 ด้วยรายได้ 497,524 ล้านบาท (กรุงเทพธุรกิจ) ขณะที่สถิติของ ททท. ปี 2569 ชี้ว่านักท่องเที่ยวต่างชาติใช้จ่ายในภูเก็ตเฉลี่ย 48,441 บาทต่อคน สูงที่สุดในประเทศ ประชากรในจังหวัดมีรายได้เฉลี่ย 440,000 บาทต่อปี สูงสุดในภาคใต้ และสนามบินภูเก็ตรองรับผู้โดยสารมากกว่า 17 ล้านคนต่อปี (ลงทุนแมน)

ตลาดต่างชาติ 5 อันดับแรกในช่วง 9 เดือน ได้แก่ รัสเซีย (703,224 คน) จีน (501,045 คน เพิ่มขึ้น 10.75%) อินเดีย (432,257 คน) ออสเตรเลีย และสหราชอาณาจักร ส่วนช่วงไฮซีซั่นนี้มีสายการบินใหม่ 4 ราย เปิดเส้นทางบินตรง ได้แก่ Virgin Atlantic (ลอนดอน), Edelweiss Air (ซูริก), Kuwait Airways (คูเวต) และ Belavia (มินสก์)

อีกแรงหนุนคือดีมานด์ที่อยู่อาศัย ครึ่งแรกปี 2569 ภูเก็ตมีโครงการอสังหาฯ เปิดใหม่ 67 โครงการ 4,166 ยูนิต มูลค่า 52,955 ล้านบาท ตามข้อมูลของซาวิลส์ ผู้พำนักระยะยาวและกลุ่มคนมั่งคั่งที่ย้ายมาอยู่จริงกลายเป็นฐานลูกค้าประจำของศูนย์การค้า ไม่ใช่แค่นักท่องเที่ยวขาจร

ICONPHUKET สยามพิวรรธน์ปักธงนอกกรุงเทพฯ ครั้งแรก

ICONPHUKET

ICONPHUKET เป็นโครงการมิกซ์ยูสมูลค่ากว่า 10,000 ล้านบาท และเป็นครั้งแรกที่กลุ่มสยามพิวรรธน์ลงทุนสร้างแลนด์มาร์กระดับโลกนอกกรุงเทพมหานคร กำหนดเปิดให้บริการปี 2572 วางบทบาทเป็น "Gateway to the South of Thailand" เช่นเดียวกับที่ ICONSIAM เป็นประตูสู่ประเทศไทย

สาระสำคัญของโครงการ:

แนวคิด: Hybrid Retail-Attraction & Entertainment Destination โดยกันพื้นที่ราว 1 ใน 3 ให้ส่วนบันเทิง และ 12 World-Class Attractions ที่ยังไม่เคยมีในภูมิภาค
ดีไซน์: ได้แรงบันดาลใจจากอ่าวพังงา ทะเลภูเก็ต และหน้าผาหินของภาคใต้ มีพื้นที่สีเขียวและสวนกลางแจ้งราว 40% ของโครงการ
ทำเล: เป็น Core Magnet ของ Synthesis Ark Phuket มาสเตอร์แพลนเมืองกว่า 500 ไร่ในอำเภอถลาง ที่กลุ่มบริษัทซีวีพัฒนา ประกอบด้วยที่อยู่อาศัยลักชัวรี สำนักงาน โรงแรม โรงเรียนนานาชาติ และศูนย์เวลเนส ซาวิลส์ประเมินมูลค่าทั้งโครงการ Synthesis Ark ที่ 50,000 ล้านบาท
ชุมชน: ร่วมกับภาครัฐ เอกชน หอการค้า และผู้ประกอบการท้องถิ่นจาก 14 จังหวัดภาคใต้ เปิดพื้นที่ให้ SME และสินค้าชุมชน
ผลทางเศรษฐกิจที่คาดการณ์: การจ้างงาน 50,000–80,000 อัตรา ตั้งแต่ช่วงก่อสร้างถึงเปิดดำเนินการ และผู้มาเยือน 80,000–100,000 คนต่อวัน

สยามพิวรรธน์อ้างว่าครองสัดส่วนยอดขายกว่า 70% ของตลาดลักชัวรีในประเทศ การเข้ามาของรายนี้จึงหมายถึงการแข่งขันในเซกเมนต์ลักชัวรีของภูเก็ตที่ดุเดือดขึ้นโดยตรง นอกจากนี้กลุ่มสยามพิวรรธน์ยังมีโครงการ สยาม พรีเมี่ยม เอาท์เล็ต ภูเก็ต ร่วมทุนกับไซม่อน (Simon) จากสหรัฐฯ ซึ่งประกาศแผนตั้งแต่ปี 2567 ตั้งเป้าเปิดในปี 2569 ใจกลางจังหวัด

เซ็นทรัล ภูเก็ต ขยายโซนลักชัวรีเท่าตัว เปิดไตรมาส 2/2570

Central Phuket Luxury

CPN อัปเดตว่าส่วนต่อขยายโซนลักชัวรีเฟสแรกของเซ็นทรัล ภูเก็ต ก่อสร้างคืบหน้าแล้วกว่า 60% และจะเปิดในไตรมาส 2 ปี 2570 ทำให้พื้นที่รองรับแบรนด์หรูเพิ่มขึ้นอีกเท่าตัว เมื่อแล้วเสร็จทั้งหมด โครงการจะมีมูลค่ารวมกว่า 26,000 ล้านบาท พื้นที่อาคารรวม 500,000 ตร.ม. บนที่ดิน 110 ไร่ ขึ้นแท่นเมกะมิกซ์ยูสที่ใหญ่ที่สุดใจกลางภูเก็ต ข้อมูลของ IGDS ระบุว่าการขยายครั้งนี้เพิ่มขนาดโครงการราว 40% และทยอยแล้วเสร็จถึงปี 2571

หัวใจของการขยายครั้งนี้คือโซนลักชัวรี ปัจจุบันเซ็นทรัล ภูเก็ต มีแบรนด์ลักชัวรีระดับโลก 23 แบรนด์ มากที่สุดนอกกรุงเทพฯ และแบรนด์กลุ่ม Fashion & Bridge-line อีกกว่า 250 แบรนด์ ไฮไลต์ใหม่คือ Cartier ที่เตรียมเปิดสาขาใหญ่ที่สุดนอกกรุงเทพฯ ขณะที่ Louis Vuitton ขยายบูติกจนเป็นสาขาใหญ่ที่สุดในภาคใต้ และ Prada เปิดบูติกใหม่ขนาด 597 ตร.ม.

นอกจากแฟชั่น CPN ยังเพิ่มโซนอาหาร Culinary Landmark บนพื้นที่กว่า 20,000 ตร.ม. รวมร้านอาหารกว่า 150 แบรนด์ ตั้งแต่ร้านท้องถิ่นชื่อดังไปจนถึง Starbucks Reserve สาขาใหญ่ที่สุดในภูเก็ต พร้อมแผนสร้าง World-Class Arena สำหรับความบันเทิงและวัฒนธรรม ซึ่งบริษัทระบุว่าจะเปิดเผยรายละเอียดเร็ว ๆ นี้ และ World-Class Aquatic Experience ที่วางเทียบกับอควาเรียมระดับโลก

โจทย์ของ CPN ชัดเจนว่ากำลังเปลี่ยนเซ็นทรัล ภูเก็ต จากห้างที่เน้นนักท่องเที่ยว ไปเป็นศูนย์กลาง "Downtown Phuket" ที่ให้บริการคนไทยกำลังซื้อสูง ชาวต่างชาติที่ทำงานในไทย ผู้พำนักระยะยาว และกลุ่มคนมั่งคั่งจากทั่วโลก (ลงทุนแมน, IGDS)

เม็ดเงิน 2.14 แสนล้าน เปลี่ยนภูเก็ตจากเมืองท่องเที่ยวสู่ศูนย์กลางบริการ

โครงการค้าปลีกทั้งสองไม่ได้ยืนอยู่ลำพัง แต่เป็นส่วนหนึ่งของคลื่นการลงทุนที่ซาวิลส์ (ประเทศไทย) รวบรวมได้ราว 214,000 ล้านบาท ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการอาวุโสแผนกวิจัยของซาวิลส์ มองว่าการลงทุนนี้กำลังเปลี่ยนโครงสร้างเมืองจาก Tourism Destination ไปสู่ Integrated International Tourism and Service Hub

โครงการที่มีมูลค่าสูงสุดคือสนามบินอันดามันแห่งใหม่ 80,000 ล้านบาท ตามด้วย Synthesis Ark Phuket 50,000 ล้านบาท และไลต์เรลเฟสแรก 35,350 ล้านบาท ด้านการแพทย์มีศูนย์สุขภาพนานาชาติอันดามันของมหาวิทยาลัยสงขลานครินทร์ วิทยาเขตภูเก็ต 20,000 ล้านบาท และโรงพยาบาลบำรุงราษฎร์ 4,300 ล้านบาท ส่วนสนามบินภูเก็ตเฟส 2 มีวงเงิน 10,000 ล้านบาท

สำหรับภาคค้าปลีก ซาวิลส์ระบุ ICONPHUKET มูลค่า 10,000 ล้านบาท และสยาม พรีเมี่ยม เอาท์เล็ต ภูเก็ต ว่าจะเข้ามาเติมองค์ประกอบด้านรีเทลและไลฟ์สไตล์สำหรับนักท่องเที่ยวและกลุ่มกำลังซื้อสูง ทั้งนี้ตัวเลขดังกล่าวยังไม่รวมส่วนขยายของเซ็นทรัล ภูเก็ต (REIC/ประชาชาติธุรกิจ)

ในฝั่งค้าปลีก ภูเก็ตมีห้างค้าปลีก 14 แห่งและไฮเปอร์มาร์เก็ตอีก 19 แห่ง ตามข้อมูลที่สยามพิวรรธน์ ไซม่อน เผยแพร่ช่วงประกาศโครงการเอาท์เล็ต (ฐานเศรษฐกิจ) ขณะที่ C9 Hotelworks ประเมินว่าศูนย์การค้าหลักบนเกาะมีพื้นที่ให้เช่ารวมกว่า 500,000 ตร.ม. (C9 Hotelworks) ยังไม่มีตัวเลขอัตราการเช่าและค่าเช่าเฉลี่ยของภูเก็ตจากที่ปรึกษาอสังหาฯ รายใหญ่ที่เปิดเผยต่อสาธารณะ

นักท่องเที่ยวทรงตัว แต่ทุนเดิมพันระยะยาว

ตัวเลขปีนี้ไม่ได้สดใสทั้งหมด จำนวนนักท่องเที่ยว 9 เดือนแรกลดลง 1.57% รายได้ลดลงราว 1% และอัตราเข้าพักโรงแรมต่ำกว่าปีก่อน ตลาดออสเตรเลียและสหราชอาณาจักรหดตัวราว 8% ขณะที่ภาพรวมประเทศ นักท่องเที่ยวต่างชาติช่วง 1 ม.ค.–26 ก.ย. 2569 อยู่ที่ 22.66 ล้านคน ลดลง 3.65% (กรุงเทพธุรกิจ)

ประเด็นที่ต้องติดตาม

อุปทานใหม่จำนวนมากในตลาดเดียว: เมื่อ ICONPHUKET, สยาม พรีเมี่ยม เอาท์เล็ต และส่วนขยายเซ็นทรัล ภูเก็ต ทยอยเปิด แบรนด์ลักชัวรีและผู้เช่าหลักจะถูกแย่งชิงมากขึ้น ประสบการณ์ในกรุงเทพฯ ที่ CBRE เตือนว่าอุปทานใหม่อาจแซงดีมานด์ผู้เช่า น่าจะเป็นบทเรียนที่นำมาใช้กับภูเก็ตได้
ความเสี่ยงของโครงสร้างพื้นฐาน: ทำเลถลางจะได้ประโยชน์เต็มที่เมื่อสนามบินและไลต์เรลเกิดขึ้นจริง แต่หากล่าช้าอาจส่งผลกระทบต่อโครงการ
การพึ่งพาตลาดต่างชาติ: รายได้ท่องเที่ยวกว่า 92% มาจากต่างชาติ ทำให้ภาคค้าปลีกอ่อนไหวต่อปัจจัยภายนอก

อย่างไรก็ตาม เหตุผลที่ทุนใหญ่ยังกล้าลงเงิน คือการมองข้ามวัฏจักรท่องเที่ยวระยะสั้น ไปที่ฐานผู้อยู่อาศัยถาวรกำลังซื้อสูงที่เติบโตต่อเนื่อง ทั้งผู้พำนักระยะยาว โรงเรียนนานาชาติ และโครงการบ้านหรู ถ้าภาพนี้เป็นจริง ภูเก็ตจะกลายเป็นตลาดค้าปลีกระดับพรีเมียมแห่งที่สองของประเทศรองจากกรุงเทพฯ ภายในต้นทศวรรษหน้า