คอนโดรอบสวนลุมพินี 2569-2570 อัปเดต 11 โครงการหรูบนทำเลวิวสวนระดับพรีเมียม

สวนลุมพินี กำลังจะกลายเป็น "Central Park ของกรุงเทพฯ" และเป็นทำเลรวมคอนโดหรูที่แข่งขันกันสูงที่สุดในประเทศ ทั้งแบรนด์โรงแรมระดับโลกอย่าง Upper House, Capella และ Dusit ไปจนถึงผู้พัฒนารายใหญ่ของไทยอย่างแสนสิริ, SC Asset และอนันดา ต่างก็ปักหมุดโครงการใหม่รอบสวนแห่งนี้

บทความนี้ Nestopa รวบรวม 11 คอนโดหรูรอบสวนลุมพินีที่น่าจับตาในปี 2026 แบ่งเป็น 6 โครงการที่กำลังพัฒนา และ 5 โครงการใหม่ที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ พร้อมข้อมูลผู้พัฒนา จำนวนยูนิต ขนาดห้อง ราคาเริ่มต้น และรูปแบบกรรมสิทธิ์ Freehold หรือ Leasehold ให้เทียบกันได้ในที่เดียว

---

ทำไมคอนโดรอบสวนลุมพินีจึงเป็นทำเลที่แพงที่สุดในกรุงเทพฯ?

ที่ดินรอบสวนลุมพินีซื้อขายกันที่ประมาณ 3–4 ล้านบาทต่อตารางวา และแปลงหัวมุมสารสิน-วิทยุที่แสนสิริซื้อไว้ก็ทำสถิติสูงสุดของไทยที่ 3.9 ล้านบาทต่อตารางวา โดยปัจจัยหลักที่ทำให้ทำเลนี้มีมูลค่าสูงลิ่ว มี 4 ข้อ ดังนี้

• วิวสวนกลางกรุงฯ ที่ไม่มีวันถูกบดบัง: สวนลุมพินี, ราชกีฑาสโมสร (RBSC) และสวนเบญจกิติเป็นพื้นที่สีเขียวถาวร คอนโดที่หันหน้าเข้าสวนจึงรักษาวิวได้ระยะยาว

• ทำเลหายาก: ทำเลรอบสวนลุม เป็นพื้นที่ที่มีจำกัด และส่วนใหญ่ก็ได้ถูกจับจองโดยผู้พัฒนารายใหญ่ไปแล้ว

• เชื่อมต่อถนนสายหลัก 4 สาย: สารสินและหลังสวนทางทิศเหนือ, วิทยุ (ถนนสถานทูต) ทางตะวันออก, พระราม 4 ทางทิศใต้ และราชดำริทางตะวันตก

• เดินทางสะดวก: BTS ราชดำริ / ศาลาแดง / ชิดลม และ MRT ลุมพินี / สีลม อยู่รอบสวน

• เมกะโปรเจกต์รอบด้าน: One Bangkok, Dusit Central Park, Sindhorn Village, Central Embassy เฟส 2 และ WellEra

---

คอนโดรอบสวนลุมพินี โครงการใหม่ที่กำลังพัฒนา

6 โครงการนี้ถือเป็นคลื่นลูกใหม่ของตลาด super luxury ในกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่เปิดตัวหรือเริ่มก่อสร้างในปี 2568–2569 ที่ผู้ซื้อสามารถเลือกห้องและชั้นก่อน แต่อาจต้องรอโอนหลายปี

1. Sansiri Sarasin (SRS) (แสนสิริ สารสิน)

Sansiri Sarasin (SRS) โครงการซูเปอร์ลักชัวรี Flagship ของแสนสิริบนที่ดินแพงที่สุดในไทย มีเพียง 11 ยูนิต คาดราคาขายตั้งแต่ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตรขึ้นไป 

• ผู้พัฒนา: แสนสิริ

• ที่ตั้ง: หัวมุมถนนสารสิน-วิทยุ บนที่ดินฮักส์มอลล์เดิม พื้นที่ 399.7 ตารางวา

• ขนาดโครงการ: 17 ชั้น 11 ยูนิต 

• ราคา: คาด 1 ล้านบาท/ตร.ม. ขึ้นไป 

• สถานะ: รื้ออาคารเดิมและล้อมรั้วแล้ว (ส.ค. 2569) ยังไม่เปิดขายอย่างเป็นทางการ

จุดเด่น: แปลงที่ดินติดสวนลุมพินีโดยไม่มีอาคารบดบัง ทุกยูนิตจึงได้วิวสวนเต็มตา แสนสิริวางตำแหน่งให้เป็นผู้สืบทอดต่อจาก 98 Wireless เหมาะกับผู้ซื้อที่ต้องการความเป็นส่วนตัวสูงสุดแบบเหมือนบ้านบนฟ้า

2. Central Park Residence (เซ็นทรัล พาร์ค เรสซิเดนท์)

Central Park Residence คอนโดหรูแห่งใหม่จากบริษัทร่วมทุนของอนันดาฯ บนถนนพระราม 4 ตรงข้ามสวนลุมพินี สูง 38 ชั้นแต่มีเพียง 16 ยูนิต หรือเฉลี่ยราว 2 ชั้นต่อ 1 ยูนิต

• ผู้พัฒนา: บริษัท JV-CO1 (บริษัทร่วมทุนของ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเมนท์)

• ที่ตั้ง: ถนนพระราม 4 เขตบางรัก ติดกับ SC Residences ใกล้ MRT ลุมพินี ที่ดินราว 0.83 ไร่ 

• ขนาดโครงการ: 38 ชั้น 16 ยูนิต เปิดตัวปี 2568

• ราคา: ยังไม่ประกาศ สื่อประเมินไม่ต่ำกว่า 700,000 บาท ถึง 1 ล้านบาท/ตร.ม.

• สถานะ: ล้อมรั้วเตรียมพัฒนา (ส.ค. 2569)

จุดเด่น: ความหนาแน่นต่ำที่สุดในกลุ่มนี้ ด้วยสัดส่วนเฉลี่ยมากกว่า 2 ชั้นต่อยูนิต ข้อมูลผังห้องและกรรมสิทธิ์ยังไม่เปิดเผย ควรติดตามการประกาศจากอนันดาฯ

3. SC Residences (เอสซี เรสซิเดนซ์)

SC Residences คอนโด Freehold จาก SC Asset บนถนนพระราม 4 หน้าสวนลุมพินี มี 85 ยูนิต ไม่เกิน 4 ยูนิตต่อชั้น ราคาเริ่ม 150 ล้านบาท

• ผู้พัฒนา: เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (ผ่านบริษัทย่อย SC CD 4)

• ที่ตั้ง: ถนนพระราม 4 บนที่ดินอาคารศรีเฟื่องฟุ้งเดิม ใกล้แยกพระราม 4-สาทร-วิทยุ และ MRT ลุมพินี

• ขนาดโครงการ: 37 ชั้น 85 ยูนิต ที่จอดรถ 298 คัน

• ห้อง: 2–5 ห้องนอน ขนาด 173–648 ตร.ม. ทุกยูนิตมีลิฟต์ส่วนตัว

• ราคา: เริ่ม 150 ล้านบาท

• สถานะ: เริ่มก่อสร้าง 1 เม.ย. 2569 กำหนดแล้วเสร็จปี 2573

จุดเด่น: แนวคิด "บ้านบนฟ้า" ที่ได้พื้นที่ใช้สอยขนาดบ้านเดี่ยว พร้อมพื้นที่สำหรับสัตว์เลี้ยง และกรรมสิทธิ์แบบ Freehold ซึ่งหาได้ยากบนฝั่งพระราม 4

4. Capella Residences Bangkok at WellEra (คาเพลลา เรสซิเดนซ์ กรุงเทพ)

Capella Residences Bangkok at WellEra เป็น Branded Residence แห่งแรกของ Capella ในไทย และเป็นส่วนที่อยู่อาศัยของ WellEra โครงการ wellness มูลค่าราว 29,000 ล้านบาทของ BDMS 

• ผู้พัฒนา: BDMS Wellness Clinic (กรุงเทพดุสิตเวชการ) บริหารโดย Capella Hotel Group

• ที่ตั้ง: หัวมุมถนนสารสิน-หลังสวน บนที่ดินราว 13 ไร่ หน้าสวนลุมพินี

• ขนาดโครงการ: ราว 45 ชั้น 262 ยูนิต ออกแบบโดย Kohn Pedersen Fox

• ห้อง: ตั้งแต่ 1 ห้องนอน 80 ตร.ม. ถึงเพนท์เฮาส์ราว 665 ตร.ม.

• กรรมสิทธิ์: Leasehold 30+30 ปี

• สถานะ: พรีเซลส์ ตั้งเป้าแล้วเสร็จปี 2573

จุดเด่น: ผู้อยู่อาศัยได้บริการดูแลสุขภาพเชิงป้องกันจาก BDMS ตลอด 24 ชั่วโมง รวมถึงการติดตามค่าสุขภาพ พร้อมชั้นเวลเนสที่มีสระอินฟินิตี้ สปา และสตูดิโอเจริญสติ

5. Upper House Residences Bangkok (อัปเปอร์ เฮาส์ เรสซิเดนเซส กรุงเทพ)

Upper House Residences Bangkok เป็น Upper House Branded Residence แห่งแรกของโลก บนที่ดิน Freehold บนถนนวิทยุตรงข้ามสวนลุมพินี ราคาเริ่มราว 45 ล้านบาท

• ผู้พัฒนา: City Dynamic (ร่วมทุนระหว่าง City Realty และ Swire Properties ฮ่องกง)

• ที่ตั้ง: ถนนวิทยุ ใกล้แยกวิทยุ-สารสิน ฝั่งประตู 10 สวนลุมพินี ที่ดิน 7.9 ไร่ (ใช้ร่วมกับ The Wireless Residences) มูลค่ารวมราว 40,000 ล้านบาท

• ขนาดโครงการ: 52 ชั้น 156 ยูนิต ตกแต่งภายในโดย BAR Studio โปรแกรมเวลเนสโดย GOCO 

• ห้อง: 2 ห้องนอน 125–166 ตร.ม., 3 ห้องนอน 265–393 ตร.ม., 4 ห้องนอน 413–485 ตร.ม. และเพนท์เฮาส์ถึง 923 ตร.ม. 

• กรรมสิทธิ์: Freehold

• สถานะ: กำลังก่อสร้างฐานราก เปิดให้ชมห้องตัวอย่างแบบนัดหมายแล้ว คาดแล้วเสร็จปี 2572–2573

จุดเด่น: เป็นหนึ่งในไม่กี่โครงการ Freehold ที่หันหน้าเข้าสวนลุมพินีโดยตรง พร้อมวิวสวนเบญจกิติ และบริการมาตรฐานโรงแรม Upper House

6. The Wireless Residences by Upper House (เดอะ ไวร์เลส เรสซิเดนเซส)

The Wireless Residences by Upper House อาคารคู่แฝดของ Upper House Residences สูง 71 ชั้น 239 ยูนิต ออกแบบมาเพื่อครอบครัวหลายรุ่น และเป็นทางเข้าที่เริ่มต้นได้ง่ายกว่าสู่แบรนด์ Upper House

• ผู้พัฒนา: City Dynamic (City Realty x Swire Properties)

• ที่ตั้ง: ถนนวิทยุ แปลงเดียวกับ Upper House Residences

• ขนาดโครงการ: 71 ชั้น 239 ยูนิต ตกแต่งภายในโดย PIA Interior

• ห้อง: 1 ห้องนอนราว 85 ตร.ม., 2 ห้องนอน 105–153 ตร.ม., 3 ห้องนอน 188–309 ตร.ม., 4 ห้องนอนราว 459 ตร.ม.

• กรรมสิทธิ์: Freehold

• สถานะ: กำลังก่อสร้าง คาดแล้วเสร็จปี 2572–2573

จุดเด่น: มีห้อง 1 ห้องนอนให้เลือก ซึ่งหาได้ยากในโครงการ Freehold หน้าสวน เหมาะกับผู้ที่ต้องการถือครองระยะยาวหรือปล่อยเช่าให้กลุ่มผู้บริหารต่างชาติและสถานทูต

คอนโดรอบสวนลุมพินี โครงการใหม่พร้อมอยู่

5 โครงการนี้สร้างเสร็จระหว่างปี 2566–2569 เข้าชมห้องจริงและโอนได้ทันที บางโครงการยังมีห้องมือหนึ่งจากดีเวลลอปเปอร์ ส่วนห้องรีเซลและให้เช่าเริ่มมีหมุนเวียนในตลาด

7. NIMIT Lumpini Park North (นิมิต ลุมพินี พาร์ค นอร์ท)

NIMIT Lumpini Park North (ชื่อเดิมคือ Nimit Langsuan) คอนโด Freehold สูง 54 ชั้นจาก PACE Development ผู้พัฒนามหานคร สร้างเสร็จพร้อมโอนตั้งแต่กลางปี 2567 และเป็นหนึ่งในอาคารพักอาศัยที่สูงที่สุดในกรุงเทพฯ ที่ราว 200 เมตร

• ผู้พัฒนา: บมจ.เพซ ดีเวลลอปเมนท์ คอร์ปอเรชั่น

• ที่ตั้ง: 114 ถนนหลังสวน ปลายถนนใกล้ถนนสารสิน ห่างจาก BTS ราชดำริราว 600 เมตร

• ขนาดโครงการ: 54 ชั้น 187 ยูนิต

• ห้อง: 2 ห้องนอน 78–130 ตร.ม., 3 ห้องนอน 136–202 ตร.ม., 4 ห้องนอน 336 ตร.ม. และเพนท์เฮาส์ 617 ตร.ม.

• ราคา: ห้องพร้อมอยู่เริ่มต้นประมาณ 39 ล้านบาท

• กรรมสิทธิ์: Freehold

จุดเด่น: วิวถูกปกป้องด้วยพื้นที่สีเขียว 3 ด้าน คือสวนลุมพินี ราชกีฑาสโมสร และพื้นที่รอบสถานกงสุลสหรัฐฯ พร้อมบริการเวลเนสในที่พักที่บริหารโดย Chiva-Som

8. EI8HTEEN SEVEN (เอตทีน เซเว่น)

EI8HTEEN SEVEN คอนโดสูง 55 ชั้นภายใน One Bangkok ที่เป็นทางเข้าราคาต่ำที่สุดในลิสต์นี้ ห้องเริ่ม 16 ล้านบาท

• ผู้พัฒนา: One Bangkok (ทีซีซี แอสเซ็ทส์ และเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้)

• ที่ตั้ง: 187 ถนนวิทยุ ห่าง MRT ลุมพินีราว 590 เมตร

• ขนาดโครงการ: 55 ชั้น 291 ยูนิต ตกแต่งภายในโดย Antonio Citterio (ACPV Architects)

• ห้อง: 1 ห้องนอน 51.55–77.60 ตร.ม. ไปจนถึงเพนท์เฮาส์ชั้นบน

• ราคา: 16–84.3 ล้านบาท

• กรรมสิทธิ์: Leasehold 30+30 ปี 

จุดเด่น: มีห้อง 1 ห้องนอนขนาดกะทัดรัดให้เลือก เดินถึงรีเทล ออฟฟิศ และโรงแรมใน One Bangkok ได้ทันที เหมาะกับผู้ที่อยากอยู่รอบสวนลุมในงบประมาณไม่ถึง 20 ล้านบาท

9. ONE89 Wireless (วันเอ็ดตี้ไนน์ ไวร์เลส)

ONE89 Wireless คอนโดระดับ Ultra-Luxury เพียง 90 ยูนิตใน One Bangkok ออกแบบโดย Skidmore, Owings & Merrill (SOM) สร้างเสร็จธันวาคม 2567

• ผู้พัฒนา: One Bangkok (ทีซีซี แอสเซ็ทส์ และเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้)

• ที่ตั้ง: มุมถนนวิทยุ-พระราม 4 เชื่อม MRT ลุมพินี

• ขนาดโครงการ: อาคาร 52 ชั้น ส่วนพักอาศัยอยู่เหนือโรงแรม The Ritz-Carlton Bangkok 

• ห้อง: 2–5 ห้องนอน ขนาด 140–544 ตร.ม.

• ราคา: ห้องที่ประกาศขายอยู่ราว 20.7–544 ล้านบาท

• กรรมสิทธิ์: Leasehold 30+30 ปี

จุดเด่น: ได้บริการเชื่อมโยงกับโรงแรม Ritz-Carlton ในอาคารเดียวกัน ห้องขนาดใหญ่ระดับสกายวิลล่า และตลาดเช่าที่คึกคัก ค่าเช่าในประกาศเริ่มราว 120,000 บาทต่อเดือน

10. Dusit Residences (ดุสิต เรสซิเดนเซส)

Dusit Residences Branded Residence สไตล์ Classic Luxury บนชั้น 30–69 ของอาคารหลักใน Dusit Central Park ทุกยูนิตหันหน้าเข้าสวนลุมพินีและมีลิฟต์ส่วนตัว

• ผู้พัฒนา: วิมานสุริยา (ดุสิตธานี 70% : เซ็นทรัลพัฒนา 30%) 

• ที่ตั้ง: 946 ถนนพระราม 4 หัวมุมสีลม มีสกายวอล์กเชื่อม MRT สีลม และห่าง BTS ศาลาแดงราว 150 เมตร

• ขนาดโครงการ: 160 ยูนิต รวมเพนท์เฮาส์ 7 ยูนิต

• ห้อง: 2–4 ห้องนอนและเพนท์เฮาส์ ขนาดราว 118–900 ตร.ม. 

• ราคา: ห้อง 2 ห้องนอน 118 ตร.ม. ประกาศขายราว 55.5 ล้านบาท (ราว 469,000 บาท/ตร.ม.) 

• กรรมสิทธิ์: Leasehold 29+29 ปี

จุดเด่น: บริหารโดยดุสิตธานี พร้อมสิทธิประโยชน์ Dusit Elite และเชื่อมกับศูนย์การค้า Central Park, โรงแรมดุสิตธานี และ Roof Park ขนาด 7 ไร่บนดาดฟ้า

11. Dusit Parkside (ดุสิต พาร์คไซด์)

Dusit Parkside คอนเซปต์ Lifestyle Luxury บนชั้น 9–29 ของ Dusit Central Park ห้องเล็กกว่าและราคาเข้าถึงง่ายกว่า Dusit Residences แต่ใช้บริการดุสิตธานีเช่นกัน

• ผู้พัฒนา: วิมานสุริยา (ดุสิตธานี x เซ็นทรัลพัฒนา)

• ที่ตั้ง: Dusit Central Park ถนนพระราม 4-สีลม อาคารเดียวกับ Dusit Residences

• ขนาดโครงการ: 246 ยูนิต ส่วนกลางเฉพาะที่ชั้น 29 มีสระว่ายน้ำ ฟิตเนส ซาวน่า และเด็คกลางแจ้ง

• ห้อง: 1 ห้องนอน 55–77 ตร.ม., 2 ห้องนอน 85–115 ตร.ม. และ Special Unit 245–258 ตร.ม. 

• ราคา: ห้องที่ประกาศขายอยู่ราว 17.5–49.2 ล้านบาท

• กรรมสิทธิ์: Leasehold 29+29 ปี

จุดเด่น: ทางเลือกที่เหมาะกับคนทำงานสีลม-สาทรหรือนักลงทุนปล่อยเช่า เพราะอยู่บนจุดตัด BTS-MRT และมีห้อง 1 ห้องนอนวิวสวนให้เลือก

---

Freehold vs Leasehold และสิ่งที่ควรเช็กก่อนซื้อ

ที่ดินรอบสวนลุมพินีจำนวนมากเป็นที่ดินเช่าระยะยาว โครงการใหญ่หลายแห่งจึงขายแบบ Leasehold ส่วนโครงการ Freehold มักมีราคาต่อตารางเมตรสูงกว่าเพราะหายาก

ข้อสรุป เลือกคอนโดรอบสวนลุมพินีแบบไหนดี?

ก่อนตัดสินใจ ควรเช็ก 4 เรื่องนี้

1. ทิศทางวิวและชั้น: ยูนิตที่หันเข้าสวนกับด้านวิวเมืองมีราคาต่างกันมาก แม้ในโครงการเดียวกัน

2. ค่าส่วนกลาง: Branded Residence มักมีค่าส่วนกลางสูง เช่น ONE89 Wireless ราว 160 บาท/ตร.ม./เดือน 

3. เงื่อนไข Leasehold: อ่านสัญญาเรื่องการต่ออายุ การโอนสิทธิ และการตกทอดให้ครบ

4. ความเสี่ยงโครงการพรีเซลส์: โครงการที่คาดเสร็จปี 2572–2573 ควรติดตามสถานะ EIA และความคืบหน้าก่อสร้าง

สำหรับใครที่กำลังมองหาซื้อคอนโดหรู สามารถดูห้องที่ประกาศขายจริงในทำเลนี้ได้ที่: ซื้อคอนโดใกล้สวนลุมพินี บน Nestopa ได้เลย

หมายเหตุ: ราคา จำนวนยูนิต และกำหนดแล้วเสร็จรวบรวมจากข่าวและประกาศตัวแทนขาย ณ ตุลาคม 2569 อาจเปลี่ยนแปลงได้ โปรดตรวจสอบกับเจ้าของโครงการก่อนตัดสินใจ