ค่าส่วนกลางคอนโดคืออะไร คิดยังไง ใช้ทำอะไรบ้าง?

ค่าส่วนกลางคอนโด คือ ค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายให้กับนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อนำไปใช้บริหารจัดการ ดูแลรักษา และซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนกลางทั้งหมดภายในโครงการคอนโดมิเนียม ซึ่งช่วยให้ผู้อยู่อาศัยได้ใช้พื้นที่ส่วนกลางอย่างสะดวกสบาย ปลอดภัย และรักษาสภาพแวดล้อมของโครงการให้ดีอยู่เสมอ

วิธีคำนวณค่าส่วนกลางคอนโด

ค่าส่วนกลางคอนโด จะคำนวณตามขนาดพื้นที่ของห้องชุด เพราะห้องที่ใหญ่กว่าย่อมมีสัดส่วนความเป็นเจ้าของในทรัพย์สินส่วนกลางมากกว่า การคำนวณค่าส่วนกลางคอนโดทำได้ง่าย ๆ โดยใช้สูตร 

สูตรการคำนวณ:

อัตราค่าส่วนกลาง (ต่อตารางเมตร/เดือน) x ขนาดพื้นที่ห้องชุด (ตารางเมตร) = ค่าส่วนกลางที่ต้องจ่าย (ต่อเดือน)

ตัวอย่าง:
คอนโดมีอัตราค่าส่วนกลางอยู่ที่ 40 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน และห้องมีขนาด 40 ตารางเมตร
จะต้องจ่ายค่าส่วนกลาง = 40 บาท/ตร.ม. x 40 ตร.ม. = 1,600 บาทต่อเดือน

โดยปกติแล้ว นิติคอนโดมักจะเรียกเก็บค่าส่วนกลางเป็นรายปี ดังนั้นยอดที่ต้องจ่ายคือ 1,600 บาท x 12 เดือน = 19,200 บาทต่อปี

ค่าส่วนกลางคอนโดนำมาใช้จ่ายอะไรบ้าง?

ค่าส่วนกลางคอนโดถูกนำมาใช้จ่ายในหลายด้านเพื่อดูแลและบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางและบริการต่าง ๆ ภายในโครงการ โดยแบ่งสัดส่วนการใช้จ่ายได้ดังนี้

• 65% ของค่าส่วนกลางใช้จ่ายเป็นค่าจ้างบุคลากรและบริการ เช่น ค่าจ้างบริษัทรักษาความปลอดภัย แม่บ้าน คนสวน และค่าบริหารจัดการโครงการ

• 20% ใช้เป็นค่าสาธารณูปโภคพื้นฐาน ได้แก่ ค่าไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ อินเทอร์เน็ตในพื้นที่ส่วนกลาง

• 10% ใช้สำหรับการซ่อมบำรุงรักษาอุปกรณ์ สิ่งอำนวยความสะดวก เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ระบบดับเพลิง และการดูแลรักษาสิ่งแวดล้อมต่าง ๆ

• 5% ใช้สำหรับค่าใช้จ่ายกิจกรรมต่าง ๆ และเบ็ดเตล็ดอื่น ๆ ภายในโครงการ

ปัจจัยที่ส่งผลต่ออัตราค่าส่วนกลาง

อัตราค่าส่วนกลางของแต่ละคอนโดจะแตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย เช่น

1. จำนวนยูนิต โครงการที่มีจำนวนยูนิตมาก ค่าใช้จ่ายส่วนกลางจะถูกเฉลี่ยมากขึ้น ส่งผลให้อัตราค่าส่วนกลางต่อยูนิตถูกลง แต่หากจำนวนยูนิตน้อย อัตราจะสูงขึ้นเพราะแบ่งค่าใช้จ่ายได้น้อย

2. ขนาดพื้นที่ใช้สอยของยูนิต ค่าส่วนกลางมักคิดตามขนาดพื้นที่ห้องชุด ยิ่งขนาดห้องใหญ่ขึ้นก็ต้องจ่ายมากขึ้นตามสัดส่วนพื้นที่

3. คุณภาพการบริหารจัดการ การเลือกใช้วัสดุเกรดพรีเมียม หรือการจ้างบริษัทบริหารจัดการที่มีชื่อเสียง อาจทำให้อัตราค่าส่วนกลางสูงขึ้น แต่ก็แลกมากับบริการและคุณภาพชีวิตที่ดีกว่า

4. สิ่งอำนวยความสะดวก โครงการที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกมาก เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส Co-working space ระบบรักษาความปลอดภัย ลิฟต์ จะมีค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาสูง จึงส่งผลให้อัตราค่าส่วนกลางสูงตามไปด้วย

ค่าส่วนกลางคอนโดจ่ายตอนไหน?

การเรียกเก็บค่าส่วนกลางคอนโดจะขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละโครงการ ซึ่งอาจแตกต่างกันไปตามรอบการชำระที่กำหนด ดังนี้

• รายเดือน 

• ราย 3 เดือน 

• ราย 6 เดือน 

• รายปี (ขึ้นอยู่กับการบริหารจัดการของนิติบุคคล)

บางโครงการเรียกเก็บค่าส่วนกลางล่วงหน้าเป็นระยะเวลา 1-2 ปี ในช่วงก่อนหรือหลังโอนกรรมสิทธิ์ห้อง เพื่อใช้ดูแลพื้นที่ส่วนกลางในช่วงปีแรก ๆ โดยทั่วไป ค่าส่วนกลางจะเริ่มเก็บหลังจากโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดแล้ว โดยนิติบุคคลจะแจ้งรอบการชำระ เจ้าของควรตรวจสอบรายละเอียดให้ชัดเจนก่อนชำระ

หากไม่จ่ายค่าส่วนกลางคอนโดจะเป็นอย่างไร?

การไม่จ่ายค่าส่วนกลางคอนโด ถือเป็นการผิดสัญญาและผิดกฎหมาย ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อตัวเจ้าของห้อง โดยนิติบุคคลสามารถดำเนินการตามขั้นตอนดังนี้

1. เรียกเก็บค่าปรับ นิติบุคคลมีสิทธิ์เรียกเก็บค่าปรับจากผู้ที่ชำระล่าช้าตามอัตราที่กำหนดไว้ในข้อบังคับของอาคารชุด

2. ระงับการให้บริการ อาจถูกตัดสิทธิ์ในการใช้สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส หรือไม่ได้รับบัตรจอดรถ

3. ระงับการทำนิติกรรม นิติบุคคลสามารถแจ้งไปยังกรมที่ดินเพื่อระงับการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ จนกว่าจะชำระหนี้ค่าส่วนกลางทั้งหมด ทำให้ไม่สามารถขายหรือโอนห้องได้

4. การฟ้องร้อง หากยังคงเพิกเฉย นิติบุคคลสามารถยื่นฟ้องต่อศาลเพื่อบังคับให้ชำระหนี้ ซึ่งอาจนำไปสู่การยึดทรัพย์เพื่อขายทอดตลาดได้

การที่ลูกบ้านไม่จ่ายค่าส่วนกลางจะส่งผลให้โครงการขาดงบประมาณในการบำรุงรักษา ทำให้ทรัพย์สินส่วนกลางเสื่อมโทรม ส่งผลให้กระทบต่อมูลค่าของคอนโดในระยะยาว

การจ่ายค่าส่วนกลางคอนโด

การจ่ายค่าส่วนกลางคอนโด คือการดูแลพื้นที่ที่ทุกคนใช้ร่วมกัน ให้มีความน่าอยู่ ปลอดภัย และมีมูลค่าเพิ่มขึ้นในอนาคต การชำระค่าส่วนกลางเป็นสิ่งที่สะท้อนถึงการมีความรับผิดชอบของเจ้าของห้องทุกคน ดังนั้น ก่อนตัดสินใจซื้อคอนโดเจ้าของห้องชุดควรตรวจสอบเงื่อนไขการจ่ายค่าส่วนกลางในโครงการที่อยู่ให้ชัดเจนและปฏิบัติตามเพื่อรักษาสิทธิประโยชน์และคุณภาพชีวิตในคอนโดโดยรวม