สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร สิ่งที่ควรรู้ไว้ก่อนซื้อบ้านและคอนโด

ก่อนจะซื้อบ้านหรือคอนโดนั้นมีหลายอย่างที่ต้องตัดสินใจและคิดให้ถี่ถ้วนมากมาย เพราะการซื้ออสังหาริมทรัพย์ถือเป็นเรื่องใหญ่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งคือเรื่องของสัญญาจะซื้อจะขาย ที่ต้องศึกษาให้ดี เพื่อป้องกันเหตุผิดพลาดต่างๆ ที่จะตามได้ ซึ่งบทความนี้เราจะพาทุกคนไปรู้จักกับสัญญาจะซื้อจะขายกันให้มากขึ้น

ทำความรู้จัก สัญญาจะซื้อจะขาย

สัญญาจะซื้อจะขาย คือ รูปแบบของสัญญาการซื้อขาย เรียกอย่างว่า สัญญาวางเงินมัดจำ เป็นสิ่งที่เกิดขึ้นระหว่างคู่สัญญาในวันทำสัญญา โดยมีการตกลงกันว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ หรือซื้อขายอย่างถูกกฎหมายให้เสร็จสิ้นในอนาคต ดังนั้นการทำสัญญาจะซื้อจะขายจึงเป็นสัญญาที่ยังไม่มอบกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อ แต่มีเจตนาที่จะซื้อขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ต่อไป

จริงๆ แล้วสัญญาแบบนี้สามารถทำการตกลงกันแบบไม่เป็นลายลักษณ์อักษรได้ แต่เพื่อความปลอดภัยในยุคสมัยที่เต็มไปด้วยมิจฉาชีพ การทำหนังสือสัญญาขึ้นมาเป็นลายลักษณ์อักษรก็ถือเป็นเรื่องที่ควรทำมากกว่า เพราะถือเป็นหลักฐานสำคัญในกรณีที่มีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา

สัญญาจะซื้อจะขายมักใช้กับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโด และอื่นๆ ซึ่งถือเป็นสิ่งที่มีราคาสูง โดยผู้ซื้ออาจมีความจำเป็นต้องอาศัยเวลาในการทำธุรกรรมการกู้ยืมมาใช้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งการทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้ เรียกง่ายๆ คือก็คือการจองว่าจะซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ไว้ หากทำการกู้เสร็จนั่นเอง

สัญญาจะซื้อจะขาย สำคัญอย่างไร

ดังที่กล่าวไปว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ถือเป็นสิ่งที่มีราคาสูง จึงอาจต้องอาศัยการทำธุรกรรมด้านการกู้ ที่ต้องใช้เวลาพอสมควร ซึ่งทำให้เกิดความเสี่ยงขึ้นในช่วงเวลาที่เรารอเวลาในการดำเนินธุรกรรมอยู่ ดังนั้นสัญญาจะซื้อจะขายจึงมีความสำคัญที่จะช่วยป้องกันไม่ให้ผู้จะขาย นำทรัพย์สินที่ระบุไว้ในสัญญาไปขายกับคนอื่นก่อนที่จะขายให้เรา หรือป้องกันไม่ให้ผู้ซื้อไม่ยอมชำระเงินตามกำหนด หรือไม่ยอมรับโอน ทำให้ผู้ขายเสียโอกาสในการขายอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้อื่น

ถือเป็นกฎหมายที่ถูกบัญญัติขึ้น เพื่อป้องกันเรื่องการฉ้อโกงหรือความเสียหายทางทรัพย์สิน ช่วยให้ผู้ซื้อและผู้ขายปฏิบัติตามเงื่อนไขและข้อกำหนดในสัญญา และในกรณีที่เกิดข้อพิพาทขึ้น ก็สามารถนำไปใช้เป็นหลักฐานในศาลได้

รายละเอียดในสัญญาจะซื้อจะขาย มีอะไรบ้าง

การทำสัญญาใดๆ ก็แล้วใด ควรต้องมีการระบุรายละเอียดไว้อย่างชัดเจนและมีการตรวจสอบอย่างรอบคอบ เช่นเดียวกันกับสัญญาจะซื้อจะขาย โดยรายละเอียดต่างๆ ภายในสัญญา มีดังนี้

ข้อมูลของคู่สัญญา

ควรมีการระบุรายละเอียดของคู่สัญญาไว้ทั้ง 2 ฝ่าย ได้แก่ ชื่อ ที่อยู่ และบัตรประชาชน อีกทั้งยังสามารถระบุไปได้เพิ่มเติมว่าเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล

ข้อมูลของอสังหาริมทรัพย์

ภายในสัญญาจะซื้อจะขายควรระบุรายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ไว้ด้วย ได้แก่ ชื่อโครงการ ที่ตั้งโครงการ ขนาดพื้นที่ใช้สอย พื้นที่บ้าน ตำแหน่งของบ้านหรือห้องชุด เลขที่บ้าน หรือเลขที่ห้องชุด เป็นต้น

ราคาและวิธีการชำระเงิน

การใส่รายละเอียดของราคาควรระบุอย่างชัดเจน ทั้งตัวเลขและจุดทศนิยม พร้อมทั้งการเขียนราคาเป็นตัวอักษรอีกครั้งหนึ่งเพื่อความชัดเจน ส่วนวิธีการชำระเงิน สามารถระบุวิธีที่ต้องการได้เลย เช่น ชำระโดยการโอนเงินหรือเช็ค เป็นจำนวนกี่เปอร์เซ็นต์ของราคาเต็ม และจะชำระส่วนที่เหลือเมื่อไร เป็นต้น

ข้อมูลเกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์

ในสัญญาจะซื้อจะขายควรมีการระบุวันที่ที่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ และสถานที่สำนักเขตที่ดิน โดยสามารถกำหนดระยะเวลาคร่าวๆ ลงไปได้ เช่น ประมาณ 1-3 เดือน เพื่อให้ผู้ซื้อดำเนินการทำธุรกรรมกับธนาคาร หรือเดินเรื่องยื่นกู้

ค่าธรรมเนียมการโอนและภาษี

กฎหมายระบุไว้ว่าการโอนกรรมสิทธิ์จะต้องเสียค่าธรรมเนียม แต่ไม่ได้มีการกำหนดไว้ว่าฝ่ายใดจะต้องเป็นผู้จ่าย ซึ่งส่วนนี้ถือเป็นสิ่งที่คู่สัญญาต้องทำการตกลงให้ชัดเจนก่อนการโอนกรรมสิทธิ์จะเกิดขึ้น

เงื่อนไขและข้อตกลงต่างๆ

สัญญาจะซื้อจะขายควรมีการระบุเงื่อนไขและข้อกำหนดอย่างชัดเจน รวมไปถึงกรณีผิดสัญญาและมีการระงับสัญญา ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับการตกลงของทั้ง 2 ฝ่าย ทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย

การลงลายมือชื่อในสัญญา

ข้อนี้ถือเป็นสิ่งที่สำคัญที่สุด โดยการลงนามในสัญญานั้นต้องเป็นการเขียนด้วยมือเท่านั้น ไม่สามารถใช้ตราประทับหรือการพิมพ์ โดยเป็นการลงชื่อของผู้ซื้อและผู้ขาย พร้อมพยานฝ่ายละ 1 คน โดยทั้ง 2 ฝ่าย ต้องเก็บสัญญาจะซื้อจะขายไว้คนละ 1 ฉบับ

สัญญาจะซื้อจะขาย ต้องแนบเอกสารอะไรบ้าง

สำหรับเอกสารที่จำเป็นต้องใช้ เพื่อแนบประกอบการทำสัญญาจะซื้อจะขาย มีดังนี้

- สำเนาบัตรประชาชนของผู้ซื้อและผู้ขาย

- สำเนาทะเบียนบ้าน

- โฉนดที่ดิน

- แผนผังโครงการ

- แบบบ้าน

เมื่อมีการผิดสัญญาจะซื้อจะขาย ต้องทำอย่างไร

การกระทำที่ถือว่าเข้าข่ายการผิดสัญญา ได้แก่ การไม่ดำเนินการโอนสิทธิ์ในการเวลาที่กำหนด ทรัพย์สินไม่ครบหรือไม่ตรงกับที่ระบุไว้ หรือเงินไม่ตรงตามสัญญา เป็นต้น เมื่อเกิดการผิดสัญญา สามารถทำการปรับสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อตกลงกันใหม่อีกครั้งได้ ว่าใครติดปัญหาตรงส่วนไหน สามารถแก้ไขได้อย่างไร หรือชดใช้อะไรได้บ้าง แต่ท้ายที่สุดแล้วหากตกลงกันไม่ได้ ก็สามารถดำเนินการฟ้องร้องบังคับคดีได้เช่นกัน

สัญญาจะซื้อจะขาย กับ สัญญาซื้อขาย แตกต่างกันอย่างไร

หลายคนอาจสงสัยว่าสัญญาทั้ง 2 แบบนี้ มีความแตกต่างกันอย่างไร เพราะชื่อสัญญานั้นถือว่าคล้ายกันมากๆ โดยเรานำรายละเอียดต่างๆ มาแยกไว้ให้แล้วดังนี้

หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย

- เริ่มทำสัญญาก่อนยื่นโอนกรรมสิทธิ์

- ข้อตกลงสามารถดำเนินการเองได้ รวมไปถึงการดำเนินการแบบปากเปล่า

- หากมีการผิดสัญญา แล้วผู้ขายเป็นฝ่ายผิด ผู้ซื้อต้องได้รับเงินมัดจำคืนทั้งหมด แต่ถ้าผู้ซื้อเป็นฝ่ายผิด ผู้ขายสามารถเอาเงินคืน หรือดำเนินการฟ้องร้อง เพื่อบังคับซื้อขายได้

หนังสือสัญญาซื้อขาย

- เริ่มทำสัญญาหลังโอนกรรมสิทธิ์

- ข้อตกลงต้องมีการทำเป็นลายลักษณ์อักษร เป็นเอกสาร และดำเนินการต่อหน้าเจ้าหน้าที่เท่านั้น

- หากมีการผิดหรือละเมิดสัญญา จะถือว่าสัญญาซื้อขายเป็นโมฆะ